Rechtbank Noord-Nederland, 25-02-2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:675, LEE 18/2088

1.1.

De onroerende zaak is een in 1900 gebouwde geschakelde woning met een in 1979 gebouwde vrijstaande berging/schuur met een oppervlakte van 8 m2. De woning heeft een inhoud van 223 m3 en het perceel heeft een oppervlakte van 165 m2. Het perceel is gelegen op een dijk die als zodanig in beheer is bij het waterschap.

2.1.

Wat betreft de waardebepaling verschillen partijen in beroep uiteindelijk niet meer over de vraag of de grond onder het bijgebouw (de ondergrond van 8 m2) onder de zogenoemde waarderingsuitzondering voor waterverdedigingswerken valt. Deze waarderingsuitzondering is geregeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling). Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (het Hof) heeft op 8 september 2020 uitspraak gedaan in twee zaken waarin de vraag of de ondergrond van bijgebouwen onder de waarderingsuitzondering valt, bevestigend is beantwoord. Een van die uitspraken is gepubliceerd.¹Naar aanleiding van de uitspraken van het Hof heeft verweerder zijn standpunt herzien: de ondergrond van het bijgebouw valt (wel) onder de waarderingsuitzondering. In zijn brief van 29 oktober 2020 heeft verweerder de cijfermatige gevolgen van dat herziene standpunt uitgewerkt: de waarde moet volgens verweerder worden verlaagd naar € 100.000. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser verklaard dat deze cijfermatige uitwerking op zichzelf juist is. Als eiser wat betreft de hierna te behandelen, overige geschilpunten in het ongelijk wordt gesteld, moet de waarde dus op dat bedrag worden vastgesteld.

2.2.

In geschil is het antwoord op de vraag tegen welke waarde (prijs per m2) de ondergrond van de opstal waarin daadwerkelijk wordt gewoond, moet worden gewaardeerd. Dit betreft de ondergrond van de opstal die 'dient als woning' in de zin van de waarderingsuitzondering. Deze ondergrond valt - in de woorden van het Hof - onder de 'uitzondering op de uitzonderingsbepaling' (zie rechtsoverweging 4.8 van de hiervoor onder 2.1. aangehaalde uitspraak). Concreet gaat het om de ondergrond van het woonhuis, die dus wél moet worden gewaardeerd, omdat deze niet onder de waarderingsuitzondering valt. Hierna zal de rechtbank deze ondergrond aanduiden als 'ondergrond van de woning'. De oppervlakte van deze ondergrond is niet in geschil.

2.3.

2.4.

Omdat een deel van het perceel is uitgezonderd, moet een keuze worden gemaakt: zijn de uitgezonderde vierkante meters de eerste vierkante meters van het perceel of zijn de uitgezonderde vierkante meters de laatste vierkante meters van het perceel? In de eerste opvatting wordt eerst de grondstaffel toegepast op het totaal aantal vierkante meters, waardoor de totale grondwaarde wordt gevonden. Vervolgens wordt de waarde van de uitgezonderde vierkante meters bepaald door daarop afzonderlijk de grondstaffel toe te passen (dus door te doen alsof het perceel even groot is als die uitgezonderde vierkante meters). Het verschil is de waarde van de ondergrond van de woning. Deze opvatting zorgt ervoor dat de effectief te waarderen vierkante meters zo laag mogelijk worden gewaardeerd (de grondstaffel wordt als het ware van bovenaf ingestoken). In de tweede opvatting wordt eerst het aantal daadwerkelijk te waarderen vierkante meters bepaald (de ondergrond van de woning). Vervolgens wordt de grondstaffel toegepast op dat aantal effectief te waarderen vierkante meters. Deze opvatting zorgt ervoor dat de effectief te waarderen vierkante meters zo hoog mogelijk worden gewaardeerd (de grondstaffel wordt als het ware van onderaf ingestoken).

2.5.

Eiser leidt uit de niet-gepubliceerde uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden van 8 september 2020 af, dat het Hof een waarderingsmethode heeft ontwikkeld die overeenkomt met de eerste opvatting, zodat de grondstaffel (vanuit het perspectief van eiser bezien) zo gunstig mogelijk moet worden toegepast. Van belang hierbij is dat de zaken die het Hof heeft berecht, waren gericht tegen beslissingen van de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke (en dus niet tegen beslissingen van de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân). De heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke past bij de waardering van de ondergrond van de woning de eerste opvatting toe, die ook wel wordt aangeduid als een ruimhartige toepassing van de waarderingsuitzondering. Eiser stelt zich op het standpunt dat het gelijkheidsbeginsel met zich brengt, dat ook de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân deze gunstige waarderingsmethode moet toepassen.

