Rechtbank Noord-Nederland, 08-08-2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:2842, AWB_LEE 20/977

3.3.1.

Eiseres voert - samengevat - aan dat verweerder bij de openbare weg en de huisartsenpost is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte en/of objectafbakening (1). Verder stelt eiseres dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van een onjuiste levensduur en te hoge restwaardes (2). Daarnaast stelt eiseres dat verweerder de waarde van de kantine en het paviljoen ten onrechte inclusief BTW heeft bepaald (3). Ook heeft de taxateur van verweerder volgens eiseres een te lage functionele correctie voor de nieuwbouw en de oudbouw toegepast. De gemachtigde van eiseres verwijst in dit verband naar een “Gesprek verslag online meeting WOZ-Consultants/ [naam ziekenhuis 3] ” van 25 februari 2021, waarin is geconcludeerd dat onder andere vanwege overcapaciteit de factor economische veroudering op 15% moet worden gezet. Verder stelt eiseres dat voor het oudbouwgedeelte moet worden uitgegaan van het archetype N514000 (verzorgingshuis), omdat dit gedeelte al een tijd niet meer in gebruik is als ziekenhuis. Ten aanzien van de parkeergarage stelt eiseres dat er een extra functionele afwaardering moet plaatsvinden van 10% (4). Ook stelt eiseres dat verweerder ten onrechte geen correctie heeft toegepast vanwege de grootte van het ziekenhuis (5). Tot slot is eiseres van mening dat verweerder bij verschillende deelobjecten is uitgegaan van te hoge herbouwkosten. Eiseres verwijst in dit verband naar de bouwkosten van een ziekenhuis in [plaats] . Omdat deze bouw qua locatie en bouwaard verreweg het beste aansluit bij de waardering van de onroerende zaak, heeft eiseres deze referentie als uitgangspunt genomen (6).

3.3.2.

Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarden verwijst eiseres naar taxatiekaarten, opgemaakt op 22 en 28 juni 2021 door taxateur [taxateur eiseres] , waarin de waarde voor 2019 is bepaald op € 87.403.603 en de waarde voor 2020 op € 83.623.937. Eiseres heeft daarbij aangegeven dat haar taxatie voor het belastingjaar 2019 als uitgangspunt kan worden genomen, omdat het enige verschil tussen de taxatiekaart voor belastingjaar 2020 ten opzichte van die van 2019 is dat de stichtingskosten conform de Taxatiewijzers Ziekenhuizen² met 2% geïndexeerd zijn.

3.3.3.

Ter zitting heeft eiseres erkend dat in de taxatiekaarten van haar taxateur de BTW-positie met betrekking tot de grond niet juist is opgenomen, omdat de pro-rata-aftrek voor de BTW naar een te hoog percentage is berekend.

3.4.1.

3.4.2.

Ter zitting heeft verweerder erkend dat hij voor 2019 een onjuist archetype voor de verharding heeft gehanteerd. Omdat sprake is van klinkers in plaats van asfalt, had hij, net als eiseres, van archetype I3000130 uit de Taxatiewijzer Algemene Kengetallen uit moeten gaan.

4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarden per 1 januari 2018 en 1 januari 2019 niet hoger zijn dan de GVW op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.³

5. De rechtbank zal eerst oordelen over der vraag of verweerder de door hem in beroep bepleite WOZ-waarden aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft deze waarden betwist door middel van de bij 3.3.1 vermelde beroepsgronden. De rechtbank zal hierna deze beroepsgronden afzonderlijk bespreken. De rechtbank stelt daarbij voorop dat zij van oordeel is dat aansluiting kan worden gezocht bij de Taxatiewijzers Ziekenhuizen. In die Taxatiewijzers zijn richtsnoeren gegeven die tot uitgangspunt kunnen dienen.⁴ Daarbij overweegt de rechtbank dat het, anders dan eiseres voorstaat, niet zo kan zijn dat alleen aansluiting bij de Taxatiewijzers kan worden gezocht voor de onderdelen waarin eiseres zich kan vinden.

5.1.1.

5.1.2.

