Rechtbank Noord-Holland, 25-04-2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:3746, 17/1126

1. Eiseres exploiteert kinderdagverblijven in de onroerende zaak [locatie 1] en in de onroerende zaak [locatie 2] , beide te [Z] .

2. Blijkens door verweerder ingebrachte taxatiekaarten is de vastgestelde waarde van beide onroerende zaken bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Voor [locatie 1] is deze berekend op € 276.448 uitgaande van de volgende aan de deelobjecten toegekende waarden:

- de opstal ter grootte van 212 m²: € 237.971 en

- liggingswaarde ad € 38.478.

Voor [locatie 2] is deze berekend op € 1.853.816 uitgaande van de volgende aan de deelobjecten toegekende waarden:

- de opstal ter grootte van 1.472 m²: € 1.586.649 en

- liggingswaarde ad € 267.168.

3. Tot de stukken behoort een geschrift met de titel “Factsheet Kinderopvang 2016” en een geschrift met de titel “Functionele correctie vanwege marktomstandigheden branche”. In dit laatste geschrift is onder meer het volgende geschreven:

4. In beide zaken is in geschil de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2015; in het bijzonder of de bezettingsgraad reden is voor een neerwaartse correctie op de vastgestelde waarde.

5. Eiseres stelt dat sinds jaren de marktsituatie voor kinderdagverblijven is verslechterd, dat de bezettingsgraad in 2015 62,3% bedroeg voor beide kinderdagverblijven en dat daarom een correctie in verband met economische veroudering moet worden toegepast op de bruto vervangingswaarde ter grootte van het verschil tussen een bezettingsgraad van 100% en de feitelijke bezettingsgraad, te weten 37,7%. Eiseres bepleit een waarde voor [locatie 1] van € 186.000 en voor [locatie 2] van € 1.255.000.

6. Verweerder stelt dat de waardering van de opstal heeft plaatsgevonden conform de Landelijke Taxatiewijzer voor Onderwijs. Verweerder wijst erop dat de landelijke bezettingsgraad voor crèches 31,4% is, zodat een door eiseres gestelde bezettingsgraad van 62,3% niet tot een neerwaartse correctie in verband met economische veroudering kan leiden.

7. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van deze vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

8. Tussen partijen is in beide zaken terecht niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Immers, evenmin is in geschil dat de onroerende zaak moeten worden aangemerkt als courante niet-woning zodat deze waarde in beginsel niet afwijkt van de waarde in het economische verkeer (vgl. Hoge Raad 31 mei 1995, nr. 29224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634).

De rechtbank overweegt hierbij dat in dit verband dient te worden uitgegaan van de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar heeft.

9. Verweerder heeft de waarde berekend aan de hand van landelijke kengetallen zoals opgenomen in de Taxatiewijzer Onderwijs. Eiseres heeft de bruikbaarheid van deze taxatiewijzer en de wijze van gebruik door verweerder op zichzelf niet weersproken. De rechtbank ziet ook geen reden om aan de bruikbaarheid en wijze van gebruik te twijfelen. Nu eiseres een correctie voor functionele veroudering op de aan de hand van deze taxatiewijzer bepaalde waarde bepleit, brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat zij daartoe de feiten stelt en bij betwisting aannemelijk maakt. Pas als zij daarin slaagt komt de vraag aan de orde of verweerder in voldoende mate met economische veroudering rekening heeft gehouden (vgl. Hoge Raad 10 juli 2015, nr. 14/05142, ECLI:NL:HR:2015:1818).

10. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiseres dat een bezettingsgraad van 62,3% moet leiden tot een correctie in verband met functionele veroudering. Eiseres stelt dat sprake is van onderbezetting indien minder kinderen worden opgevangen dan het aantal kinderen dat volgens de normen van de GGD in een locatie mag worden opgevangen.

11. Verweerder heeft het door eiseres gestelde gemotiveerd betwist en gewezen op de gunstige ontwikkelingen op de markt voor kinderopvang en op de gemiddelde landelijke bezettingsgraad van kinderdagverblijven van 31,4%. Eiseres heeft dit niet weersproken. In het licht daarvan had zij haar stelling dat in het onderhavige geval niettemin een bezettingsgraad van 100% tot uitgangspunt moet worden genomen, nader moeten onderbouwen. Reeds omdat vaststaat dat de marktomstandigheden gunstig zijn en de bezettingsgraad van beide onroerende zaken hoger is dan het landelijk gemiddelde, is niet aannemelijk gemaakt dat deze bezettingsgraad noopt tot een neerwaartse correctie van de waarde in verband met economische veroudering. Dit brengt mee dat niet wordt toegekomen aan de vraag of sprake is van onderbezetting in de door eiseres bepleite zin.

Uit het vorenoverwogene volgt dat de grieven van eiseres tegen de waardebepaling van de opstal geen doel treffen.

12. Ter zitting heeft eiseres zich erop beroepen dat de gemeente Haarlemmermeer een gronduitgifteprijs hanteert van € 122 per m² en heeft zij gesteld dat de door de taxateur van verweerder gehanteerde grondprijs van € 150 per m² daaraan moet worden aangepast. Verweerder heeft daarop verklaard deze door eiseres genoemde prijs niet te kennen en hierop niet te kunnen reageren. Verweerder wijst op de in de berekening van de taxateur gehanteerde grondprijs van € 150 per m² en stelt dat dit de in de gemeente Haarlemmermeer voor maatschappelijke doeleinden geldende grondprijs is.

13. Uit de stukken blijkt niet dat eiseres eerder dan ter zitting grieven heeft aangevoerd tegen de door de taxateur van verweerder gehanteerde grondprijs. Eiseres heeft dit standpunt niet nader feitelijk onderbouwd. De rechtbank ziet onder deze omstandigheden en gelet op de betwisting van verweerder onvoldoende reden voor twijfel aan de juistheid van de door de taxateur van verweerder gehanteerde grondprijs.

14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.

15. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.