Rechtbank Noord-Holland, 08-11-2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:9991, HAA 20/4206

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2. De woning, gebouwd in 1928, is een tussenwoning met een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 281 m³ en de oppervlakte van het perceel is 129 m². Het perceel van de woning grenst aan de achterkant direct aan het perceel van de achtergelegen woning. Een deel van het perceel van de woning is in gebruik als brandgang voor eiser zelf en zijn omwonenden. Er is sprake van een recht van overpad.

4. Eiser bepleit een waarde van € 375.000. Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op een taxatierapport van de taxateurs [B] en [C]. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [b], [c] en [d], alle te [Z]. Voorts heeft eiser in het beroepschrift gewezen op de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor [e] en [f], beide te [Z]. Verder stelt eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning en dat de brandgang buiten de waardering van de woning moet blijven. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de waarde tot € 375.000.

5. Verweerder neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is bepaald en wijst in dat verband op de bij het verweerschrift gevoegde waardematrix. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [g], [h], [i] en [j], alle te [Z]. Verweerder stelt dat de ligging afdoende in de waardering is meegewogen en dat alle vergelijkingsobjecten een dergelijke brandgang hebben. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

6. Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat het voor hem niet duidelijk is of eiser tijdig beroep heeft ingesteld omdat op de kopie van het beroepschrift die door de rechtbank aan hem is doorgezonden twee ontvangststempels staan vermeld met de data 10 augustus 2020 en 18 september 2020. De rechtbank heeft ter zitting aan partijen meegedeeld dat zij heeft geconstateerd dat eiser tijdig beroep heeft ingesteld aangezien het beroepschrift op 7 augustus 2020 per fax door de rechtbank is ontvangen en vervolgens nogmaals per post op 10 augustus 2020 waarbij op de enveloppe een poststempel van 7 augustus 2020 staat. Ook uit het feit dat het beroepschrift op 11 september 2020 naar verweerder is doorgestuurd blijkt dat de ontvangststempel van 18 september 2020 niet juist kan zijn. De rechtbank is een intern onderzoek gestart om te achterhalen hoe het kan dat op de kopie van het beroepschrift dat naar verweerder is doorgezonden een tweede ontvangststempel is gezet met een verkeerde datum.

7. Ter zitting heeft eiser de beroepsgrond, waarin hij stelt dat hij in de bezwaarfase tevergeefs bij verweerder om de overlegging van de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft verzocht, ingetrokken. Voorts heeft eiser ter zitting zijn stelling dat de brandgang conform de vrijstelling voor openbare wegen niet meegenomen dient te worden genomen in de waardering van de woning, ingetrokken.

8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Voor een goede vergelijking tussen de woning en de vergelijkingsobjecten hoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning.

10. Eiser heeft gesteld dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten met een substantieel kleiner perceel dan dat van de woning (129 m²), te weten [g] (79 m²) en [h] (74 m²), voor de waardering een onzekere factor opleveren omdat niet bekend is hoe de gerealiseerde verkoopprijs tussen perceel en opstal precies verdeeld moet worden. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om te oordelen dat [g] en [h] niet bruikbaar zouden zijn als onderbouwing van de waarde van de woning, en overweegt daartoe als volgt.

11. Verweerder heeft een grondstaffel gebruikt en in de bezwaarfase aan eiser verstrekt. Eiser heeft daarover geen opmerkingen gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is het inherent aan taxeren dat dergelijke aannames gemaakt moeten worden. In zoverre schuilt in elke taxatie een onzekere factor. Een belastingplichtige kan natuurlijk wel betwijfelen of de bij de taxatie gehanteerde uitgangspunten juist zijn, maar moet daarvoor dan wel een motivering aandragen. Eiser heeft naar aanleiding van het overleggen van de grondstaffel door verweerder geen bezwaren geuit. Eiser heeft ook niet aangegeven dat of hoe de grondwaarden anders zouden moeten worden berekend.