De rechtbank stelt, met partijen, vast dat de huisartsenpost een afzonderlijk WOZ-object is. Eiseres wenst als grond aan dit WOZ-object 1,5 maal de bebouwde oppervlakte toe te rekenen en deze oppervlakte in mindering te brengen op de te waarderen perceeloppervlakte van het complex. Verweerder heeft in zijn taxatierapporten bij de grond alleen de bebouwde oppervlakte van de huisartsenpost buiten de waardering gelaten. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder niet te volgen in de door hem gehanteerde oppervlakte van de aan de huisartsenpost toe te rekenen grond. De rechtbank neemt daarbij de feitelijke situatie rondom de huisartsenpost in aanmerking, met name de omstandigheid dat de huisartsenpost direct aan de toegangsweg is gelegen en dat de omliggende grond als ambulancetoegang in gebruik is bij eiseres.

5.1.3.

Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van de rechtbank de objectafbakening juist is en dat verweerder de meegetaxeerde oppervlakte van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt.

5.2.1.

Partijen verschillen van mening over de te hanteren restwaarde en de resterende levensduur. Verweerder hanteert voor de restwaarden van de oudbouw en de kamers van de nieuwbouw de gemiddelde percentages uit de bandbreedten van de Taxatiewijzers Ziekenhuizen. Daarnaast heeft verweerder ter onderbouwing van de restwaarden een aantal transactiecijfers overgelegd (zie 3.4.1.). Eiseres stelt zich op het standpunt dat de percentages voor de restwaarden veel lager, en deels zelfs negatief, zouden moeten zijn. De rechtbank is ten eerste van oordeel dat de door verweerder overgelegde transactiecijfers van onvoldoende gewicht zijn om als onderbouwing van de door verweerder gehanteerde restwaarden te kunnen dienen. Eiseres heeft er terecht op gewezen dat deze referentieobjecten aanzienlijk kleiner zijn dan het object van eiseres en dat verweerder onvoldoende informatie heeft verschaft omtrent de vergelijkbaarheid op het gebied van onderhoud, kwaliteit en bestemming. Ten tweede is de rechtbank van oordeel dat de richtsnoeren uit de Taxatiewijzers in beginsel als uitgangspunt kunnen dienen voor het bepalen van de restwaarden en de levensduur (zie 5.). De rechtbank heeft, naar aanleiding van de betwisting door eiseres, echter geconstateerd dat verweerder in zijn taxatiekaarten de kolom met de resterende levensduur niet heeft ingevuld. Daardoor is niet na te gaan of, en zo ja in welke mate, er ten aanzien van bepaalde onderdelen (ruwbouw, afbouw en installaties) van de verschillende deelobjecten een levensduurverlenging heeft plaatsgevonden. Nu het aspect van de levensduurverlenging van invloed is op de restwaarde en de levensduur heeft verweerder de waarden van de desbetreffende deelobjecten, en daarmee de WOZ-waarden niet inzichtelijk gemaakt.⁵

5.2.2.

Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de door hem gehanteerde restwaarden en resterende levensduur met betrekking tot de oudbouw en de kamers van de nieuwbouw niet aannemelijk heeft gemaakt.

5.3.1

Verweerder heeft bij brief van 8 april 2022 nieuwe taxatiekaarten aangeleverd, waarin de BTW-positie met betrekking tot de grond is aangepast, in die zin dat alleen de ondergrond van het ziekenhuis zelf inclusief BTW is gewaardeerd. Nu eiseres deze aanpassing niet, althans onvoldoende, heeft betwist, zal de rechtbank verweerder hierin volgen.

5.3.2.

Ter zitting is verder komen vast te staan dat voor de BTW-positie ook nog relevant is dat tot het WOZ-object een foodshop behoort. Uit de verklaringen van verweerder is echter niet duidelijk geworden of, en zo ja waar, deze foodshop in verweerders opstelling is meegenomen. Verweerder heeft verklaard dat de foodshop vermoedelijk is meegetaxeerd bij een van de als kantoor genoemde objectonderdelen. Verweerder heeft erkend dat de foodshop in dat geval ten onrechte inclusief BTW is gewaardeerd. De rechtbank komt op grond hiervan tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat zijn taxatie op dit punt niet te hoog is.

5.4.1.

