Rechtbank Noord-Holland, 25-11-2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:11274, AWB - 19 _ 2802

12. De Rijkstaxateur heeft in een Controlerapport Waardeonderzoek d.d. 17 juli 2017 de waarde per 1 januari 2013 bepaald op € 1.318.500. De Rijkstaxateur is blijkens dit rapport uitgegaan van de volgende gegevens:

“2.2. Gegevens object

13. Het pand heeft van 9 januari 2013 tot begin juli 2013 te koop gestaan voor een bedrag van € 1.249.000. Van 7 december 2015 tot half januari 2016 heeft het te koop gestaan voor een bedrag van € 1.850.000. Er is geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

14. Volgens het bestemmingsplan heeft het pand de bestemming ‘Maatschappelijke Doeleinden’. Bij het taxatierapport van [K] is een bijlage ‘Ruimtelijke onderbouwing [E] ’ d.d. 6 augustus 2009 gevoegd, waarin onder meer het volgende staat:

16. Eiser stelt met betrekking tot de waarde van het pand dat de getaxeerde waarde door [K] van € 570.000 per 1 januari 2013 de juiste waarde is en als waarde bij einde TBS dient te worden genomen. Als aanschafkosten dient een bedrag van € 800.000 (aanschafkosten plus verbouwingskosten) te worden genomen. Dit leidt tot een verlies uit TBS van € 89.010 (38,7% van € 230.000), aldus eiser. Eiser bestrijdt tevens dat op dit punt sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast zoals dit door verweerder in de uitspraak op bezwaar is gesteld. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de navorderingsaanslag.

17. Verweerder heeft zich met betrekking tot de waarde van het pand per 1 januari 2013 ter zitting op het nadere standpunt gesteld dat die dient te worden gesteld op € 1.230.000. Verder is volgens verweerder sprake van omkering en verzwaring van de bewijslast omdat de vereiste aangifte niet is gedaan. Eiser heeft geen inkomsten uit TBS en TBS stakingswinst in aanmerking genomen, waardoor de volgens de aangifte verschuldigde belasting zowel verhoudingsgewijs als absoluut aanzienlijk lager is dan de werkelijk verschuldigde belasting. Eiser moet zich dat ten tijde van de aangifte redelijkerwijs hebben gerealiseerd, aldus verweerder. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

18. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

19. Artikel 3.90 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) luidt als volgt:

Belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden is het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit een of meer werkzaamheden die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren verminderd met de terbeschikkingstellingsvrijstelling.

20. Artikel 3.92, eerste lid, onderdeel a, van de Wet IB 2001 luidt als volgt:

21. Artikel 3.94 van de Wet IB 2001 luidt als volgt:

Resultaat uit een werkzaamheid (resultaat) is het bedrag van de gezamenlijke voordelen die, onder welke naam en in welke vorm ook, worden behaald met een werkzaamheid.

22. Artikel 3.99b van de Wet IB 2001 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

1. De terbeschikkingstellingsvrijstelling geldt voor de belastingplichtige met een werkzaamheid als bedoeld in artikel 3.91 (…).

2. De terbeschikkingstellingsvrijstelling bedraagt 12% van het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit werkzaamheden als bedoeld in de artikelen 3.91 (…).

23. Artikel 25, derde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: Awr) luidt als volgt:

Indien het bezwaar is gericht tegen een aanslag, een navorderingsaanslag, een naheffingsaanslag of een beschikking, met betrekking tot welke de vereiste aangifte niet is gedaan of sprake is van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking als bedoeld in artikel 52a, eerste lid, wordt bij de uitspraak op het bezwaarschrift de belastingaanslag of beschikking gehandhaafd, tenzij is gebleken dat en in hoeverre die belastingaanslag of beschikking onjuist is. De eerste volzin vindt geen toepassing voor zover het bezwaar is gericht tegen een vergrijpboete.

24. Niet in geschil is dat als stakingsdatum van de TBS dient te worden uitgegaan van 1 januari 2013 en dat in 2012 dient te worden afgerekend over de eventuele stakingswinst. De stakingswinst moet, hier zijn partijen het over eens, worden gesteld op 38,7% van de waardetoename van het pand, gerekend vanaf de aanvang van de TBS. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen niet te volgen in hun gezamenlijke standpunt.

25. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen zowel de waarde van het pand bij de aanvang van de TBS als bij de beëindiging van de TBS per 1 januari 2013, in geschil is. Met betrekking tot de waarde bij de aanvang van de TBS stelt eiser dat deze moet worden gesteld op de koopprijs van € 530.000 vermeerderd met de verbouwingskosten van € 270.000, in totaal € 800.000. Verweerder stelt dat de waarde moet worden gesteld op de koopprijs vermeerderd met een bedrag van € 154.753, zijnde de door de VOF overgenomen verbouwingskosten.

26. Uitgangspunt is dat de waarde in het economisch verkeer dient te worden vastgesteld van het gedeelte van het pand dat aan de BV ter beschikking is gesteld bij aanvang van de TBS. De rechtbank volgt verweerder in zijn stelling dat de waarde van het gehele pand bij de aanvang van de TBS dient te worden gesteld op de aankoopwaarde vermeerderd met de op 1 januari 2013 op de balans van de BV geactiveerde en door de VOF overgenomen verbouwingskosten. In dit kader is relevant dat partijen voor de waarde bij aanvang van de TBS beide wensen aan te sluiten bij de aankoopwaarde plus (een deel van) de verbouwingskosten en zij verder geen nader bewijs voor die waarde hebben ingebracht. De reeds afgeschreven verbouwingskosten zijn voorts al ten laste van het resultaat van de BV gekomen en zouden, indien de volledige verbouwingskosten tot de waarde zouden worden gerekend, nogmaals ten laste van het resultaat komen. In dat geval vallen zij immers buiten de boekwinst op het pand. De rechtbank volgt niet de door eiser ter zitting naar voren gebrachte stelling dat de activering van de verbouwingskosten is teruggedraaid, nu deze stelling op geen enkele manier is onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt. Tussen partijen is niet in geschil dat, indien ervan wordt uitgegaan dat de verbouwingskosten zijn geactiveerd, moet worden uitgegaan van een boekwaarde van de verbouwingskosten op 1 januari 2013 van € 154.753. Dit betekent dat als waarde van het pand bij de aanvang van de TBS een waarde van € 530.000 vermeerderd met een bedrag van € 154.753, in totaal € 684.753, dient te gelden.

27. Eiser onderbouwt de door hem gestelde waarde van het pand bij het einde van de TBS van € 570.000 met het onder 11. genoemde taxatierapport van [K] . Eiser stelt dat sprake is van een objectief en met de juiste uitgangspunten gemaakte taxatie. Voorts stelt eiser dat de Rijkstaxateur in zijn rapport ten onrechte de bestaande maatschappelijke bestemming negeert door uit te gaan van een woonbestemming. De bestemming was op 1 januari 2013 niet gewijzigd ten opzichte van de bestemming bij aanvang van de TBS, aldus eiser. Daarnaast stelt eiser dat de Rijkstaxateur ten onrechte is uitgegaan van kennis die hij ruim vijf jaar later had omtrent de markt en de mogelijke bestemmingswijziging. Volgens eiser bevond de huizenmarkt zich in 2013 op een dieptepunt, zodat het voor de hand ligt dat sprake is van een waardedaling van het pand bij het einde van de TBS.

28. Verweerder stelt dat zowel in de BAR berekening als in de DCF berekening van [K] in het geheel geen rekening is gehouden met de mogelijkheid tot wonen, en dat de waarde voor het geheel ten onrechte is vastgesteld als ware het pand bedrijfsruimte. Verweerder onderbouwt de door hem gestelde waarde van het pand bij het einde van de TBS met het onder 12. genoemde Controlerapport Waardeonderzoek. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat in dit rapport ten onrechte het gehele pand als woonruimte is gekwalificeerd, terwijl rekening had moeten worden gehouden met het gedeelte aan de voorzijde van het pand dat bij einde van de TBS een maatschappelijke bestemming had en waarvan ook niet was te voorzien dat deze bestemming zou wijzigen. Indien het voorste gedeelte als bedrijfsruimte wordt gewaardeerd en het overige deel als woonruimte, komt de waarde op een bedrag van € 1.230.000, aldus verweerder.