2.6.

In het verlengde daarvan verdedigt eiser dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat de effectief te waarderen vierkante meters moeten worden gewaardeerd tegen de laagste vierkante meterprijs uit de grondstaffel (de prijs die hoort bij het hoogste knikpunt, in dit geval dus € 3/m2). Eiser onderbouwt deze stelling door erop te wijzen dat uitgaande van de eerste opvatting verschillen kunnen ontstaan door de toevallige omvang van het totale perceel. Bij een groot perceel kan de ondergrond van de woning immers in zijn geheel na het laatste knikpunt vallen, terwijl bij een klein perceel dat in zijn geheel onder het eerste knikpunt valt, de ondergrond van de woning ook in zijn geheel onder het eerste knikpunt valt.

2.7.

Verweerder heeft bij de waardering van de ondergrond van de woning de tweede opvatting gevolgd. De grondstaffel is dus (van onderaf) toegepast op het resterende aantal effectief te waarderen vierkante meters. Verweerder houdt vast aan deze waarderingsmethode en vindt niet dat het gelijkheidsbeginsel hem verplicht om in plaats daarvan de eerste opvatting te volgen.

2.8.

Voor het geval het gelijk aan eiser is, zijn partijen het eens over de cijfermatige uitwerking. Op de zitting heeft verweerder bevestigd dat de waarde in dat geval moet worden vastgesteld op € 90.000.

4.1.

De rechtbank merkt de ruimhartige toepassing van de waarderingsuitzondering door de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke aan als het voeren van begunstigend beleid. Dat is een verschijningsvorm van het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. Op zichzelf is niet in geschil dat dit begunstigend beleid (in de gemeente Waadhoeke) bestaat. Wel in geschil is of verweerder daardoor wordt gebonden.

4.2.

Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Een bestuursorgaan is namelijk niet gebonden aan beleid dat een ander bestuursorgaan voert. De heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke is niet het bevoegde bestuursorgaan van de gemeente Súdwest-Fryslân (zie artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke kan alleen zichzelf binden door (aldaar) begunstigend beleid te voeren. Daarom hoeft verweerder (de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân) niet het beleid van de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke te volgen.²

4.3.

In het verlengde hiervan merkt de rechtbank op dat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel sprake moet zijn van rechtens en feitelijk gelijke gevallen. Daarvan is hier geen sprake. Een onroerende zaak in de gemeente Súdwest-Fryslân ligt nu eenmaal niet in de gemeente Waadhoeke (en vice versa). Hierop stuit ook het beroep van eiser op artikel 1 van de Grondwet af.

4.4.

Van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen binnen de gemeente Súdwest-Fryslân is niet gebleken. Integendeel, in de vier berechte zaken tegen de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân die gezamenlijk op de zitting zijn behandeld, heeft verweerder steeds dezelfde waarderingsmethode toegepast.

4.5.

Omdat verweerder niet gebonden is aan het gunstige beleid dat de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke voert, behoeft het tweede onderdeel (zie 3.) geen beoordeling meer.

4.6.

Eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.

5. De rechtbank merkt nog op, dat zij het niet met eiser eens is dat het Hof in de niet-gepubliceerde uitspraak van 8 september 2020 een waarderingsmethode heeft ontwikkeld die overeenkomt met de eerste, voor eiser gunstige opvatting over de grondstaffel. Uit rechtsoverweging 4.7 die eiser in de pleitnota heeft geciteerd, kan naar het oordeel van de rechtbank niet meer worden afgeleid dan dat het Hof het toegepaste (gunstige) beleid van de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke als uitgangspunt heeft genomen bij de berekening van de waardering van de ondergrond van de woning. Het Hof paste dus eenvoudigweg het in de gemeente Waadhoeke geldende beleid toe, niets meer en niets minder. Het Hof heeft zich niet uitgesproken over welke van de twee opvattingen rechtens de juiste is en heeft ook geen algemene rechtsregel op dat punt geformuleerd.

6. Nu eiser in het ongelijk is gesteld, moet de waarde worden verlaagd naar € 100.000 (zie 2.1.).

7. Partijen hebben op de zitting overeenstemming bereikt over de proceskostenvergoeding. Voor alle vier de zaken tegen de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest-Fryslân die gezamenlijk op de zitting zijn behandeld, bedraagt de overeengekomen vergoeding in totaal € 3.600. Deze vergoeding moet evenredig worden verdeeld over de vier zaken. De rechtbank zal verweerder daarom in deze zaak veroordelen tot betaling van een bedrag van € 900 (€ 3.600/4) aan proceskosten.

8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht vergoedt.

