Rechtbank Midden-Nederland, 21-11-2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:6288, 24/1078
Rechtbank Midden-Nederland, 21-11-2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:6288, 24/1078
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 21 november 2025
- Datum publicatie
- 31 december 2025
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2025:6288
- Zaaknummer
- 24/1078
Inhoudsindicatie
WOZ. Gegrond. Eigen aankoopcijfer.
Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/1078
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 844.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 28 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
4. De zaak is behandeld op de zitting van 4 november 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Inleiding
5. De woning is een in 1931 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 142 m2 en is gelegen op een perceel van 269 m2.
6. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 790.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 844.000,-.
Beoordelingskader
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- -
-
[adres 2] , verkocht op 2 januari 2021 voor € 825.000,-;
- -
-
[adres 3] , verkocht op 27 juli 2021 voor € 1.150.000,-;
- -
-
[adres 4] , verkocht op 12 augustus 2021 voor € 821.640,-.
Beoordeling van het geschil
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld, omdat zijn woning op 22 november 2023 is verkocht voor € 845.000,-. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum in beginsel overeenkomt met de naar de waardepeildatum geïndexeerde verkoopprijs als de woning kort voor of na de waardepeildatum is verkocht.1 In dit geval is de woning van eiser afgerond 23 maanden na de waardepeildatum van 1 januari 2022 verkocht. Doordat de woning niet kort na de waardepeildatum is verkocht, gaat de hiervoor genoemde hoofdregel hier niet op. Dat betekent echter niet dat het aankoopcijfer geen licht kan werpen op de waarde van de woning.2 Rekening houdend met de waardeontwikkeling in de woningmarkt tussen het moment van aankoop en de waardepeildatum ligt het aankoopcijfer volgens de rechtbank niet in lijn met de vastgestelde waarde. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft immers op de zitting erkend dat er, in de bijna 2 jaar tussen de waardepeildatum en de eigen verkoop, sprake was van een (licht) stijgende markt. Zonder toelichting valt dan niet te begrijpen waarom er tussen het verkoopcijfer en de vastgestelde waarde twee jaar eerder slechts € 1000,- verschil zit. De heffingsambtenaar heeft op zitting nog aangegeven dat de woning ‘smaakgevoelig was ingericht’ waardoor het verkoopbedrag zou tegenvallen, maar dat verweer overtuigt niet. Het overeengekomen bedrag is wat de markt kennelijk bereid was te betalen voor deze woning en als de inrichting een waardedrukkend effect zou hebben, dan is dat een gegeven waar bij de waardevaststelling ook rekening mee gehouden moet houden. De heffingsambtenaar heeft daarom onvoldoende onderbouwd waarom er tussen de vastgestelde waarde en het aankoopcijfer enkel € 1.000,- verschil zit. Bij dit oordeel laat de rechtbank ook meewegen dat de heffingsambtenaar de woning van eiser in de taxatiematrix alleen heeft vergeleken met referentiewoningen die betere voorzieningen of een betere onderhoudstoestand hebben. De rechtbank ziet daarom voldoende reden om te twijfelen aan de onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
12. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 790.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval. Eiser heeft aan de hand van de door de BghU gepubliceerde indexcijfers op de site van de Waarderingskamer het aankoopcijfer van de woning van eiser geïndexeerd naar de waardepeildatum. Deze percentages geven echter de gemiddelde marktontwikkeling in Utrecht weer. Volgens de rechtbank is dit onvoldoende nauwkeurig. Eiser heeft het verder nagelaten om deze indexering verder te onderbouwen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser deze manier van indexeren niet aannemelijk heeft gemaakt. Alleen al daarom is de rechtbank van oordeel dat eiser zijn voorgestane waarde ook niet aannemelijk heeft gemaakt.