29. De rechtbank overweegt omtrent de waarde van het pand bij het einde van de TBS als volgt. Na de aankoop in 2009 is het pand verbouwd voor een bedrag van € 270.000. Aannemelijk is dat dit tot een waardeverhoging van het pand heeft geleid. Voor het appartement in [E] was ten tijde van de aankoop reeds toegestaan dat dat, ondanks andersluidende bepalingen in het toepasselijke bestemmingsplan, voor wonen zou worden gebruikt; voor het appartement in [E2] acht de rechtbank aannemelijk dat reeds bij het einde van de TBS duidelijk was dat dit ook hiervoor zou worden toegestaan. In het beroepschrift is immers aangegeven dat na een eerste informele bemoedigende reactie vanuit de gemeente op een verzoek om gebruiksaanpassing, [E2] geschikt is gemaakt voor wonen. Deze verbouwing heeft reeds in 2012 plaatsgevonden en het appartement [E2] is ook in december 2012 daadwerkelijk voor (kort durende) bewoning verhuurd geweest. Voorts heeft het pand vanaf 9 januari 2013 te koop gestaan en werd in de verkoopadvertentie vermeld dat het pand circa 200 m² wonen betrof, derhalve het voor wonen bestemde oppervlak van zowel [E] als [E2] . Aan het voorgaande doet niet af de verklaring van de echtgenote van eiser ter zitting dat zij zich niet kan herinneren dat er al in 2012 zicht bestond op een gebruiksaanpassing voor wonen voor [E2] , en evenmin dat de formele toestemming voor gebruik voor wonen pas in juli 2013 is verleend. De waardeverklaringen uit 2012 komen beide uit op een waarde boven de € 900.000, en de inbrengwaarde op de balans van de VOF is € 1.310.000. De vraagprijs ten tijde van de aanbieding ten verkoop op 9 januari 2013 bedroeg € 1.249.000. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank niet aannemelijk dat, zoals eiser heeft gesteld, de waarde van het pand ten tijde van het einde van de TBS lager was dan bij de aanvang. Voorts in aanmerking nemend dat niet is gebleken dat in het hiervoor genoemde taxatierapport van [K] rekening is gehouden met de woonmogelijkheden, en ook niet een voor wonen geschikte waarderingsmethode is gehanteerd, acht de rechtbank dat rapport niet bruikbaar ter onderbouwing van de (lagere) waarde van het pand bij het einde van de TBS.

30. Naar het oordeel van de rechtbank kan het door verweerder overgelegde Controlerapport Waardeonderzoek in beginsel worden gevolgd voor de bepaling van de waarde van het pand. Dit rapport gaat uit van een woonbestemming van het pand, met dien verstande dat de ruimte aan de voorzijde, zoals verweerder zelf ook heeft aangegeven, als bedrijfsruimte gewaardeerd dient te worden. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder niet te volgen in de onderbouwing van de waardering van het deel bedrijfsruimte. Voorts volgt de rechtbank verweerder in zijn stelling dat sprake is van twee zelfstandige woonruimten met ieder een aparte ingang, zodat die gedeelten als woonruimten gewaardeerd kunnen worden. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de waarde van het pand terecht bepaald op basis van de gemiddelde m²-prijs van in de buurt verkochte woningen binnen een jaar rond 1 januari 2013. Wel is naar het oordeel van de rechtbank een correctie van de gemiddelde m²-prijs van de verkopen op zijn plaats, nu bij een aantal verkopen een uitzonderlijk hoge m²-prijs is gerealiseerd. De rechtbank stelt derhalve de gemiddelde m²-prijs op € 4.000 in plaats van € 4.527. Gelet hierop dient de waarde van het gehele pand bij het einde van de TBS naar het oordeel van de rechtbank op € 1.150.000 te worden bepaald.

31. De boekwinst dient derhalve te worden vastgesteld op 38,7% x (1.150.000 -/- € 530.000 -/- € 154.753) = € 180.050.

32. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen behoeft de vraag of sprake is van omkering en bezwaring van de bewijslast ingevolge artikel 25, derde lid, Awr, geen bespreking meer.

33. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

34. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1). Gelet op de omstandigheid dat deze zaak samenhangt met de zaak van de echtgenote van eiser met zaaknummer HAA 19/2803 bedraagt de aan eiser toegekende proceskostenvergoeding de helft van dit bedrag, derhalve € 550.

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de navorderingsaanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 78.160, bepaalt dat de in rekening gebrachte belastingrente dienovereenkomstig wordt verminderd, en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 550;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.