9. De gemachtigde van eiser heeft in zijn brief van 18 september 2020 verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn van berechting. De rechtbank stelt vast dat de standaardtermijn is overschreden, nu er op de dag waarop deze uitspraak is gedaan, meer dan twee jaren zijn verstreken sinds de dag waarop verweerder het bezwaar heeft ontvangen.

10. Verweerder heeft binnen zes maanden uitspraak op bezwaar gedaan. Dat betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn geheel voor rekening komt van de rechtbank en dat de schadevergoeding dus moet worden betaald door de Minister.

11. Als de rechtbank alleen kijkt naar het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaar en deze uitspraak, bedraagt de schadevergoeding € 1.000 (er is dan - naar boven afgerond op halve jaren - sprake van een jaar overschrijding).

12. De behandeling van de zaak is in beroep aangehouden. De rechtbank heeft dat in haar brief van 20 februari 2020 aan partijen medegedeeld. De aanhouding hield verband met de zaken die op dat moment in hoger beroep bij het Hof Arnhem-Leeuwarden aanhangig waren, waarin dezelfde rechtsvraag speelde als in deze zaak (over de ondergrond van de bijgebouwen) en waarin de gemachtigde van eiser als rechtsbijstandverlener optrad. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 8 september 2020 uitspraak gedaan in die zaken. Eén van die uitspraken is gepubliceerd, en wel op 11 september 2020.³

13. Bij de beoordeling of sprake is van overschrijding van de redelijke termijn, blijft de periode tussen het moment waarop de rechtbank kenbaar heeft gemaakt de zaak aan te houden in afwachting van een uitspraak in een procedure bij een andere rechter en de bekendmaking van die uitspraak buiten beschouwing, indien het afwachten van die beslissing redelijk is.⁴

14. Eiser heeft gesteld dat de aanhouding in dit geval niet redelijk is. Daartoe heeft eiser erop gewezen dat partijen niet in de gelegenheid zijn gesteld om hun opvatting over de aanhouding kenbaar te maken. Verder heeft eiser aangevoerd dat er op het moment van de aanhouding al relevante en doorzichtige jurisprudentie lag van het Hof Den Haag en van de Hoge Raad, op welke jurisprudentie de gemachtigde van eiser zijn hoger beroep bij het Hof Arnhem-Leeuwarden ook had gebaseerd en welke jurisprudentie bij de uitspraken van dat Hof als rechtstreeks, onweersproken aanknopingspunt heeft gediend.

15. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Het klopt dat de rechtbank partijen niet in de gelegenheid heeft gesteld om hun opvatting over de aanhoudingsbeslissing kenbaar te maken. Die aanhoudingsbeslissing is echter niet reeds om die reden onredelijk. Uit het hiervoor al aangehaalde arrest volgt wel dat onder deze omstandigheden (aanhouding zonder dat partijen daarop hebben mogen reageren) moet worden beoordeeld of de aanhoudingsbeslissing gelet op de stand van de procedure en de jurisprudentie ten tijde van de schriftelijke kennisgeving van de aanhouding redelijk was.⁵

16. Naar het oordeel van de rechtbank was de aanhoudingsbeslissing in dit geval redelijk. Kijkend naar de stand van de procedure hield de rechtbank er rekening mee dat de uitkomst van het hoger beroep bij het Hof Arnhem-Leeuwarden voor partijen aanleiding zou kunnen zijn om er onderling uit te komen, zonder dat daarvoor een uitspraak van de rechtbank nodig zou zijn. Het zou dan niet doelmatig zijn geweest om toch een zitting in te plannen, wetende dat beide partijen, wat de rechtsvraag over de ondergrond van de bijgebouwen betreft, hetzelfde standpunt zouden innemen als de partijen in hoger beroep voor het Hof Arnhem-Leeuwarden hadden gedaan. Ook het doen van een uitspraak door de rechtbank zou - zonder de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden te kennen - niet doelmatig zijn geweest. De verliezende partij zou dan immers naar alle waarschijnlijkheid meteen hoger beroep hebben ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank.

Mocht de rechtbank anders hebben beslist dan het Hof Arnhem-Leeuwarden, dan zou dat hoger beroep in beginsel ook nog moeten worden doorgezet.

17.1.

Ook wat betreft de stand van de jurisprudentie op 20 februari 2020 was de aanhoudingsbeslissing naar het oordeel van de rechtbank redelijk. De rechtbank is het niet met eiser eens dat de rechtsvraag over de ondergrond van de bijgebouwen in de jurisprudentie waar de gemachtigde van eiser zich in het hoger beroep voor het Hof Arnhem-Leeuwarden op heeft gebaseerd, al was beantwoord. Ook leest de rechtbank in de uitspraak van het Hof Arnhem-Leeuwarden niet dat het Hof bij zijn oordeel over die rechtsvraag rechtstreeks teruggrijpt op die jurisprudentie, zodanig dat het oordeel van het Hof in wezen slechts een invuloefening betrof.

