Rechtbank Noord-Holland, 10-11-2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:11349, HAA 19/451
Rechtbank Noord-Holland, 10-11-2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:11349, HAA 19/451
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Holland
- Datum uitspraak
- 10 november 2021
- Datum publicatie
- 13 december 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBNHO:2021:11349
- Zaaknummer
- HAA 19/451
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde gevangenis omgebouwd tot crisisopvang. Gecorrigeerde vervangingswaarde, Waarde in goede justitie. Verweerder kan ter onderbouwing van de restwaarden niet volstaan met een verwijzing naar de in de Taxatiewijzer Verzorging genoemde bandbreedtes.
Uitspraak
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/451
gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2018 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2018 naar waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 1.122.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2018 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2018 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 september 2021 te Haarlem.
Namens eiseres is verschenen A. van den Dool, bijgestaan door [naam 1] (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is in 1992/1993 gebouwd als penitentiaire inrichting. In 2014 is de onroerende zaak eerst door de gemeente Hoorn en vervolgens door eiseres in eigendom verworven. In hetzelfde jaar is een vergunning afgegeven voor de verbouw van de onroerende zaak tot crisisopvang. De geschatte verbouwingskosten bedroegen € 150.000. In het onderhavige jaar is de onroerende zaak in gebruik als centrum voor maatschappelijke opvang, beschermd en begeleid wonen en staat bekend als Het Startpunt.
Geschil 3. In geschil zijn de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum en de aanslagen onroerendezaakbelastingen.
4. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak en de aanslagen onroerendezaakbelastingen te hoog zijn vastgesteld en voert in dat verband het volgende aan. Verweerder heeft de levensduur van onderdelen van de onroerende zaak verlengd zonder de restwaarde te verlagen. Verweerder is uitgegaan van te hoge restwaarden en heeft de woondelenvrijstelling onjuist toegepast. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde tot € 896.000 en vermindering van de aanslag onroerendezaakbelastingen.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld en voert in dit verband het volgende aan. De levensduur is niet verlengd. De waarde bedraagt overeenkomstig de Taxatiewijzer Verzorging € 1.185.000. De waarde van de onroerende zaak dient in hoofdzaak te worden toegerekend aan delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a van de Gemeentewet. Dat betekent dat de aanslag onroerendezaakbelastingen uitsluitend opgelegd had moeten worden naar het eigenarentarief dat geldt voor woningen. Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, tot vermindering van de aanslag onroerendezaakbelastingen en tot handhaving van de WOZ beschikking.
Beoordeling van het geschil
Wettelijk kader
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzingen in aanmerking wordt genomen.
8. Artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) luidt, voor zover van belang:
“1. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor
a. woningen:
door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen:
door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.”
9. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak in het onderhavige geval moet worden bepaald aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de door verweerder gebruikte Taxatiewijzer Verzorging, archetype N3770000 (gezinsvervangend tehuis), in beginsel tot uitgangspunt kan dienen. De rechtbank ziet geen aanleiding partijen hierin niet te volgen. De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van eiseres dat de bouwwijze van de onroerende zaak wat eenvoudiger is dan die van het archetype omdat dit betoog onvoldoende is onderbouwd. De rechtbank volgt verweerder daarom in zijn keuze de onroerende zaak ten opzichte van het archetype als gemiddeld in te schatten, zodat verweerder bij de taxatie de gemiddelde waarde per vierkante meter tot uitgangspunt heeft kunnen nemen. De rechtbank acht voorts, mede gelet op de daarop gegeven onweersproken toelichting ter zitting, aannemelijk dat verweerder de levensduur van de ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties - anders dan eiseres stelt - niet heeft verlengd.
10. De rechtbank is evenwel van oordeel dat verweerder ter onderbouwing van de gekozen restwaarden niet kan volstaan met een verwijzing naar de bandbreedtes in de Taxatiewijzer Verzorging. Uit de omstandigheid dat de gekozen restwaarden zich bevinden binnen deze bandbreedtes kan immers pas iets over de waarde van de onroerende zaak worden afgeleid als tevens aannemelijk is dat de gekozen restwaarden zijn terug te voeren op relevante marktgegevens. Verweerder heeft echter geen gegevens overgelegd waaruit die conclusie getrokken zou kunnen worden. Ter onderbouwing van de gehanteerde waarde van € 140 per vierkante meter heeft verweerder gewezen op de Grondprijzenbrief 2018 van de gemeente Hoorn. De rechtbank volgt verweerder in zijn betoog dat deze grondprijzen beter bruikbaar zijn dan de grondprijzen in de gemeente Hollands Kroon die eiseres heeft gebruikt voor het bepalen van de grondwaarde. De onroerende zaak is immers gelegen in de gemeente Hoorn en niet in de gemeente Hollands Kroon. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting echter niet kunnen toelichten hoe de gehanteerde grondprijs op marktgegevens is terug te voeren. Uit de Grondprijzenbrief kan weliswaar worden afgeleid dat de prijzen voor projectmatige woningbouw op de locaties Bangert en Oosterpolder zijn gebaseerd op contractafspraken, maar of in de daarbij overeengekomen prijzen de marktwaarde op de waardepeildatum tot uitdrukking komt, kan niet worden vastgesteld. Daarnaast worden de prijzen kennelijk jaarlijks geïndexeerd op grond van algemene indexcijfers, waarmee enig verband met de marktwaarden minder aannemelijk is. Bovendien betreft dit woningbouw en bevat de Grondprijzenbrief geen gegevens waaruit de grondwaarde voor een gezinsvervangend tehuis op de waardepeildatum kan worden afgeleid. De rechtbank concludeert dat verweerder de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
11. Zoals hiervoor is overwogen acht de rechtbank aannemelijk dat de onroerende zaak ten opzichte van het archetype als gemiddeld moet worden gekwalificeerd. Dit heeft tot gevolg dat eiseres in haar taxatie ten onrechte is uitgegaan van de minimumwaarde per vierkante meter. Eiseres heeft geen gegevens overgelegd waaruit afgeleid kan worden dat de door haar gehanteerde restwaarde van 10% is terug te voeren op relevante marktgegevens. Daardoor heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat door haar bij de taxatie niet van een te lage restwaarde is uitgegaan. Zoals in 10 hiervoor is overwogen is eiseres bij haar taxatie voorts ten onrechte uitgegaan van de grondprijzen in de gemeente Hollands Kroon. De rechtbank concludeert dat eiseres de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.
12. Aangezien geen van partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank deze - rekening houdend met alle voor de waardebepaling relevante omstandigheden - in goede justitie vaststellen op € 1.000.000.
13. Verweerder heeft in beroep geconcludeerd dat de aanslag onroerendezaakbelasting ter zake van de eigendom moet worden verminderd tot een aanslag berekend naar het tarief voor woningen, en dat de aanslag onroerendezaakbelasting ter zake van het gebruik moet worden vernietigd. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen.
14. Het beroep zal gegrond worden verklaard.
Proceskosten
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). De overige door eiseres genoemde kosten, te weten reiskosten van de taxateur naar zitting (€ 41,88) en de kosten voor het opstellen van het taxatierapport alsmede 1 uur voor aanwezigheid van de taxateur ter zitting (€ 145,20) komen voor vergoeding in aanmerking tot een bedrag van € 187,08.