Rechtbank Rotterdam, 07-10-2016, ECLI:NL:RBROT:2016:8499, 5025385
Rechtbank Rotterdam, 07-10-2016, ECLI:NL:RBROT:2016:8499, 5025385
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 7 oktober 2016
- Datum publicatie
- 14 november 2016
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2016:8499
- Zaaknummer
- 5025385
Inhoudsindicatie
ontbinding en ontruiming huurovereenkomst, geen hoofdverblijf en in gebruikgeving aan derden, misgelopen huurharmonisatie
Uitspraak
zaaknummer: 5025385 \ CV EXPL 16-18440
uitspraak: 7 oktober 2016
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. L.T. Kleine,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] , in haar hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] ,
gevestigd te [plaatsnaam] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.H. van Tongerlo.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad”, “ [gedaagde] ” en “ [rechthebbende] ”.
1 Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de
kantonrechter kennis heeft genomen:
- -
-
het exploot van dagvaarding van 15 april 2016 met producties;
- -
-
de conclusie van antwoord met producties;
- -
-
het tussenvonnis van 5 juli 2016, waarin een comparitie van partijen is bepaald, en
- -
-
het proces-verbaal van de op 22 augustus 2016 gehouden comparitie van partijen.
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
[rechthebbende] is bij beschikking van 24 december 2015 onder bewind gesteld op grond van artikel 1:431 BW. Daarbij is [gedaagde] tot bewindvoerder van [rechthebbende] benoemd.
[rechthebbende] huurt sinds 6 juni 2011 van Woonstad de woning aan de [straat- en plaatsnaam 1] . De maandelijkse huurprijs bedraagt thans € 513,39.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van Woonstad van toepassing.
Artikel 6.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden luidt als volgt:
“Huurder is verplicht het gehuurde zelf als woonruimte te gebruiken en is verplicht er zijn hoofdverblijf te hebben. Huurder is verplicht het gehuurde, inclusief eventuele tuinen, opritten en erfscheidingen zodanig te onderhouden dat deze een verzorgde indruk maken.”
Artikel 6.5 van de toepasselijke algemene voorwaarden luidt als volgt:
“Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. Indien de huurder van mening is hij in een zodanig uitzonderlijke situatie verkeert dat van het verbod van onderhuur zou moeten worden afgeweken, zal hij hiertoe een schriftelijk verzoek bij verhuurder moeten indienen.”
Eind 2014 heeft Woonstad overlastklachten ontvangen, waarbij de overlast veroorzaakt zou zijn door bezoekers van het gehuurde. Daarbij heeft Woonstad meldingen van omwonenden ontvangen dat [rechthebbende] al een aantal maanden niet meer in het gehuurde zou wonen en het gehuurde aan derden zou onderverhuren, dan wel in gebruik zou geven.
Om die reden heeft een medewerker van Woonstad, alsmede de heer [G.] van het door haar ingeschakelde onderzoeksbureau Adviesburo [A.] op
22 december 2014 het gehuurde bezocht. In het verslag van Adviesburo [A.] is, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“Nadat we hadden aangebeld werd er opengedaan door een jongeman. Hij gaf
gelijk aan niet de huurder te zijn. Hierop hebben we ons gelegitimeerd en het doel
van ons bezoek uitgelegd. Hierop heeft de jongeman de huurder gebeld. We roken
een sterke wietlucht die uit de woning kwam. (...). Ongeveer een halfuur later
kwam deze aan en hebben we ons voorgesteld en gelegitimeerd en het doel van ons
bezoek uitgelegd. (...). De huurder gaf aan dat zijn neefje regelmatig gebruik maakt
van zijn woning om een vriendin mee te nemen. De jongedame hebben we niet
gesproken maar was behoorlijk onder invloed van de drugs. Huurder gaf tijdens het
gesprek meerdere malen aan dat hij in harddrugs heeft gehandeld maar onterecht
had vastgezeten voor de duur van 2 jaar. We hebben aangegeven dat er heel veel
overlastmeldingen komen van zijn adres en dat dit moet stoppen.”