17.2.

De jurisprudentie waar eiser op doelt, is het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016⁶ en de daaraan voorafgaande uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 14 januari 2015.⁷ In dat arrest heeft de Hoge Raad (voor zover in dit kader relevant) geoordeeld dat de rechtsopvatting van het Hof Den Haag over het begrip ‘dienen als woning’, die erop neer komt dat dat begrip ziet op die delen van een onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, juist is. In de betreffende casus ging het alleen om de omliggende grond, te weten de tuin en (een deel van) de oprijweg. Het Hof had geoordeeld dat deze tot de onroerende zaak behorende grond, niet zijnde de ondergrond van het bouwwerk, buiten aanmerking moest blijven bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Dat oordeel liet de Hoge Raad in stand. Op het moment van het wijzen van het arrest was dus duidelijk dat het enkel dienstbaar zijn aan de woning niet betekent dat er sprake is van ‘dienen als woning’. Uit het arrest kan echter niet rechtstreeks en onmiskenbaar worden afgeleid hoe het dan zit met de ondergrond van bijgebouwen. Het ging in de zaak voor Hof Den Haag immers niet om de ondergrond van opstallen, zoals het Hof ook uitdrukkelijk had overwogen.

17.3.

Daar komt bij dat in de zaken voor het Hof Arnhem-Leeuwarden ook de vraag voorlag, of er ten aanzien van de ondergrond van gebouwen eigenlijk wel beheer door het waterschap kan plaatsvinden (hetgeen een voorwaarde is voor de toepassing van de waarderingsuitzondering). De rechtbank wijst er in dat verband op dat de gemachtigde van eiser (pas) in hoger beroep voor het Hof Arnhem-Leeuwarden (aan de hand van een e-mail van een medewerker van het waterschap) aannemelijk heeft gemaakt dat het waterschap inderdaad ook het feitelijk beheer voert over de ondergrond van de opstallen.

17.4.

Ten slotte wijst de rechtbank erop, dat het Hof Arnhem-Leeuwarden bij zijn oordeel over de ondergrond van bijgebouwen weliswaar heeft verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, maar dat heeft gedaan door de aanduiding 'vgl.' te gebruiken.⁸ Daaruit leidt de rechtbank af dat ook het Hof Arnhem-Leeuwarden niet vond dat het bedoelde arrest al glashelder was over de ondergrond van opstallen. Bovendien heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden aan de hiervoor bedoelde rechtsregel uit dat arrest ('dienstbaar aan wonen' is niet gelijk aan 'dienen tot woning') toegevoegd, dat een uitzondering op de uitzonderingsbepaling restrictief moet worden uitgelegd.

17.5.

Dit alles betekent volgens de rechtbank dat het op 20 februari 2020 geen uitgemaakte zaak was hoe in het kader van de waarderingsuitzondering moet worden omgegaan met de ondergrond van opstallen. Daaruit volgt dat het aanhouden van de zaak van eiser ook vanuit het oogpunt van de destijds bestaande jurisprudentie redelijk was.

18. Uit het voorgaande volgt dat de periode tussen het moment dat de rechtbank kenbaar heeft gemaakt de zaak aan te houden (20 februari 2020) en de bekendmaking van de uitspraak van het Hof (11 september 2020) buiten beschouwing blijft. De overschrijding van de redelijke termijn is dan minder dan een half jaar, zodat de schadevergoeding € 500 bedraagt.

19. De gemachtigde van eiser treedt in meerdere vergelijkbare zaken op. Op de zitting heeft de rechtbank, naast de zaak van eiser, drie andere zaken behandeld waarin het ging om objecten gelegen op [locatie] . Dergelijke omstandigheden kunnen volgens de Hoge Raad een matigende invloed hebben op de ervaren spanning, het ongemak en de onzekerheid door de te lang durende procedure.⁹ Uit wat de gemachtigde hierover op de zitting heeft verklaard, leidt de rechtbank echter niet af dat van een dergelijk effect sprake is geweest. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding om de schadevergoeding te matigen. Daarom zal de rechtbank bepalen dat elk van de vier eisers het volle pond krijgt.

20. De rechtbank ziet aanleiding om de Minister te veroordelen tot vergoeding van de immateriële schade die eiser heeft geleden, en wel tot een bedrag van € 500. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren.

21. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de WOZ-waarde tot een bedrag van € 100.000.