Rechtbank Midden-Nederland, 17-03-2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:1006, UTR 24/3794

2. De woning is een in 2015 gebouwde vrijstaande woning met een garage van 21 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 207 m2 en ligt op een perceel van 611 m2.

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 960.000,-. Eiser bepleit een waarde van € 890.000,-.

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 27 december 2021 voor € 850.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 17 februari 2022 voor € 700.000,-;

- [adres 4] , verkocht op 17 april 2022 voor € 701.999,-.

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dit legt de rechtbank hierna uit.

8. Ten aanzien van de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referenties overweegt de rechtbank als volgt. Uit de taxatiematrix blijkt dat de referentiewoning [adres 3] een gebruiksoppervlakte van 103 m2 heeft. Dit is om en nabij de helft van de gebruiksoppervlakte van de woning van eiser (207 m2). Ook het bouwjaar van deze referentiewoning ligt het verste af van het bouwjaar van de woning van eiser. Door deze grote verschillen vindt de rechtbank deze referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar.

9. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt met de overige twee referentiewoningen. Ter zitting is geconstateerd dat de hobbyruimte (atelier) bij de referentiewoning [adres 2] apart is gewaardeerd. Op basis van de foto’s stelt de rechtbank vast dat deze ruimte onderdeel uitmaakt van de bovenverdieping van de woning en dus ook als onderdeel van de woning moest worden gewaardeerd. De gebruiksoppervlakte van deze referentiewoning is daarmee 189 m2 (167 m2 + 22 m2). De m2-prijs van de woning is in dat geval € 3052,-. De gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen ( [adres 2] en [adres 4] ) komt dan uit op € 3.231,-. De woning van eiser heeft een hogere m2-prijs van € 3.312,-.

10. Gelet op het voorgaande kan slechts de referentiewoning [adres 4] onderbouwen dat de prijs per m2 van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Daarmee zijn er onvoldoende referentiewoningen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Conclusie is dan ook dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is om deze reden al gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.

11. Eiser stelt verder dat de buurwoningen aan de [adres 5] en [adres 6] , houtstoken. De bewoners van deze woningen houden zich, ondanks dat eiser hen daarop heeft gewezen, niet aan de stookwijzer.nu. Doordat de woning zich in zuidwestelijke richting ten opzichte van deze buurwoningen bevindt, blijft de rook rondom de woning hangen en is er een zware rookgeur in de woning zelf. Eiser betwist dat dit een subjectief element is. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar ten onrechte niet onderzocht of het stoken van hout een waardedrukkend effect heeft en daarmee heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan zijn bewijslast. Eiser heeft als reactie op het verweerschrift een afbeelding overgelegd waarop de positie van de woning en ten opzichte van de buurwoningen te zien is.

12. De heffingsambtenaar stelt dat de rook hinderlijk en zelfs schadelijk kan zijn, maar dat dit niet wil zeggen dat het een waardedrukkende factor voor de WOZ-waarde is. De woning staat in een wijk met vrijstaande woningen. Bij vrijstaande woningen is de kans groter dat er een open haard of een houtkachel in de woning aanwezig is. Dit is ook het geval bij de referentiewoningen. Het is niet aannemelijk dat een willekeurige derde dit als overlast zal ervaren.

13. Als een belastingplichtige gemotiveerd stelt dat een bepaalde (objectieve) waardedrukkende omstandigheid zich voordoet, dan ligt de bewijslast dat daarmee in voldoende mate rekening is gehouden op de heffingsambtenaar. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende onderzoek heeft gedaan om te beoordelen of sprake is van een waardedrukkende factor. De heffingsambtenaar had bijvoorbeeld een inpandige opname kunnen doen of onderzoek kunnen doen naar meldingen van stankoverlast bij de gemeente.¹ Dat deze overlast een louter subjectieve omstandigheid is waarnaar geen verder onderzoek nodig zou zijn, volgt de rechtbank niet. Ook de stelling van de heffingsambtenaar dat de referentiewoningen eenzelfde overlast kennen, alleen omdat dit ook vrijstaande woningen zijn, is onvoldoende.

14. Aldus heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in dit geval onvoldoende onderbouwd dat geen sprake is van een waardedrukkende factor. Dat laat onverlet dat voor een volgende waardepeildatum de heffingsambtenaar alsnog kan onderbouwen waarom - op basis van nader onderzoek - het houtstoken door de buurwoningen van eiser geen objectief waardedrukkende factor voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van eiser is. Nu het beroep reeds gegrond is omdat de referentiewoningen de waarde onvoldoende onderbouwen, zal de rechtbank beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 890.000,- aannemelijk heeft gemaakt.