In het kader van de functionele afschrijving bestaat tussen partijen met name een geschil ten aanzien van de hantering van het archetype van de oudbouw (met uitzondering van de polikliniek), alsmede of sprake is van overcapaciteit. Verweerder heeft het archetype Ziekenhuis jaren ‘80 en ’90 combi uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen gehanteerd, omdat het niet gerenoveerde deel van de oudbouw feitelijk nog ziekenhuis is. Eiseres is voor de oudbouw uitgegaan van het archetype Verzorgingshuis uit de Taxatiewijzer Verzorging, omdat dit gedeelte van de oudbouw niet meer in gebruik is als ziekenhuis. Uit de stukken van het geding volgt dat zich in de oudbouw onder andere een apotheek, spreekkamers, poliklinische behandelkamers en kantoren van management en ondersteunende functies bevinden. De rechtbank kan zich daarom voor het oudbouwgedeelte in de hantering van de Taxatiewijzers Ziekenhuizen vinden, zoals verweerder voorstaat. Het hanteren van een functionele afschrijving, zoals eiseres heeft gedaan door uit te gaan van het archetype Verzorgingshuis uit de Taxatiewijzer Verzorging, acht de rechtbank niet passend. Van een (gebruik als) verzorgingshuis is immers geen sprake. De rechtbank is verder van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder, niet aannemelijk is dat een correctie wegens overcapaciteit aangewezen zou zijn. Met name de door verweerder overgelegde publicaties en het jaarverslag 2019 bieden onvoldoende aanknopingspunt voor de conclusie dat bij eiseres sprake zou zijn van een (structurele) overcapaciteit.

5.4.2.

De rechtbank heeft geconstateerd dat verweerder bij het nog te renoveren deel van de oudbouw volgens zijn taxatierapport 2019 (zie pagina 9) is uitgegaan van een functionele correctie van 30% voor economische veroudering en 15% voor belemmering gebruiksmogelijkheden. Een deel van de oudbouw, bijvoorbeeld de polikliniek uit 1979 op de begane grond, is echter gecorrigeerd met 10% wegens belemmering gebruiksmogelijkheden. De polikliniek op de 1e verdieping is dan wel weer 30% gecorrigeerd voor economische veroudering, maar ook daar is uitgegaan van 10% voor de belemmering gebruiksmogelijkheden. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat die verschillen komen, omdat steeds wordt gekeken in welke mate de ruimte nog wordt gebruikt. De rechtbank kan dit op zich volgen. In het taxatieoverzicht 2020 is verweerder echter uitgegaan van andere percentages. Voor de kantoren in de oudbouw is bijvoorbeeld in 2019 uitgegaan van 30% economische veroudering, 10% wegens ondoelmatigheid en 2% voor excessieve gebruikskosten, terwijl voor 2020 voor die onderdelen is uitgegaan van respectievelijk 10%, 10% en 2%. Verweerder heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat dit verschil vermoedelijk door het aantal bedden is veroorzaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is deze verklaring onvoldoende om de functionele afschrijving 2020, en met name het verschil ten opzichte van 2019, te verklaren. De rechtbank acht daardoor de door verweerder gehanteerde functionele afschrijving voor 2020 niet aannemelijk.

5.4.3.

Partijen verschillen ook van mening over de functionele afschrijving met betrekking tot de parkeergarage. Eiseres stelt dat de functionele afschrijving 10% meer moet zijn dan waarvan verweerder uit is gegaan, omdat de parkeergarage al bij een aardbeving van 4.5 op de schaal van Richter zou instorten. Verweerder heeft hier tegenover gesteld dat de parkeergarage gewoon volledig in gebruik is en dat er, behoudens de door hem al geaccepteerde 10% afschrijving wegens excessieve gebruikskosten, geen aanleiding is voor een verdere functionele afschrijving. Tegenover deze gemotiveerde betwisting door verweerder acht de rechtbank een hogere functionele afschrijving dan 10% voor de parkeergarage niet aannemelijk. De rechtbank merkt daarbij nog op dat een aardbeving met een schaal van 4.5 op de schaal van Richter zich in Groningen nog niet heeft voorgedaan en dat niet aannemelijk is gemaakt dat een aardbeving van een dergelijk zwaar kaliber in de lijn der verwachtingen ligt.

5.5.1.