De rechtbank acht het op zich ook redelijk om met een afnemend nut van extra meters perceel te rekenen, zoals verweerder heeft gedaan. Er is dus geen aanleiding om te veronderstellen dat verweerder bij het analyseren van de gerealiseerde verkoopprijzen van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan, of dat verweerder geen goede verdeling tussen opstalwaarde en perceelwaarde heeft gemaakt. Verder acht de rechtbank het ook redelijk dat verweerder de woningen met een perceel van respectievelijk 79 m² en 74 m² in de vergelijking heeft opgenomen, omdat dit woningen zijn die onderdeel uitmaken van dezelfde huizenrij waar de woning onderdeel van uitmaakt en deze woningen vanwege hun ligging en bouw zeer goed ter vergelijking kunnen dienen. Daarnaast heeft verweerder ook nog twee woningen buiten deze huizenrij met een beter in grootte vergelijkbaar perceel (van 143 m2) in de vergelijking opgenomen. Daarmee geeft verweerder zich rekenschap van het feit dat er een verschil in perceelgrootte is en zijn de gehanteerde waarden in zoverre ook door verweerder onderbouwd.

12. Eiser heeft voorts gesteld dat bij de waardering van de woning door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is nabij het spoor gelegen waardoor geluidsoverlast wordt ondervonden. Daarnaast is de woning tegenover een sportpark gelegen.

13. Eiser heeft gesteld dat 6 m² van het perceel van de woning dat in gebruik is als brandgang buiten de waardering dient te worden gelaten omdat dit deel van het perceel van de woning afgescheiden is en ook door omwonenden wordt gebruikt, en daardoor niet optimaal te gebruiken is door eiser. Hierbij heeft eiser verwezen naar een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6905.

14. Eiser stelt dat de gerealiseerde verkoopprijs voor [g] aantoont dat de waarde te hoog is vastgesteld. Eiser heeft niet met een berekening uiteengezet hoe hij tot deze conclusie is gekomen. Verweerder heeft daartegenover gewezen op de onpraktische indeling van de woning met de slaapkamers en badkamer op de begane grond en de keuken en woonkamer op de eerste verdieping (plattegrond op bijlage 2 bij het verweerschrift) en op de mindere staat van de woning die op basis van de inlichtingen van de koper als “matig” (volgens verweerder overeenkomende met ongeveer -10%) gekwalificeerd is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom met de kubiekemeterprijs van € 893 kunnen onderbouwen dat een kubiekemeterwaarde van € 960 voor eisers woning niet te hoog is.

In de matrix zijn ten aanzien van alle vergelijkingsobjecten verschillen in grootte van opstal en perceel en verschillen in bijgebouwen opgenomen en zijn ook kwaliteitsverschillen opgenomen. De in de matrix opgenomen objecten en de daarvoor gerealiseerde prijzen zoals deze door verweerder zijn geanalyseerd dragen bij aan de aannemelijkheid van de door verweerder vastgestelde waarde van de woning.

15. In de door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten [e] en [f] ziet de rechtbank ook geen aanleiding om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten. Met betrekking tot [f] is door verweerder onder verwijzing naar de foto’s in bijlage 10 bij het verweerschrift onweersproken gesteld dat deze in een slechtere staat verkeerde dan de woning en dat de woning van een ander type is omdat deze een andere daksoort heeft. Ter zitting is vervolgens geprobeerd om van de gemachtigde helderheid te verkrijgen over de analyse van de verkoopprijs die is gerealiseerd voor [e], zijnde het dichtst bij de woning gelegen vergelijkingsobject dat door eiser is genoemd. De gemachtigde van eiser heeft een berekening gemaakt en kwam daarbij uiteindelijk uit op een prijs van € 960 per m³, hetgeen gelijk is aan de door verweerder gehanteerde prijs per m³ voor de woning en daarmee is de door verweerder vastgestelde waarde juist bevestigd.

Ten slotte is ook het door eiser ingebrachte taxatierapport van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. In eisers taxatie is namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe de getaxeerde waarde is te herleiden uit de gerealiseerde verkoopcijfers voor de gehanteerde vergelijkingsobjecten, aangezien in de taxatie de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten niet zijn vermeld en niet is aangegeven in welke staat de objecten zijn verkocht. Bovendien is het taxatierapport uitgegaan van een ligging van de woning op slechts 100 meter afstand van een treinspoor, terwijl dit in werkelijkheid bijna 200 meter is.

16. Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 451.000 niet te hoog is. Het door eiser zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.