15. Naar het oordeel van de rechtbank is dit het geval. Eiser heeft een taxatierapport overgelegd met referentiewoningen, waarvan twee van de drie ( [adres 2] en [adres 4] ) dezelfde referentiewoningen zijn als die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. De stelling van de heffingsambtenaar dat de referentiewoning [adres 7] – onder andere qua het voorzieningenniveau – niet vergelijkbaar is, volgt de rechtbank niet. Deze referentiewoning is naar het oordeel van de rechtbank onder andere qua de gebruiksoppervlakte en het bouwjaar beter vergelijkbaar met de woning van eiser dan de referentiewoning [adres 3] uit de taxatiematrix van de heffingsambtenaar. Daarbij is in het taxatierapport, vanwege de houtstook, een correctie toegepast op de ligging van de woning van eiser. Nu het taxatierapport van eiser een beter vergelijkbare referentiewoning bevat en de heffingsambtenaar voor dit belastingjaar onvoldoende heeft onderbouwd dat met betrekking tot de houtstook geen sprake is van een objectief waardedrukkend effect, is de rechtbank van oordeel dat eiser met zijn taxatierapport de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

16. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en bepaalt de waarde van de woning op € 890.000,-. De rechtbank ziet nu het beroep gegrond is, aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser en te bepalen dat hij aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

17. De hoogte van de proceskostenvergoeding is nog in geschil. Eiser bestrijdt dat artikel 30a van de Wet WOZ van toepassing is, omdat dit artikel in strijd is met het doeltreffendheidsbeginsel. Op de zitting heeft de gemachtigde toegelicht dat toepassing van dit artikel een verminderde rechtsbescherming tot gevolg heeft. Mocht de rechtbank dit niet volgen, dan wordt het toepassen van de lagere wegingsfactor op zichzelf niet bestreden. De rechtspraak moet zich echter wel bewust zijn van gevolgen hiervan, namelijk dat particulieren zelf beroep zullen instellen, aldus gemachtigde.

18. De vergoeding voor de kosten van de bezwaar- en beroepsfase wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vastgesteld. De rechtbank zal bij de vaststelling van de wegingsfactor aansluiting zoeken bij de uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 14 oktober 2025² en het door de gerechtshoven gehanteerde Richtsnoer.

19. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing ten aanzien van (I) de bezwaarfase, als de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert, en van (II) de beroepsfase, als de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateert. De rechtbank ziet geen aanleiding om dit artikel niet toe te passen vanwege strijdigheid met een rechtsbeginsel.

20. De heffingsambtenaar stelt dat er sprake is van bijzondere omstandigheden zoals beschreven in artikel 2 lid 3 van Besluit proceskosten bestuursrecht, omdat in dit geval de proceskostenvergoeding boven de daadwerkelijk door eiser gemaakte kosten zou uitkomen. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar het arrest van de Hoge Raad van 11 juli 2025.³

De rechtbank is van oordeel is dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd waarom er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden en ziet verder ook geen aanleiding om af te wijken van de in het eerste lid bepaalde uitgangspunten voor het vaststellen van de proceskosten. Daarbij is van belang dat – zoals uit het door de heffingsambtenaar aangehaalde arrest van de Hoge Raad volgt – de uitzondering van artikel 2 lid 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht door de rechter moet worden gemotiveerd en terughoudend moet worden toegepast.⁴

21. De aanslag dateert van voor 1 januari 2024, waardoor bij de vaststelling van de proceskosten in de bezwaarfase de wettelijke vermenigvuldigingsfactor buiten toepassing blijft. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase vast op € 1.332,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het deelnemen aan de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666,- en wegingsfactor 1).

22. De uitspraak op bezwaar dateert van na 1 januari 2024. De stelling van gemachtigde dat artikel 30a Wet WOZ in strijd is met het doeltreffendheidsbeginsel, faalt op de gronden als vermeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025.⁵ Nu gemachtigde de toepassing van de factor 0,25 verder niet bestrijdt, in de zin dat er in zijn geval sprake is van een bijzonder geval in de zin van de tweede volzin van artikel 30a tweede lid, van de Wet WOZ, stelt de rechtbank de proceskosten voor de beroepsfase dan ook vast met toepassing van artikel 30a van de Wet WOZ op € 467,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 934,-, wegingsfactor 1 en vermenigvuldigingsfactor 0,25).

23. In totaal wijst de rechtbank € 1.799,- aan proceskosten toe.

24. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.