Eiseres heeft de herbouwkosten waarvan verweerder bij zijn taxaties is uitgegaan betwist. Eiseres stelt zich op het standpunt dat voor de oudbouw dient te worden uitgegaan van de herbouwkosten van een verzorgingshuis volgens de Taxatiewijzer Verzorging en dat voor de nieuwbouw dient te worden uitgegaan van de nieuwbouwkosten van het [naam ziekenhuis 2] , zoals deze volgens eiseres zijn af te leiden uit een bijlage bij de Taxatiewijzers Ziekenhuizen. Verweerder heeft zowel voor de oudbouw als voor de nieuwbouw de desbetreffende bouwkosten uit de Taxatiewijzers Ziekenhuizen 2018 en 2019 gehanteerd. Voor 2018 gaat het bij de oudbouw dan om € 1.869 per m2 en voor de nieuwbouw om € 2.115 per m², voor 2019 om respectievelijk € 1.910 en € 2.161 per m².

5.5.2.

5.5.3.

Eiseres stelt zich verder nog op het standpunt dat verweerder de herbouwkosten van de nieuwbouw ten onrechte niet heeft gecorrigeerd in verband met schaalvoordelen. Verweerder heeft toegelicht dat hij voor deze correctie geen aanleiding zag, omdat de herbouwkosten waarvan in zijn taxatie is uitgegaan al lager liggen dan de geïndexeerde feitelijke bouwkosten uit 2007. De rechtbank acht op grond van deze toelichting aannemelijk dat verweerder, ook met inachtneming van de schaalvoordelen, niet van een te hoge herbouwwaarde voor de nieuwbouw is uitgegaan.

6. Gelet op het voorgaande, met name wat is overwogen bij 3.5., 5.2.1., 5.3.2. en 5.4.2., is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaak voor 2019 en voor 2020 niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank moet vervolgens de vraag beantwoorden of eiseres de door haar bepleite waarden aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op wat hiervoor is overwogen bij 3.3.3., 5.1.2., 5.4.1., 5.4.3., 5.5.2. en 5.5.3., is de rechtbank van oordeel dat ook eiseres de door haar voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.

8. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om deze waarden vast te stellen. Gelet op de in de beroepsfase nader ingenomen standpunten, waarbij de geschilpunten zelfs ter zitting nog in aantal en complexiteit zijn toegenomen, is het voor de rechtbank moeilijk een schatting te maken. De rechtbank is echter van oordeel dat de taxatierapporten van verweerder voor deze schatting de beste aanknopingspunten bieden, omdat die het beste aansluiten bij de Taxatiewijzers. In dit verband merkt de rechtbank op dat uit met name overwegingen 5.4.1. en 5.5.2. volgt dat zij voor een forse verlaging van de waarden op het punt van de functionele afschrijving en de hoogte van de bouwkosten, zoals eiseres heeft bepleit, geen aanleiding ziet.

9. De rechtbank stelt de waarden, met inachtneming van alles wat hiervoor is overwogen, schattenderwijs als volgt vast:

- voor 2019, waardepeildatum 1 januari 2018: € 158.000.000

- voor 2020, waardepeildatum 1 januari 2019: € 153.000.000

10. De beroepen zijn gegrond. De rechtbank zal de uitspraken op bezwaar vernietigen en de waarden van de onroerende zaak voor de jaren 2019 en 2020 vaststellen op de hierboven genoemde bedragen.

11. Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres de door haar betaalde griffierechten vergoedt. Dit betreft een bedrag van € 714 (€ 354 in de zaak 20/977 en € 360 in de zaak 21/1934).

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 6.723,73. Dit bedrag is, zoals met partijen ter zitting is kortgesloten, als volgt opgebouwd:

- 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift 2019 en 1 punt voor de hoorzitting voor het bezwaar 2019, met een waarde per punt van € 269 en een wegingsfactor 2 in verband met de complexiteit, in totaal € 1.076. Voor het bezwaar 2020 is door verweerder bij uitspraak op bezwaar al een proceskostenvergoeding toegekend.

- in verband met samenhang in beroep: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 2 in verband met de complexiteit, in totaal € 3.036.

- kosten voor het taxatierapport van [taxateur eiseres] ten bedrage van € 2.611,73 (19 uur maal

€ 115, vermeerderd met 19,53% BTW, na toepassing pro rata).