Rechtbank Noord-Holland, 10-12-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10228, AWB - 20 _ 88

5.1

Eiseres bepleit voor de woning een waarde van maximaal € 295.000 en stelt daartoe het volgende. Er is onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de woning een bedrijfswoning betreft. De bestemming van de woning aan [E] “wonen” terwijl de van de woning “agrarisch (bollenconcentratiegebied)” is. De verkochte woning is geen bedrijfswoning. Dit is sterk waardedrukkend. Verder is er in onvoldoende mate rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit. Ten slotte is de woning, anders dan het vergelijkingsobject naar de [F] , gelegen aan de drukke [N# 1] . Genoemd vergelijkingsobject is rustig gelegen nabij het duingebied.

5.2

6. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [G] , [H] , beide te [Z] en [I] te [J] . Voor wat betreft de onderbouwing van de waarde van de camping heeft verweerder gewezen op de verkoopgegevens van het vergelijkingsobject [E] te [Z] .

7. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. Eiseres heeft de inhoud van de woning zoals door verweerder vastgesteld bestreden. Daartoe heeft zij onder meer het volgende aangevoerd. In het taxatieverslag is een inhoud van de woning vermeld van totaal 1.473 m³. In de matrix daarentegen wordt uitgegaan van een inhoud van de woning van 1.900 m³. De in de matrix vermelde inhoud “komt uit de lucht vallen”, aldus eiseres. Eiseres heeft voorts de grootte van het oppervlak van 2.000 m² van de bij de woning behorende grond, een en ander zoals op het taxatieverslag vermeld (2810, kampeerterrein) bestreden.De rechtbank is van oordeel dat verweerder de in de matrix vermelde inhoud van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe overweegt zij dat verweerder desgevraagd ter zitting geen afdoende verklaring heeft gegeven voor het verschil in inhoud van de woning zoals vermeld op het taxatieverslag (1.473 m³) en de matrix (1.900 m³). De enkele, niet onderbouwde stellingen dat het oppervlak van een stolp in het algemeen reeds (20 m x 20 m =) 400 m² bedraagt en dat de woning als geheel is getaxeerd waarbij de inhouden van de woning en de deelobjecten bij elkaar zijn opgeteld, zijn daartoe onvoldoende. Verweerder heeft bovendien niet aannemelijk gemaakt dat het oppervlak van de bij de grond behorende woning 2.000 m² bedraagt. Onduidelijk is in hoeverre deze grond, welke dezelfde kadastrale aanduiding heeft als het kampeerterrein, eveneens is meegeteld bij de camping zodat in zoverre sprake zou zijn van een dubbeltelling. Verweerder heeft derhalve, gelet op het hiervoor overwogene, niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast.Dit betekent dat het beroep voor zover gericht tegen de waardevaststelling van de woning gegrond is en dat het bestreden besluit en de beschikking, eveneens voor zover het de waardevaststelling van de woning betreft, zullen worden vernietigd respectievelijk gewijzigd.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [Z] dan wel in [J] gelegen vrijstaande woningen zijn waarvan de inhouden niet al te zeer afwijken van die van de woning. Bovendien zijn de woning en de vergelijkingsobjecten gelegen op zeer ruime percelen.De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

11. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, een ander zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal. Voorts is rekening gehouden met de ligging, de kwaliteit en de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met de door eiser gestelde slechte kwaliteit van de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder aan de kwaliteit van de woning de laagste kwalificatie (1, d.w.z. “slecht”), met een prijs per kubieke meter van slechts € 100, heeft toegekend. Bovendien heeft verweerder een aftrek toegepast van € 15.000 in verband met sloop- dan wel saneringskosten. Voorts heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat stolpboerderijen, zijnde voormalige agrarische objecten, en derhalve ook de woning, gelet op het bepaalde in het ter plaatse vigerende bestemmingsplan “Landelijk Gebied Zuid”, “gewoon” bewoond mogen worden.Met betrekking tot de ligging van de woning heeft eiseres gesteld dat de woning is gelegen aan de drukke, doorgaande weg, de [N# 1] , als gevolg waarvan sprake is van een slechte ligging. De rechtbank overweegt dat uit de overgelegde luchtfoto’s blijkt dat, anders dan eiser heeft gesteld, de woning direct is gelegen aan een parallelweg. Uit deze foto’s blijkt bovendien dat zich tussen deze parallelweg en de [N# 2] een natuurlijke wal en een bomenrij bevinden, terwijl de afstand tussen de parallelweg en de [N# 2] ongeveer vijftien meter bedraagt. Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de omstandigheid dat verweerder, anders dan eiser, modelmatig taxeert, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de ligging terecht als “matig” gekwalificeerd. Met betrekking tot het in opdracht van eiser opgestelde rapport overweegt de rechtbank dat niet inzichtelijk is op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de in dit rapport genoemde vergelijkingsobjecten. Bovendien ontbreken de objectkenmerken (kwaliteit, staat van onderhoud, ligging) van deze objecten. Gelet hierop kent de rechtbank aan dit rapport niet de waarde toe die eiser hieraan toekent. Dit betekent dat eiseres de door haar bepleite waarde van maximaal € 295.000 evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

12. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank, nu geen der partijen de door hen voorgestane waarden aannemelijk hebben gemaakt, alles overziende, de waarde van de woning per de waardepeildatum in goede justitie vaststellen op € 423.000.

13. De rechtbank overweegt het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van de camping gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Recreatie waardepeildatum 1 januari 2018, uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de taxatiewijzer). Eiseres heeft tegen de gehanteerde kengetallen zoals vermeld in deze taxatiewijzer geen grieven naar voren gebracht.

14. Dit betekent dat ook het beroep voor zover gericht tegen de waardevaststelling van de camping gegrond is en dat (ook) het bestreden besluit en de beschikking, voor zover het de waardevaststelling van de camping betreft, zullen worden vernietigd respectievelijk gewijzigd.

15. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van € 140.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank dat eiseres in het in haar opdracht opgestelde taxatierapport geen onderbouwing heeft gegeven van de daarin genoemde prijzen per vierkante meters voor de camping. Bovendien is eiseres in genoemd rapport, gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen, ten onrechte uitgegaan van een aantal kampeerplaatsen van 15.

16. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank, nu geen der partijen de door hen voorgestane waarden aannemelijk hebben gemaakt, alles overziende, de waarde van de camping in goede justitie vaststellen op € 220.000.

17. Nu het beroep gegrond is ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres redelijkerwijs gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).