Rechtbank Noord-Holland, 03-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:11272, AWB - 19 _ 3045

9.1.

9.2.

Marktdata

7. Op 26 juni 2013 is het bestemmingsplan “Bedrijventerrein [S] ” vastgesteld. Uitdrukkelijk is perceel nr. [G] daarin niet meegenomen. Ten behoeve van de WOZ (waardepeildatum 1 januari 2015) wordt de waarde van perceel nr. [G] voor het jaar 2016 vastgesteld op € 553.000.

8. Verweerder heeft de ambtelijke deskundige [T] MSc RT een waardebeoordeling laten opstellen, met dagtekening 16 september 2019. Dat rapport behoort tot de gedingstukken. In bijlage 1 wordt een aantal vergelijkingsobjecten aangedragen welke ertoe strekt de geschatte waarde te onderbouwen. De ambtelijke deskundige concludeert tot een waarde vrij te aanvaarden op peildatum 21 juli 2010 van € 650.00, en een waarde vrij te aanvaarden op peildatum 31 december 2016 van € 553.000.

1. Mag eiseres [G] in het onderhavige jaar afwaarderen wegens een bijzondere waardevermindering, en zo ja, tot welk bedrag?

2. Mag eiseres in het onderhavige jaar een voorziening groot onderhoud vormen voor haar onroerende zaken, en zo ja, tot welk bedrag?

10. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

11. Eiseres heeft [G] op haar fiscale balans per ultimo 2016 gewaardeerd op € 1.035.000. De WOZ-waarde van dit terrein op waardepeildatum 1 januari 2017 bedraagt echter € 553.000. Eiseres acht daarom een afwaardering van [G] met € 482.000 (dus tot de WOZ-waarde) aangewezen.

Voorts betwist eiseres het standpunt van verweerder dat de taxatie van 23 maart 2009 van [J] niet juist zou zijn geweest. De in de taxatie vermelde waarde zou volgens verweerder te hoog zijn geweest. Eiseres stelt dat ten tijde van de transactie er nog gewoon uitzicht bestond op de realisatie van de woonboulevard. In juli 2010 was dat niet anders dan ten tijde van de taxatie in 2009. Dat alles is eerst in 2013 gewijzigd; toen kwam in rechte onherroepelijk vast te staan dat het bestemmingsplan niet meer de ruimte voor de plannen bood, zulks op basis van het oordeel van de Raad van State.

12. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de overdracht van [G] op 20 juli 2010 heeft plaatsgevonden tegen een onzakelijk hoge prijs in een gelieerde verhouding. Volgens een taxatie van verweerder had de overdrachtsprijs € 650.000 moeten bedragen. Het verschil tussen deze overdrachtsprijs en de WOZ-waarde op 1 januari 2017 wil verweerder in aftrek toelaten (€ 97.000). In zoverre is het beroep, aldus verweerder, gegrond.

13. De rechtbank is van oordeel dat eiseres, op wie de bewijslast rust, gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder, onvoldoende heeft onderbouwd dat een afwaardering dient plaats te vinden tot het door haar bepleite bedrag. Het is aan eiseres om aannemelijk te maken dat ten tijde van de doorverkoop aan een gelieerde vennootschap medio 2010 de premissen waarop het door eiseres in het geding gebrachte taxatierapport uit het jaar 2009 is gebaseerd, alsmede de daarin bepaalde waarde, ook in juli 2010 onverkort juist waren. Immers, getoetst dient te worden of de koop/verkoopovereenkomst at arm’s length heeft plaatsgevonden, derhalve tegen de waarde in het economische verkeer. Eiseres is daarin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij de waardebepaling zijn de volgende veronderstellingen gehanteerd, te weten dat het bouwplan zal worden gerealiseerd, dat de bestemming grootschalige detailhandel wordt verkregen, en dat de begrote huurprijzen waarop de waardebepaling is gebaseerd daadwerkelijk realiseerbaar zijn. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit het geval was.

