Rechtbank Noord-Holland, 26-04-2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:3892, 20/877 t/m 20/880

1. Eiseres is op 30 september 2014 opgericht en heeft volgens de statuten als activiteiten het beheer van en het beleggen in onroerend goed. Het eerste boekjaar van eiseres eindigt op 31 december 2014 en nadien is het boekjaar gelijk aan het kalenderjaar.

2. De in de aangiften Vpb vermelde aandeelhouders van eiseres zijn:

3. Eiseres heeft op 3 oktober 2014 een koopovereenkomst getekend met betrekking tot een kantoorpand (hierna: [kantoorpand 1] ) aan de [locatie 1] . De overeengekomen koopsom bedraagt € 8.700.000. [kantoorpand 1] is op 7 oktober 2014 geleverd aan eiseres.

4. [kantoorpand 1] is volledig verhuurd aan een drietal huurders, te weten het [bedrijf 4] ( [bedrijf 4] ), [bedrijf 5] B.V. ( [bedrijf 5] ) en [bedrijf 6] B.V. ( [bedrijf 6] ). Het huurcontract met het [bedrijf 4] loopt tot 29 februari 2024, met twee maal 5 jaar verlenging behoudens opzegging. De aanvangshuurprijs bedraagt € 694.250. Het huurcontract met [bedrijf 5] loopt tot 1 augustus 2019 met 5 jaar verlenging behoudens opzegging. De aanvangshuurprijs bedraagt € 55.125. Het huurcontract met [bedrijf 6] loopt tot 2 juli 2022. De aanvangshuurprijs bedraagt € 3.500. De huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd.

5. Eiseres heeft op 17 november 2014 een koopovereenkomst getekend met betrekking tot een kantoorpand (hierna: [kantoorpand 2] ) aan de [locatie 2] . De overeengekomen koopsom bedraagt € 54.250.000. [kantoorpand 2] is op 18 november 2014 geleverd aan eiseres.

6. [kantoorpand 2] is geheel verhuurd aan [bedrijf 7] B.V. ( [bedrijf 7] ). De huurovereenkomst eindigt op 31 maart 2024 en wordt automatisch voor 5 jaar verlengd behoudens opzegging. De aanvangshuur bedraagt € 4.150.000. De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd.

7. De koopsommen van [kantoorpand 1] en [kantoorpand 2] en de bijkomende kosten zijn gefinancierd met het door eiseres bijeengebrachte eigen vermogen van € 27.008.930, alsmede met door de aandeelhouders in twee tranches verstrekte leningen voor een bedrag van € 40.336.694. De [kantoorpand 1] en [kantoorpand 2] gebouwen zijn door eiseres inclusief de aankoopkosten op haar fiscale balans 2014 bij verkrijging geactiveerd voor € 67.345.624.

8. De aandeelhouders hebben de onder 7. bedoelde leningen verstrekt naar rato van hun aandelenbelang in eiseres. De overeengekomen leningsvoorwaarden zijn als volgt:

9. [bedrijf 8] ( [bedrijf 8] ) heeft een Transfer Pricing Analysis gedaan op verzoek van eiseres ter onderbouwing van het rentepercentage van 10% op de aandeelhoudersleningen. Uitgaande van de “trade date” 1 oktober 2014 respectievelijk 17 november 2014 is gezocht naar transacties in de markt voor publieke leningen, credit rating BB / BB+ uitgegeven op of na 1 januari 2009 en een looptijd tot na 1 januari 2025. [bedrijf 8] concludeert dat op basis van de marktresultaten een range van 2,3% tot 14,0% (interquartile 3.5 – 10.2%) voor de leningen per 1 oktober 2014 en een range van 2.2% tot 13.9% (interquartile 3.5 – 10.1%) voor de leningen per 17 november 2014 van toepassing is, waardoor het rentepercentage op de aandeelhoudersleningen van 10% volgens [bedrijf 8] binnen de ‘arms’s length range’ valt.

10. Eiseres heeft geen leningen van derden aangetrokken.

11. Bij het aangaan van de aandeelhoudersleningen heeft eiseres blijkens een brief van 12 april 2018 van mr. drs. [naam 13] met bijlage gerekend met een ‘internal rate of return’ (IRR) van 7.9% respectievelijk 9.1%.

12. [bedrijf 9] heeft op 14 juli 2015 namens eiseres een rulingverzoek ingediend bij het rulingteam van de belastingdienst Rotterdam. In dit verzoek is vermeld dat [naam 10] Ltd. beheerder van een Israëlisch pensioenfonds is en investeert ten behoeve van de deelnemers in een pensioenregeling, dat het pensioenfonds geen rechtspersoonlijkheid heeft naar Israëlisch recht, dat de voor de deelnemers in de pensioenregeling gehouden bezittingen afgezonderd zijn van de eigen bezittingen van [naam 10] Ltd. en dat deze entiteit geen rechten met betrekking tot deze bezittingen kan doen gelden. Verder is vermeld dat onder Israëlisch recht deze entiteit slechts de juridische eigendom van de bezittingen heeft en dat de “beneficial ownership” bij de pensioengerechtigden ligt. Ten aanzien van [naam 9] Ltd. wordt verklaard dat zij een verzekeringsmaatschappij is, dat zij een belang van 16.38% in eiseres rechtstreeks voor rekening en risico van de polishouders houdt en dat zij daarnaast nog een belang van 5,575% voor eigen rekening houdt. In het rulingverzoek wordt onder meer geconcludeerd dat de belangen die genoemde entiteiten in eiseres houden deels dan wel geheel moeten worden toegerekend aan pensioengerechtigden dan wel polishouders, en dat op grond daarvan ten minste 75% van de aandelen in eiseres worden gehouden door natuurlijke personen van wie niemand een belang van 5% of meer heeft.

13. In een brief van 17 juli 2015 van C.J.M. Kwakman van het rulingteam van de belastingdienst Rotterdam aan [bedrijf 9] schrijft hij, voor zover hier van belang:

14. De commerciële resultaten van eiseres in de jaren 2014 tot en met 2017 zijn volgens de opgemaakte en door [bedrijf 10] B.V. gecontroleerde jaarrekeningen als volgt (in €).