Rechtbank Rotterdam, 18-02-2020, ECLI:NL:RBROT:2020:10858, 7895966
Rechtbank Rotterdam, 18-02-2020, ECLI:NL:RBROT:2020:10858, 7895966
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 18 februari 2020
- Datum publicatie
- 30 november 2020
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2020:10858
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHDHA:2020:2409, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 7895966
Inhoudsindicatie
VvE-zaak. Afwijzing verzoek vernietiging besluit VvE. Toewijzing tegenverzoek VvE tot vervangende machtiging om werkzaamheden te verrichten.
Uitspraak
zaaknummer: 7895966 VZ VERZ 19-14676
uitspraak: 18 februari 2020
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[verzoekster] ,
wonende te [woonplaats verzoekster] ,
verzoekster,
verweerster in het tegenverzoek,
gemachtigde: mr. A.P. van Delden,
tegen
de vereniging
Vereniging van Eigenaars Bergsingel Woningen
lees: de Vereniging van eigenaars Bergsingel/Berkelselaan/Voorburgstraat/Gordelweg (woningen),
gevestigd te Rotterdam,
verweerster,
verzoekster in het tegenverzoek,
gemachtigde: mr. M.A. Schippers-van de Weerdhof.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [verzoekster] ” en “de VvE”, waarover hieronder meer.
1. Het verloop van de procedure
Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- -
-
het verzoekschrift van [verzoekster] , met producties, ontvangen op 9 juli 2019;
- -
-
de brief van [verzoekster] van 9 oktober 2019, met producties;
- -
-
de brieven waarmee [verzoekster] , de VvE en haar leden zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling op 11 november 2019 en waarbij de VvE en haar leden in de gelegenheid zijn gesteld om een verweerschrift in te dienen;
- -
-
de brief van VvE-lid [naam 1] ( [adres 1] ), strekkende tot afwijzing van het verzoek, ontvangen op 4 oktober 2019;
- -
-
het verweerschrift van de VvE, tevens houdende een tegenverzoek, met producties, ontvangen op 5 oktober 2019.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 november 2019. [verzoekster] is verschenen, bijgestaan door mr. Van Delden. Namens de VvE zijn verschenen haar voorzitter [naam 2] en haar penningmeester [naam 3] , bijgestaan door
mr. M.A. Schippers-van de Weerdhof. Tevens zijn verschenen de VvE-leden
[naam 4] ( [adres 2] ) en [naam 5] ( [adres 3] ).
De datum van de uitspraak van de beschikking is nader bepaald op heden.
2. De feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten:
Bij akte van 30 december 2004 (hierna: de Akte) is [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) als eigenaar van een perceel grond overgegaan tot splitsing daarvan in drie appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de 139 woningen en verder toebehoren aan de Bergsingel / de Berkelselaan / de Voorburgstraat en de Gordelweg te Rotterdam. Dat laatste appartementsrecht is ondergesplitst in afzonderlijke appartementsrechten. Ten aanzien hiervan is in de akte bepaald dat als reglement bedoeld in artikel 5:111 lid 1 onder d, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) zal gelden het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992 (hierna: MR), behoudens in de akte vermelde afwijkingen daarvan en aanvullingen daarop. Ten doel van het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars van laatstgenoemde appartementsrechten is de Vereniging van eigenaars Bergsingel/Berkelselaan/Voorburgstraat/Gordelweg (woningen) opgericht.
In artikel 18 MR is - verkort weergegeven - het volgende bepaald:
“(...)
3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of gemeenschappelijke zaken de toegang tot of het gebruik van een privégedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming en medewerking te verlenen. (...)”
In hoofdstuk 3, onder C, van de Akte is ten aanzien van artikel 18 MR - verkort weergegeven - bepaald:
“(...)
b. Aan lid 3 wordt toegevoegd:
In verband met het bepaalde in de eerste zin van dit lid, dient iedere eigenaar/gebruiker de eventueel in diens privé gedeelten aanwezige inspectieluiken en/of vloerenluiken eenvoudig toegankelijk te houden. (...)”
In artikel 41 MR is - verkort weergegeven - het volgende bepaald:
“(...)
4. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen (...). Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren en voor het nemen van conservatoire maatregelen. (...)”