14. Verweerder heeft een beoordelingsrapport, opgesteld door de ambtelijke deskundige van de Belastingdienst, in het geding gebracht en daarmee de door hem verdedigde waarde onderbouwd. In dat rapport zijn vergelijkingsobjecten vermeld, voorzien van een toelichting. De rechtbank acht daarmee verweerder geslaagd in zijn bewijs dat de huurprijs die eiseres heeft vermeld in haar taxatierapport niet als marktconform kan worden geduid met gevolgen voor de door haar bepleite aankoopwaarde. Bijgevolg dient de waarde in het economische verkeer in juli 2010 naar het oordeel van de rechtbank te worden gesteld op € 650.000.

15. De rechtbank sluit zich aan bij de het taxatierapport van verweerder op grond waarvan een afwaardering met een bedrag van € 97.000 aanvaardbaar is. Bijgevolg is het beroep gegrond.

16. Eiseres heeft in haar beroepschrift aangevoerd dat zij een voorziening groot onderhoud (ter grootte van € 206.000) wenst te vormen. In de nadere stukken van eiseres wordt uiteindelijk in plaats van het vormen van een voorziening verzocht tot het mogen vormen van een kostenegalisatiereserve (KER), dit blijkens de aanduiding in de nadere stukken van eiseres, tot een bedrag van € 411.270.

Eiseres heeft de gevraagde voorziening dan wel KER gesteld op een percentage van 2 per jaar van de historische kostprijs van haar onroerende zaken met ingang van 1 januari 2016. Daarbij is geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onroerende zaken. Verweerder heeft – onder verwijzing naar de bewijslast welke op eiseres rust – zich op het standpunt gesteld dat eiseres geen inzicht heeft gegeven in de juistheid en de hoogte van de voorziening of KER. Bijgevolg dient, aldus verweerder, de gevraagde voorziening of KER voor het volledige bedrag te worden afgewezen.

17. De rechtbank is van oordeel dat eiseres het vormen van de voorziening dan wel KER en het bedrag daarvan volstrekt onvoldoende heeft onderbouwd. Daartoe wijst de rechtbank op de volgende feiten en/of omstandigheden.

18. In de eerste plaats heeft eiseres geen inzage gegeven welke bedragen voor welk soort onderhoudskosten in de voorafgaande jaren zijn besteed aan onderhoud van de verscheidene onroerende zaken. Ook is onduidelijk gebleven in welke onderhoudstoestand deze zich bevonden per 1 januari 2016. Daarnaast was tot eind 2015 sprake van een op de balans staande KER welke ingevolge een vaststellingsovereenkomst met verweerder over een reeks van jaren werd afgebouwd tot nihil (ultimo 2015). Eiseres heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, waaruit zou volgen dat de feitelijke situatie in 2016 anders was dan in voorgaande jaren, zodat vanaf 2016 wel weer een voorziening of KER gevormd zou kunnen worden. Voorts heeft eiseres niet inzichtelijk gemaakt welke kostenposten onder de gevraagde voorziening of KER vallen en evenmin een onderhoudsplan per object overgelegd om daarmee aannemelijk te maken dat een voorziening of KER noodzakelijk is, en welk bedrag daartoe is vereist. Eiseres heeft het percentage van 2 evenmin onderbouwd met ervaringscijfers uit het recente verleden toegesneden op elke afzonderlijke onroerende zaak. Ook de gestelde piek in de uitgaven, kennelijk ten gevolge van het plegen van groot onderhoud, wordt op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Bijgevolg is de gevraagde voorziening dan wel KER volstrekt onvoldoende onderbouwd en wijst de rechtbank deze voor het volledige bedrag af.

19. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat het gegeven dat de onroerende zaak [U] ( [V] ) vanaf medio 2018 leeg staat, zonder succes ten verkoop is aangeboden en naar zeggen van eiseres bestemd is om te worden gesloopt maar de gemeente dat verhindert, het vorenstaande niet anders maakt.

20. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

21. Hoewel het beroep gegrond wordt verklaard heeft eiseres zich op het standpunt gesteld af te zien van een vergoeding van de proceskosten voor de behandeling van het beroep.