Rechtbank Noord-Holland, 08-12-2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:14333, HAA 24/4828

1. Eiseres is geboren op [geboortedatum] . Bij eiseres is een Posttraumatische stressstoornis (PTSS) gediagnosticeerd, waarvoor zij in het verleden onder behandeling is geweest. Een aantal jaar geleden heeft zij de behandeling afgerond, omdat haar PTSS stabiel was.

2. Op 3 augustus 2021 heeft eiseres de woning gelegen aan [straat 1] [huisnummer 1] in [plaats] (de woning) gekocht voor € 625.000.

3. Eiseres en de verkoper van de woning hebben op 1 september 2021 een ‘sleutelverklaring’ gesloten. In verband met de voorgenomen verbouwing van de woning heeft eiseres samen met aannemers de woning bezocht en heeft zij offertes laten opstellen voor het herstel en opknappen van de woning, de vloer, de keuken en de badkamer, de goten laten reinigen, de schoorsteen laten inspecteren en reinigen, en een houtkachel en eettafel gekocht.

4. Bij akte van 20 september 2021 is de woning aan eiseres geleverd. Op diezelfde dag heeft eiseres via het formulier ‘Verklaring Overdrachtsbelasting Laag tarief (2%)’ aangegeven dat zij de woning na verkrijging zelf ging bewonen. Ook heeft zij per 20 september 2021 de woning verzekerd.

5. Na levering van de woning is eiseres voor het eerst alleen in de woning en krijgt zij een paniekaanval. Op de zitting van 5 november 2025 heeft eiseres daarover onder meer het volgende verklaard:

6. Op 2 november 2021 verkoopt eiseres de woning aan een derde voor € 635.000. De levering heeft plaatsgevonden op 14 januari 2022. Eiseres heeft met de verkoop van de woning, na aftrek van de door haar gemaakte kosten, een (klein) verlies geleden.

7. Eiseres heeft, in de periode dat de woning haar eigendom was, de woning niet bewoond.

8. Verweerder heeft bij brief van 13 december 2022 verzocht om nadere informatie over de ‘Verklaring Overdrachtsbelasting Laag tarief (2%)’. Op 5 januari 2023 heeft de notaris namens eiseres per e-mail gereageerd. In zijn e-mail is onder meer geschreven:

9. Als bijlage van de e-mail is een verklaring van eiseres toegevoegd, waarin eiseres zelf, voor zover van belang, heeft aangegeven:

10. Verweerder heeft op 17 januari 2023 kenbaar gemaakt voornemens te zijn een naheffingsaanslag op te leggen aan eiseres. Op 16 februari 2023 is door [bedrijf] accountants – belastingadviseurs – juristen namens eiseres hierop gereageerd en onder meer het volgende geschreven:

11. Op 25 april 2023 heeft eiseres aangifte overdrachtsbelasting gedaan voor de verkrijging van de woning, waarbij verzocht wordt om het verlaagde tarief met toepassing van de hardheidsclausule.

12. Tot de stukken behoort een handgeschreven verklaring van eiseres van 25 april 2023, waarin voor zover van belang, staat beschreven:

13. Verder behoort tot de stukken ook een verklaring van eiseres van 22 augustus 2023 waarin zij onder meer heeft geschreven:

14. In geschil is of voor de heffing van overdrachtsbelasting het verlaagde tarief van 2% van toepassing is. Het gaat daarbij om het antwoord op de vraag of sprake is van een onvoorziene omstandigheid die zich heeft voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging van de woning, waardoor eiseres redelijkerwijs niet in staat was de woning als hoofdverblijf te gebruiken (artikel 15a, vijfde lid, van de WBR).