Woonstad heeft bij brief van 10 februari 2016 een bestuurlijke waarschuwing van de politie gekregen. In die brief staat dat het Controleteam prostitutie en mensenhandel van de politie heeft geconstateerd dat vanuit het gehuurde een prostitutiebedrijf werd geëxploiteerd, hetgeen in strijd is met artikel 3:3 eerst lid van de Algemene Plaatselijke Verordening 2012.
Woonstad heeft een aanvullend onderzoek uitgevoerd. Daarbij heeft zij wederom [G.] ingeschakeld. Op 16 februari 2016 heeft Woonstad een omwonende gesproken, die vanwege de recente inval van de politie zich niet prettig bij de situatie voelde en daarom slechts bereid was om anoniem te getuigen (“getuige 1”). De desbetreffende omwonende heeft als volgt verklaard:
“Vroeger woonde daar een Somalische man met vrouw en kind. Zij was zwanger van de 2e. Toen zijn ze verhuisd. Dat is ongeveer 3 jaar geleden. Sinds die tijd wonen er veel verschillende mensen. Die zorgen voor veel overlast. Laatst is de politie binnengevallen i.v.m. prostitutie/mensenhandel. Ik heb deze week nog een jongedame gezien. De overlast is vooral ‘s avonds/’s nachts. De huurder komt alleen af en toe zijn post halen. Hij woont er a1 3 jaar niet meer.”
Woonstad heeft samen met [G.] diezelfde dag (16 februari 2016) het gehuurde bezocht. In het rapport d.d. 16 februari 2016 heeft Adviesburo [A.] haar bevindingen van dat bezoek weergegeven:
“Nadat we hadden aangebeld en kloppen op de voordeur werd er na enige tijd opengedaan door een jongedame. Zij gaf gelijk aan niet de huurder te zijn en de Nederlandse taal niet machtig te zijn. (...). We mochten binnenkomen en op de vraag hoeveel personen er in de woning waren gaf mevrouw aan dat er nog een man in huis was. Die troffen wij in de woonkamer. Hierop hebben we ons opnieuw voorgesteld en gelegitimeerd en het doel van ons bezoek uitgelegd. Beide personen gaven aan hier sinds een aantal dagen te verblijven. De mevrouw was gekleed in een badjas en de man zat achter een laptop. (...). Vervolgens hebben we gevraagd of we met hen door de woning heen mochten lopen. De jongedame gaf aan dat dit geen enkel probleem was en we liepen vervolgens naar de eerste slaapkamer. Hier stond een 2-persoons bed, een open kast en wat kleine kasten. Hier lagen voornamelijk
veel dameskleding in met de nadruk op ondergoed. (...) Toen rapporteur met de jongedame naar het kastje achter in de slaapkamer wilde lopen kwam ik nog een jongedame tegen die achter de kast stond. Ook zij was gehuld in een badjas en ook aan haar hebben een paspoort gevraagd. (...). Wat opviel dat er de nodige keukenrollen en schoonmaakdoekjes in de slaapkamer aanwezig waren. (...) Uit de rondgang door de woning is naar voren gekomen dat er geen persoonlijke spullen van de huurder zijn aangetroffen zoals post/kleding/medicijnen etc. Teruggekomen in de woonkamer hebben we gevraagd door wie zij in de woning mochten. In de telefoon van de man stond de naam [naam] met nummer [gsm nummer] . Dit nummer hebben we gebeld en we kregen vervolgens de huurder aan de telefoon. Na duidelijk aan hem te hebben uitgelegd wat we in de woning hebben aangetroffen gaf hij aan hier niets van te weten. Ook wist hij niets van een politiebezoek d.d. 29-01 -2016. Hierop hebben we aangegeven dat hij binnenkort wordt uitgenodigd voor een gesprek op kantoor van woonstad. Ook is hij in de gelegenheid gesteld om de huur van de woning vrijwillig op te zeggen. Hij wilde hier geen gebruik van maken.”
Bij brief d.d. 18 februari 2016 heeft Woonstad [rechthebbende] uitgenodigd voor een bespreking op 26 februari 2016 bij haar op kantoor (productie 8). In die brief heeft Woonstad wederom aangegeven wat de reden voor de uitnodiging was. Daarbij is aan [rechthebbende] verzocht om onder andere bankafschriften van de afgelopen twaalf maanden mee te nemen, alsmede afschriften van de jaarrekening van de water- en energieleverancier. Voorts heeft Woonstad in de brief aan [rechthebbende] verzocht om, indien hij een bespreking niet op prijs zou stellen, over te gaan tot huuropzegging.
