Rechtbank Noord-Holland, 04-03-2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:1933, HAA - 18 _ 4017

4. [X ] vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de transactieprijs van de woning van zijn directe buren, [b] . Die woning is volgens [X ] een vergelijkbare woning. Het door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobject [c] te [Z] is ongeschikt gelet op de inhoud en de oppervlakte van het perceel. De overige referentieobjecten zijn volgens [X ] ongeschikt omdat deze zijn uitgebouwd en gemoderniseerd terwijl zijn woning dat niet is. [X ] betoogt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op maximaal € 824.000.

5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen. De heffingsambtenaar acht de buurwoning van [X ] geen geschikt referentieobject omdat dat een hoekwoning betreft, terwijl de woning van [X ] een twee-onder-een-kapwoning betreft.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. De waarde van de woning die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

9. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd. Uit het waarderapport en de bijlage waardeopbouw volgt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

10. Naar het oordeel van de rechtbank is het vergelijkingsobject [c] niet goed vergelijkbaar met de woning van [X ] omdat de inhoud van dit vergelijkingsobject meer dan een derde groter is dan de inhoud van de woning van [X ] . Over de inhoud van het vergelijkingsobject [d] bestaat naar het oordeel van de rechtbank te veel onduidelijkheid. In de bezwaarfase zou deze woning een inhoud hebben gehad van 710 m³ en in de beroepsfase een inhoud van 505 m³. Gelet op deze onduidelijkheid, die ter zitting door de heffingsambtenaar niet kon worden weggenomen, laat de rechtbank dit vergelijkingsobject buiten beschouwing. De in het waarderapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten [e] en [f] zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning van [X ] . De verschillen tussen de woning en de twee resterende vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.

11. [X ] voert aan dat de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten zijn gemoderniseerd en uitgebouwd terwijl zijn woning gedateerd is.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onderkend dat de woning van [X ] wat betreft ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’ afwijkt van de vergelijkingsobjecten. Zo is in het waarderapport de ‘Onderhoudstoestand’ van de woning van [X ] als ‘2 – onvoldoende’ beoordeeld en de ‘Voorzieningen’ zijn als ‘1 – slecht’ beoordeeld. Bij [e] zijn die waarden respectievelijk ‘2 – onvoldoende’ en ‘2 – onvoldoende’. Bij [f] zijn die waarden respectievelijk ‘3 – voldoende’ en ‘3 – voldoende’. Uit het waarderapport volgt dat er correcties zijn toegepast voor deze verschillen. Niet is gebleken dat de heffingsambtenaar aldus onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van [X ] en de vergelijkingsobjecten.

13. Het voorgaande laat onverlet dat [X ] feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.

14. [X ] heeft verwezen naar de woning [b] . Deze woning is naast de woning van [X ] gelegen en in maart 2018 verkocht voor € 824.000. Volgens [X ] is deze woning, net als de woning van [X ] , afkomstig uit hetzelfde bouwjaar, heeft die woning dezelfde bouwstijl, is goed onderhouden, gedateerd, niet gemoderniseerd noch uitgebouwd. Verweerder heeft daartegen ingebracht dat het door [X ] aangedragen vergelijkingsobject onvoldoende vergelijkbaar is met de woning van [X ] . Immers, het vergelijkingsobject is een hoekwoning. Weliswaar is het een drie-onder-een-kapwoning, maar dat is geen type dat door de heffingsambtenaar bij de WOZ waarderingen binnen de gemeente als aparte categorie wordt aangemerkt. De woning van [X ] is daarentegen een twee-onder-een-kapwoning, welke soort woning bij de WOZ waarderingen binnen de gemeente wel als aparte categorie wordt aangemerkt.

15. De rechtbank is, mede gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting over de verschillende binnen de gemeente bij de WOZ waardering te onderscheiden categorieën van woningen met de heffingsambtenaar van oordeel dat de woning [b] een andere type woning betreft dan de woning van [X ] . De woning aan het [b] is daarom ongeschikt als vergelijkingsobject. Overigens heeft eiser onvoldoende specifieke gegevens overgelegd, zoals inhoud, oppervlakte en perceelgrootte van [b] om tot een vergelijking te komen.

16. De rechtbank ziet geen aanleiding om de waarde te verlagen.

17. Het beroep is ongegrond. [X ] krijgt dus geen gelijk.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.