15. Eiseres stelt dat de paniekaanval gezorgd heeft voor blijvende angst(aanvallen) en dat maakte dat zij niet in de woning kon wonen. De woning riep herinneringen op aan de traumatische gebeurtenissen en dat heeft de paniekaanval getriggerd. Dit was volstrekt onverwacht en onvoorzienbaar. De PTSS bij eiseres zorgde al twee jaar niet voor klachten en was ook ten tijde van de aankoop en verkrijging van de woning stabiel. Eiseres zegt altijd de intentie te hebben gehad om de woning te gaan bewonen. Dat in eerste instantie aan verweerder is verklaard dat sprake was van spijt en ze daarom de woning niet is gaan bewonen was ingegeven door angst. Zij heeft niet direct durven te vertellen dat zij een paniekaanval had, omdat ze bang was niet geloofd te worden. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vernietiging van de naheffingsaanslag.

16. Verweerder stelt dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Eiseres heeft spijt gekregen en dat is volgens verweerder de doorslaggevende reden voor eiseres geweest om de woning niet te gaan bewonen en (door) te verkopen. Dat is geen onvoorziene omstandigheid. Ook als spijt niet de doorslaggevende reden is geweest, maar dat zij vanwege de paniekaanval de woning niet is gaan bewonen, dan nog kan niet gesproken worden van een onvoorziene omstandigheid. Eiseres was al voor de aankoop en verkrijging van de woning gediagnostiseerd met PTSS. Voor die diagnose is het kenmerkend dat op onverwachte momenten herbelevingen kunnen ontstaan. Die herbelevingen zijn dan niet onvoorzien. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

17. Volgens artikel 14, eerste lid, van de WBR (oud) is het tarief van de overdrachtsbelasting 8%. Het tweede lid van dat artikel bepaalt dat de belasting 2% is voor de verkrijging van een woning door een natuurlijk persoon als deze de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit schriftelijk verklaart.

18. In dit geval is die verklaring afgelegd maar staat vast dat eiseres de woning nooit heeft bewoond. Aan de voorwaarde dat zij de woning na verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moest gaan gebruiken, is dus niet voldaan. Artikel 15a, vijfde lid, van de WBR bepaalt dat het 2% tarief dan toch van toepassing is, indien de verkrijger aannemelijk maakt dat hij ‘door onvoorziene omstandigheden, die zich hebben voorgedaan na het tijdstip van de verkrijging, redelijkerwijs niet in staat is geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken.’

19. Uit de Memorie van Toelichting behorende bij de Wijziging van de WBR (wet differentiatie overdrachtsbelasting) (Kamerstukken II, 2020/21, 35 576, nr. 3, p.12) volgt dat de wetgever met de startersvrijstelling en het verlaagde tarief van 2% de positie van starters en doorstromers ten opzichte van andere kopers heeft willen verbeteren. Andere kopers waarvoor het verlaagde tarief niet geldt zijn onder andere beleggers, ouders die een woning voor hun kind(eren) kopen, of personen die een vakantiewoning kopen. Deze kopers worden tegen het reguliere tarief belast. Alleen starters en/of doorstromers kunnen gebruik maken van het 2%-tarief. Daarbij geldt als voorwaarde dat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf moet worden gebruikt (het hoofdverblijfcriterium). Wanneer door omstandigheden die op het moment van de verkrijging onvoorzien waren niet aan het hoofdverblijfcriterium wordt voldaan, dan kan toch het 2%-tarief toegepast worden. Omstandigheden zoals het duurzaam verloren gaan van de woning, het overlijden van een verkrijger, echtscheiding van de verkrijgers en het aanvaarden van of het verlies van een baan of emigratie worden door de wetgever genoemd als voorbeelden van onvoorziene omstandigheden. De wet bevat geen uitputtende opsomming van onvoorziene omstandigheden; op voorhand zijn geen omstandigheden uitgesloten en de uiteindelijke beoordeling is aan de rechter gelaten.

20. De bewijslast om aannemelijk te maken dat sprake is van onvoorziene omstandigheden waardoor zij redelijkerwijs niet in staat was de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken, rust op eiseres.