Op 26 februari 2016 is [rechthebbende] voor de bespreking met Woonstad verschenen, al heeft hij niet de door Woonstad Rotterdam verzochte documenten meegenomen. Woonstad heeft toen haar onderzoeksresultaten met hem gedeeld en hem verzocht om vrijwillig tot huuropzegging over te gaan, bij gebreke waarvan Woonstad de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde in rechte zou vorderen. [rechthebbende] gaf aan gewoon in het gehuurde wonen. Hij weigerde dan ook vrijwillig de huur op te zeggen.
Op 8 maart 2016 heeft Woonstad opnieuw een buurtonderzoek uitgevoerd rond het gehuurde en met een andere omwonende (“getuige 2”) gesproken, die eveneens anoniem wilde blijven. Getuige 2 heeft als volgt verklaard:
“U vraagt mij naar de bewoning van [straat- en plaatsnaam 1] . Sinds een jaar of 5 woont er een Somalische man. U toont mij een kopie legitimatiebewijs van dhr. [rechthebbende] . Ja, dat is de originele huurder. Hij heeft hier 2 jaar gewoond. Sinds de zomer van 2013 woont hij hier niet meer. De afgelopen 3 jaar zijn er veel verschillende mensen komen wonen waaronder Bulgaren en de laatste weken mensen met een auto met een Spaans kenteken. Sinds een week of 3 woont er niemand meer. Ik kan u vertellen dat de huurder er sinds de zomer van 2013 hier niet meer woont. Volgens mij verblijft hij bij zijn vriendin en kind.”
Omdat [rechthebbende] tijdens de bespreking had aangeven veel bij zijn vrouw/vriendin en kinderen te verblijven, heeft Woonstad Rotterdam een buurtonderzoek uitgevoerd in de directe omgeving van de woning aan [straat- en plaatsnaam 2] , waar de vrouw/vriendin van [rechthebbende] , te weten mevrouw [naam vriendin] woont. [naam vriendin] huurt deze woning van Stichting Havensteder. Woonstad heeft daarbij met een omwonende (“getuige 3”) gesproken, die als volgt heeft verklaard:
“U vraagt mij naar de bewoning van [straat- en plaatsnaam 2] . Daar woont een gezin. Een man +
vrouw en 2 jonge kinderen. Volgens mij komen ze uit Afrika, Eritrea. U laat mij een
kopie paspoort zien van dhr. [rechthebbende] . Ja, dat is de man die hier naast woont. Dat is
al zeker 2 jaar zo.”
Bij brief van 1 maart 2016 is [rechthebbende] door Woonstad in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst binnen tien dagen vrijwillig op te zeggen. Van die mogelijkheid heeft [rechthebbende] geen gebruik gemaakt. Ook [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig opgezegd, nadat zij door Woonstad in een e-mail van 30 maart 2016 op die mogelijkheid was gewezen.
3 De vordering
Woonstad heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
-
de huurovereenkomst te ontbinden;
-
[gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen zoals in de dagvaarding omschreven;
-
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van € 1.207,25 vanwege misgelopen huurharmonisatie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
-
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.172,57 aan huurachterstand berekend tot en met de dag van dagvaarding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
-
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woonstad van € 1.277,16 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
-
[gedaagde] te veroordeling tot betaling van € 622,45 per maand vanaf april 2016 tot en met de maand dat Woonstad weer de beschikking heeft over de woning, een ingegane maand voor een gehele gerekend;
-
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
Aan haar vordering legt Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [rechthebbende] , ondanks diverse waarschuwingen, nalaat om zich te gedragen als goed huurder, hetgeen een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Meer specifiek stelt Woonstad dat er sprake is van een huurachterstand van meer dan zes maanden, er overlast wordt veroorzaakt, vanuit het gehuurde een prostitutiebedrijf wordt/werd geëxploiteerd, [rechthebbende] het gehuurde (derhalve) op onrechtmatige wijze gebruikt, niet zelf bewoont en zonder toestemming onderverhuurt, althans in gebruik geeft aan derden, een en ander in strijd met de huurovereenkomst, de toepasselijke algemene voorwaarden en de wet.