Rechtbank Noord-Nederland, 18-03-2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:777, AWB - 20 _ 2854
Rechtbank Noord-Nederland, 18-03-2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:777, AWB - 20 _ 2854
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 18 maart 2022
- Datum publicatie
- 19 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2022:777
- Zaaknummer
- AWB - 20 _ 2854
Inhoudsindicatie
WOZ. Gecorrigeerde vervangingswaarde van een besloten woonvoorziening voor slechthorende bewoners. Taxatiewijzer. Restwaarde. Levensduur. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 20/2854
(gemachtigde: G. Gieben),
en
(gemachtigden: [gemachtigde verweerder] en [taxateur verweerder] ).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 2.294.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting, waarbij deze zaak gelijktijdig met de zaken 19/4502, 22/638, 19/4501, 22/639, 20/2855 en 20/2856 is behandeld, heeft plaatsgevonden op 3 maart 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde, bijgestaan door [naam 2] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, bijgestaan door [naam 3] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, een besloten woonvoorziening voor
24 dove en slechthorende bewoners, dat is gebouwd in 2001, 2002 en 2007. De onroerende zaak omvat wooneenheden van 61 m², 635 m², 624 m² en 337 m². Verder is er een berging van 58 m² en een fietsenstalling van 63 m². De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 11.317 m².
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 1.978.000 en verweerder staat een waarde voor van € 2.294.000.
Eiseres voert - kort gezegd - aan dat verweerder bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde is uitgegaan van te hoge restwaarden en een te lange levensduur.
Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst eiseres onder meer naar een op 22 september 2020 door taxateur [naam 2] en [naam 4] (werkzaam bij Phydias B.V.) opgemaakt taxatierapport (inclusief een taxatiekaart), waarbij de waarde is bepaald op
€ 1.978.000.
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld heeft verweerder in beroep verwezen naar een taxatieverslag voor de onroerende zaak, dat is opgemaakt op 14 april 2020 (in de bezwaarfase), waarin de waarde is vastgesteld op
€ 2.294.000. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat hij bij de waardering van de grond (bij niet wonen) ten onrechte is uitgegaan van een waarde exclusief 21% btw, zodat de WOZ-waarde eigenlijk hoger had moeten zijn.
Beide partijen hebben voor de waardebepaling aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer Verzorging1 (hierna: de Taxatiewijzer), en dan meer specifiek bij het archetype N3770000 (Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer).
Tussen partijen is niet in geschil, en de rechtbank sluit zich hierbij aan, dat de waarde van de onroerende zaak, een niet-woning, aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald. De GVW is de waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar/gebruiker in economisch opzicht heeft. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de eigenaar/gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren maar ook als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Voorts zijn de objectkenmerken, de te onderscheiden deelobjecten, de bruto vervangingswaarde, de functionele correctie en de grondwaarde van de onroerende zaak tussen partijen niet in geschil.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 niet hoger is dan de GVW op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen2.
Ten aanzien van de restwaarden
De taxateur van verweerder is voor wat betreft de gehanteerde restwaarden voor de onroerende zaak steeds uitgegaan van de gemiddelden van de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedten: bij de wooneenheden 30% voor de ruwbouw, 25% voor de afbouw en 17% voor de installaties, bij de berging en fietsenstalling 25%, 20% en 10%. Eiseres is bij alle objectonderdelen uitgegaan van 10% restwaarde voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties.
De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer. Op haar rust dus de stelplicht en bewijslast. Eiseres is hierin naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd, omdat zij geen enkele onderbouwing heeft gegeven voor de door haar voorgestane afwijking van de restwaarden volgens de Taxatiewijzer. De (enkele) verwijzingen door eiseres naar eerdere jurisprudentie4 treffen, gelet op het voornoemde (recentere) arrest, geen doel.
Gelet hierop mocht verweerder voor de restwaarden uitgaan van de gemiddelde percentages uit de Taxatiewijzer en slaagt deze beroepsgrond van eiseres niet.
Ten aanzien van de levensduur
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat de levensduur in geschil is voor zover die is verlengd; dat is alleen het geval bij de installaties. Volgens eiseres heeft verweerder de levensduurverlenging onvoldoende gemotiveerd. Eiseres heeft in dit verband gewezen op een uitspraak van het gerechtshof ’s Hertogenbosch.5
De rechtbank overweegt dat de bewijslast met betrekking tot de toegepaste correctie wegens technische veroudering van de onroerende zaak op verweerder rust. Indien voor de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, zoals hier het geval is, moet de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken. Verweerder stelt dat de levensduur op een langere periode gesteld moet worden dan de maximale periode die volgt uit de taxatiewijzer en dat de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt. Eiseres heeft die stelling betwist. Daarom rust op verweerder de bewijslast van zijn stelling.
Over de verlenging van de levensduur van de installaties heeft de taxateur van verweerder ter zitting onweersproken gesteld dat hij bij de onroerende zaak is geweest en dat hij daar heeft geconstateerd dat de installaties goed zijn onderhouden en dat ze nog prima voldoen. Dat kan ook niet anders, zo stelt verweerder, omdat anders de veiligheid van de medewerkers en bewoners in het geding komt. De installaties hebben het einde van hun levensduur dus nog niet bereikt en daarom is er reden om de levensduur te verlengen. Eiseres heeft hier, onder verwijzing naar de onder 5.1. genoemde jurisprudentie, slechts tegenin gebracht dat dit geen grond is voor verlenging van de levensduur. Naar het oordeel van de rechtbank valt dit niet te lezen in de uitspraken waarnaar eiseres verwijst. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de ter zitting gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat er voldoende grond is voor verlenging van de levensduur van de installaties.
Gelet op wat hiervoor is overwogen slaagt de beroepsgrond van eiseres dat geen sprake kan zijn van een verlengde levensduur van de installaties niet.
Conclusie:
6. Met hetgeen verweerder heeft overgelegd en ter zitting heeft toegelicht, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van
€ 2.294.000 niet te hoog is. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van schade die zij heeft geleden door de lange duur van de procedure (immateriële schadevergoeding, ISV). De rechtbank overweegt dat de redelijke termijn voor geschilbeslechting is overschreden als tussen de datum waarop bezwaar is gemaakt en de datum van de uitspraak in eerste aanleg meer dan
2 jaren zijn verstreken. Eiseres heeft bezwaar gemaakt op 19 maart 2020. Tot de datum van deze uitspraak zijn nog geen twee jaren verstreken, zodat de rechtbank het verzoek om ISV afwijst.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.