21. Eiseres heeft in het verleden traumatische gebeurtenissen meegemaakt en is gediagnosticeerd met PTSS. Haar PTSS klachten bestonden uit angstaanvallen, slaapproblemen waaronder nachtmerries, en ook had zij last van herbelevingen van de gebeurtenissen. Zij heeft hiervoor meerdere jaren therapie gevolgd. De twee jaar voorafgaand aan de aankoop van de woning heeft eiseres geen last van haar PTSS klachten gehad en ook ten tijde van de aankoop en verkrijging van de woning was haar PTSS toestand stabiel. Zij stond al langere tijd niet meer onder behandeling en had enkel af en toe nog telefonisch contact met haar mental coach. Eiseres heeft verklaard de woning te hebben gekocht met de intentie om er zelf te gaan wonen. Dat vindt steun in het gegeven dat zij na de sleuteloverdracht handelingen heeft verricht om de woning te herstellen, te verbeteren, en in te richten naar haar wensen. Dan volgt de paniekaanval. Ter zitting heeft eiseres in een emotionele verklaring uitgelegd wat er precies gebeurde toen zij voor het eerst alleen de woning betrad, welk gevoel dat bij haar opriep en dat de paniekaanval werd getriggerd door iets in de woning (een ruimte of een geur) die de traumatische gebeurtenissen in het verleden deed herbeleven. Zij heeft verklaard dat zij daarna alleen nog naar de woning is gegaan om de post uit de brievenbus te halen. Daarna is de woning met een (klein) verlies verkocht. Eiseres heeft ter zitting ook uitgelegd waarom in eerste instantie aan verweerder is verklaard dat spijt maakte dat ze de woning niet is gaan bewonen: in het verleden werd eiseres niet geloofd als zij sprak over de traumatische gebeurtenissen die zij heeft meegemaakt. Zij was bang dat ook nu niet geloofd zou worden dat zij een paniekaanval had gekregen en hierdoor niet meer in de woning durfde te komen, laat staan wonen. Dit maakte dat zij de notaris niet vertelde dat zij een paniekaanval kreeg, maar enkel dat het huis niet goed voelde. Uiteindelijk heeft eiseres een verklaring opgesteld over de gebeurtenissen in haar leven en dat de paniekaanval heeft gemaakt dat zij niet in de woning kon wonen.

22. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met al hetgeen zij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de paniekaanval een onvoorziene omstandigheid was en de doorslaggevende reden voor eiseres om de woning niet te gaan bewonen. Dat eerder namens haar is verklaard dat zij spijt had van de aankoop van de woning, verandert daaraan niets. De rechtbank vindt de door eiseres ter zitting afgelegde verklaring geloofwaardig. Zij kocht een woning, maakte kosten om de woning aan haar wensen aan te passen, en verkocht de woning drie maanden later met verlies. Een onvoorziene omstandigheid is de enige aannemelijk geworden verklaring voor haar handelen.

23. Dat de paniekaanval, zoals verweerder heeft gesteld, niet als onvoorzien kan gelden omdat eiseres de diagnose PTSS al had, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiseres was weliswaar bekend met de mogelijkheid dat haar PTSS klachten weer konden gaan opspelen, maar er was geen enkele aanleiding om te voorzien dat juist deze woning haar stabiele situatie zou aantasten.

24. Daar komt bij dat, gelet op de wetsgeschiedenis, eiser niet is te duiden als de ‘andere koper’ waarvoor de wetgever het 8%-tarief heeft bedoeld. Die andere kopers doen hun aanschaf zonder van plan te zijn om zelf in het object te gaan wonen. Eiseres daarentegen is te beschouwen als ‘doorstromer’ nu er geen reden is om aan te nemen dat zij niet voornemens was om in de woning haar hoofdverblijf te gaan hebben. Ook kan niet worden gezegd dat de hier van toepassing zijnde onvoorziene omstandigheid van een andere categorie is dan de door de wetgever genoemde voorbeelden.

25. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 15a, vijfde lid, van de WBR, zodat eiseres terecht het 2%-tarief heeft toegepast en dus is door verweerder ten onrechte overdrachtsbelasting nageheven. De rechtbank vernietigt daarom de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting.

26. Omdat het beroep gegrond wordt verklaard, heeft eiseres recht op een proceskostenvergoeding. De rechtbank stelt de proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.561,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1). Ook dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.