Rechtbank Oost-Brabant, 23-03-2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:1059, 20/3639

4.1.

Eiser betoogt dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van de Wet WOZ. In de bezwaarfase heeft hij verzocht om de opbouw van de kavelwaarde, de zogenoemde grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser heeft verweerder deze gegevens ten onrechte niet verstrekt.

4.2.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door eiser gevraagde stukken op grond van artikel 40, tweede, van de Wet WOZ aan eiser had moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, tweede, van de Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Dat verweerder aan de gemachtigde van eiser de mogelijkheid heeft geboden om op het gemeentekantoor inzage te krijgen in alle stukken doet, gelet op wat hiervoor is overwogen, aan het oordeel van de rechtbank niet af. Eiser had per slot van rekening om toezending van de stukken verzocht en verweerder had deze stukken daarom, gelet op de toezendplicht uit artikel 40, tweede, van de Wet WOZ, moeten toezenden.

4.3.

Deze beroepsgrond van eiser slaagt derhalve. De rechtbank ziet hierin echter geen reden om het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen, aangezien eiser door dit gebrek niet langer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de betreffende stukken en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet de toepassing van artikel 6:22 van de Awb er naar het oordeel van de rechtbank toe leiden dat eiser recht heeft op een vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1082,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1). Ook zal de rechtbank bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 48,- dient te vergoeden.

5. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiser de door de taxateur van verweerder in beroep gehanteerde objectkenmerken – niet (langer) betwist. Dat betekent dat de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaat van de juistheid van deze objectgegevens.

6. 1. Eiser betoogt dat in de bestreden uitspraak nauwelijks is ingegaan op de door hem aangedragen bezwaargronden en dat de WOZ-waarde niet nader wordt onderbouwd. Eiser vindt dat de bestreden uitspraak onzorgvuldig is voorbereid en niet deugdelijk is gemotiveerd.

6.2.

De rechtbank volgt eiser hierin niet. De rechtbank constateert dat verweerder in de bijlage bij de bestreden uitspraak (Heroverweging WOZ-waarde) op de bezwaargronden van eiser is ingegaan. Verweerder heeft daarbij voldoende inzicht gegeven in zijn argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. Bovendien hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan (zie de arresten van de Hoge Raad van 28 oktober 1992 (ECLI:NL:HR:1992:ZC5146) en van 4 mei 1994 (ECLI:NL:HR:1994: LJN ZC5668). Eventuele onzorgvuldigheden en motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld en hoeven niet op voorhand te leiden tot vernietiging van de aanslag.

7.1.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij verweerder zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen.

7.2.

Verweerder heeft de waarde in de beroepsfase onderbouwd met vijf vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobjecten] [vergelijkingsobjecten] , alle gelegen in Veldhoven.

7.3.

De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten betreffen net als de woning twee-onder-één-kapwoningen, liggen in dezelfde buurt als de woning (wijk Heikant-Oost), zijn van ongeveer hetzelfde bouwjaar en hebben een vergelijkbare ligging en uitstraling. De vergelijkingsobjecten zijn alle rondom de waardepeildatum verkocht en in de waardematrix zijn de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde waardematrix (bijlage 1 bij het verweerschrift) voldoende inzicht heeft gegeven hoe met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder inhoud, kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en de aanwezigheid van aan- en bijgebouwen, rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling in zoverre niet berust op onjuiste uitgangspunten.

8. Tijdens de zitting heeft eiser de grond dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen, ingetrokken. Deze beroepsgrond behoeft daarom geen nadere bespreking meer.

9. Op de zitting heeft eiser een nieuwe beroepsgrond naar voren gebracht die ziet op (de inzichtelijkheid van) de indexering, de grondprijs, de prijzen van de bijgebouwen en de KOUDV-correcties/percentages. Deze beroepsgrond laat de rechtbank wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. De rechtbank is het met verweerder eens dat deze punten door eiser te laat zijn ingebracht. Daarbij laat de rechtbank meewegen dat verweerder al op 10 november 2021 een verweerschrift met waardematrix heeft ingebracht. Deze heeft de rechtbank op 12 november 2021 doorgezonden naar het kantoor van de gemachtigde van eiser. Dit betekent dat eiser ruim 2 maanden de tijd heeft gehad om te reageren en/of desgewenst had kunnen verzoeken om onderbouwende gegevens. Door dit pas op zitting te doen, terwijl dit veel eerder had gekund, is verweerder niet meer in staat om onderzoek te verrichten en onderbouwende gegevens in te brengen. Eiser handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.

10. Eiser heeft naar voren gebracht dat het vreemd is dat ondanks het perceeloppervlakte in bezwaar is gewijzigd van 170 m2 naar 163 m2, de waarde van de woning is gehandhaafd. Volgens hem had de waarde gecorrigeerd moeten worden met 7 keer de m2-prijs van de grond. Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank volgt verweerder in zijn betoog dat in bezwaar sprake is van een volledige heroverweging. Verder acht de rechtbank het van belang dat de in beroep getaxeerde waarde van € 245.000 aanmerkelijk hoger ligt dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 222.000. Dat betekent dat, mocht er al aanleiding zijn voor een correctie van 7 keer de m2-prijs van de grond, dat niet leidt tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

11. Eiser heeft verder naar voren gebracht dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn voor zover de verkoopsom daarvan meer dan 35% afwijkt van de vastgestelde waarde. Deze beroepsgrond slaagt evenmin. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat geen rechtsregel verweerder verplicht om slechts vergelijkingsobjecten in de vergelijking te betrekken waarvan de verkoopcijfers binnen een bepaalde bandbreedte van de vastgestelde waarde van de te taxeren onroerende zaak liggen. Ook volgt de rechtbank verweerder in zijn betoog dat de vergelijkbaarheid niet in de vastgestelde waarde of de gerealiseerde verkoopcijfers ligt, maar in de objectief bepaalbare objectkenmerken.

12. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met de door hem in beroep overgelegde waardematrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019 vastgestelde waarde van € 222.000 niet te hoog is.

13. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De door eiser voorgestane waarde van € 185.000 is op geen enkele wijze onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een taxatierapport en/of waardematrix.

14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de bestreden uitspraak in stand blijft.