Rechtbank Noord-Holland, 27-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10016, AWB - 20 _ 1359

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning gebouwd in 1826. De inhoud van de woning is 1.200 m³ en de oppervlakte van het perceel is 391 m². De woning beschikt tevens over een garage. Het betreft een gemeentelijk monument.

2. Bij het verweerschrift is een taxatiematrix gevoegd. In de taxatiematrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten vermeld: [C] (Rijksmonument), [D] , [E] (Rijksmonument), [F] (Rijksmonument), [G] (Rijksmonument) en [H] , alle te [Z] .

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: waardepeildatum).

4. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en dat de waarde moet worden vastgesteld op € 715.000. De door verweerder gehanteerde kubieke meterprijs gaat volgens eiser in dit geval mank, omdat de woning een plafondhoogte heeft van 7 meter terwijl de woning wordt vergeleken met objecten die een meer gangbare plafondhoogte hebben van 2,5 tot 3 meter. Een vergelijking op basis van de vierkante meters zou in dit geval reëler zijn. Mede in verband met de hoogte en de daarmee gepaard gaande energiekosten neemt de verkoopwaarde van de woning af. Voorts is door het uitblijven van funderingsherstel het pand scheefgezakt en dat wordt niet hersteld bij funderingsherstel. De waarde van de woning is, vergeleken met de omliggende panden, meer gestegen. Het lijkt onjuist dat er een correctie van € 650.000 heeft plaatsgevonden voor funderingsherstel, aldus eiser. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot € 715.000.

5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Er is volgens verweerder rekening gehouden met de indeling en dat is tot uitdrukking gebracht in de aanzienlijk lagere kubieke meterprijs (bijna 20%). Er is rekening gehouden met de status van gemeentelijk monument en vier vergelijkingsobjecten betreffen rijksmonumenten zodat het voldoende is verdisconteerd. Voor het funderingsherstel en de scheefstand is een correctie toegepast van € 650.000. De stelling van eiser dat de waarde ten onrechte is gestegen ten opzichte van de waarde van het vorige jaar is onjuist, aldus verweerder. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

9. De door verweerder in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

10. Eiser stelt zich op het standpunt dat de prijs per kubieke te hoog is in verband met de plafondhoogte (7 meter ten opzichte van 2,5/3 meter wat gebruikelijk is). Verweerder stelt dat de prijs per kubieke meter van de woning bijna 20% lager is dan op basis van de gemiddelde eenheidsprijs van de vergelijkingsobjecten verwacht mag worden. De rechtbank acht niet aannemelijk dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de plafondhoogte van de (benedenverdieping van de) woning. Door bij deze ongebruikelijk hoge plafondhoogte de waarde te berekenen per kubieke meter wordt de waarde niet op een realistische manier berekend. Een groot deel van de kubieke meters van de benedenverdieping van de woning is niet bruikbaar. Hoewel verweerder een correctie heeft toegepast, acht de rechtbank die correctie onvoldoende. De door verweerder toegepaste correctie ziet namelijk, zo heeft verweerder toegelicht, ook op het afnemend grensnut en de ligging, zodat niet duidelijk is welk percentage van de correctie betrekking heeft op welk onderdeel. De door verweerder vastgestelde kubieke meterprijs is naar het oordeel van de rechtbank te hoog. De waarde van de woning is daarmee ook te hoog vastgesteld en dient te worden verminderd. Alvorens te bepalen wat de waarde van de woning is, zal de rechtbank de overige beroepsgronden van eiser behandelen.

11. Eiser heeft gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kosten die gepaard gaan met het funderingsherstel. Verweerder heeft bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een bedrag van € 650.000. De rechtbank acht aannemelijk dat het waardedrukkend effect van het achterstallig onderhoud (het funderingsprobleem) van de woning ten opzichte van de onderhoudstoestand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende in de waardering tot uitdrukking is gebracht. Eiser heeft, behalve de blote stelling, niet nader onderbouwd dat de kosten voor het funderingsherstel hoger zouden zijn. Verweerder heeft, behalve de stelling ter zitting dat uit de aanvraag voor een bouwvergunning zou blijken dat de kosten lager zouden zijn, ook niet nader onderbouwd dat de kosten echt lager zijn. Aangezien beide partijen hun standpunt niet nader hebben onderbouwd, is de rechtbank van oordeel dat het door verweerder in aanmerking genomen bedrag niet te laag is.

12. Eiser heeft gesteld dat een waardedrukkend effect uitgaat van het feit dat de woning de status heeft van gemeentelijk monument. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheid, voor zover al sprake is van een waardedrukkend effect, ook tot uitdrukking komt bij de in de vergelijking betrokken objecten welke een rijksmonument zijn en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheid bij de woning een groter waardedrukkend effect heeft dan bij de betreffende vergelijkingsobjecten. De rechtbank is daarom van oordeel dat het mogelijke waardedrukkende effect van het aanmerken van een object tot gemeentelijk monument dan wel rijksmonument is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft door deze verkoopprijzen in aanmerking te nemen in voldoende mate rekening gehouden met het eventuele waardedrukkende effect van genoemde omstandigheid.

13. Eiser heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het hetzelfde tijdvak aan de vergelijkingsobjecten is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. Er wordt niet gekeken naar de procentuele stijging van de waarde van de woning vergeleken met de vergelijkingsobjecten, maar de waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van die betreffende vergelijkingsobjecten. Aan de procentuele stijging komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.

14. Voorts heeft eiser aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor hetzelfde tijdvak aan [I] en [J] is toegekend. Zoals hierboven weergegeven wordt de waarde bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Aan de WOZ-waarde van naastgelegen objecten komt in dat kader geen betekenis toe. Voor zover eiser met deze stelling heeft bedoeld een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel, overweegt de rechtbank dat eiser dat, met de blote stelling ter zitting, niet aannemelijk heeft gemaakt.

15. Gelet op het in r.o. 10 overwogene moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning zelf vast te stellen. De rechtbank zal eerst de door eiser voorgestane waarde beoordelen.

16. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 720.000 bedraagt. Eiser heeft zijn stellingname dat de waarde € 720.000 bedraagt niet nader onderbouwd met bijvoorbeeld andere vergelijkingsobjecten. De stellingen van eiser acht de rechtbank onvoldoende om de waarde te verlagen tot € 720.000. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, gelet op het voorgaande, in goede justitie vast op € 850.000.

17. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.