Voormelde appartementen aan de Bergsingel / de Berkelselaan / de Voorburgstraat en de Gordelweg te Rotterdam hebben ieder een individuele cv-ketel. Ten behoeve van deze cv-ketels is het appartementencomplex voorzien van een zogenoemd Combinatie Luchttoevoer- Verbrandingsgasafvoersysteem (hierna: CLV-systeem), een gemeenschappelijk systeem waarmee via buizen lucht naar binnen wordt aangezogen en rookgassen naar buiten worden uitgeblazen. In een aantal appartementen bevindt zich een inspectieluik dat toegang geeft tot het CLV-systeem, om onderhoud daaraan te kunnen uitvoeren. Daarnaast hebben de woningen ieder een zogenoemde WarmteTerugWin-installatie (hierna: WTW-installatie).
[verzoekster] is sinds 13 mei 2005 eigenaar van het appartementsrecht dat haar de bevoegdheid geeft tot het uitsluitend gebruik van de woning met het adres [adres 4] en van rechtswege lid van de onder 2.1 vermelde VvE. In haar woning bevindt zich een inspectieluik van het CLV-systeem.
In 2015 heeft de VvE een contract gesloten met [bedrijf 2] voor het verrichten van onderhoud aan het CLV-systeem. Sindsdien weigert [verzoekster] toestemming te verlenen om haar woning te betreden voor het verrichten van onderhoud aan het
CLV-systeem, ondanks herhaaldelijke verzoeken daartoe door het bestuur van de VvE.
Bij brief van (de gemachtigde van) [verzoekster] van 27 november 2018 is - verkort weergegeven - aan (de gemachtigde van) de VvE meegedeeld dat [verzoekster] ziek is, dat dit is veroorzaakt door een slecht binnenklimaat in haar woning als gevolg van een niet goed functionerende WTW-installatie, dat zij hiervoor onder meer [bedrijf 1] aansprakelijk heeft gesteld, en dat de kans bestaat dat aansprakelijkheid zal worden afgewezen als niet meer valt na te gaan wat de oorzaak is van de problemen aan de WTW-installatie. Omdat vermoed wordt dat [bedrijf 2] werk zal verrichten aan de WTW-installatie in plaats van aan het CLV-systeem verzoekt [verzoekster] om een toelichting over de te verrichten werkzaamheden, alsmede om schriftelijke aanvaarding van de aansprakelijkheid door zowel [bedrijf 2] als door de beheerder van de VvE. Voorts geeft zij aan persoonlijk aanwezig te willen zijn bij de uitvoering van de werkzaamheden, maar daartoe vanwege haar gezondheidstoestand op dit moment niet in staat te zijn.
Bij brief van (de gemachtigde van) de VvE van 19 december 2018 is - verkort weergegeven - (de gemachtigde van) [verzoekster] gesommeerd om medewerking te verlenen aan het (doen) uitvoeren van onderhoud aan het CLV-systeem en daartoe toegang te verlenen tot haar woning, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure is aangekondigd. [verzoekster] heeft hieraan niet voldaan.
Bij e-mailbericht van (de gemachtigde van) [verzoekster] van 31 januari 2019 is - verkort weergegeven - aan (de gemachtigde van) de VvE meegedeeld dat uit deskundigen-rapportages blijkt dat de WTW-installatie niet functioneert, dat daarover een procedure loopt bij de rechtbank Rotterdam, en dat [verzoekster] met het oog op die procedure schriftelijk wil vernemen welke werkzaamheden aan het CLV-systeem zouden moeten plaatsvinden en toegelicht wil hebben dat die werkzaamheden het functioneren van de WTW-installatie op geen enkele wijze zullen beïnvloeden. Daarbij wordt erop gewezen dat dit ook in het belang is van andere appartementseigenaren die te maken hebben met de WTW-installatie en dat de werkzaamheden aan het CLV-systeem besproken moeten worden in de VvE-vergadering.
De VvE heeft haar leden, onder wie [verzoekster] , uitgenodigd voor een op 8 mei 2019 te houden vergadering van eigenaars, met verstrekking van een agenda, met onder punt 15 een voorstel van het bestuur om een mandaat om namens de VvE een gerechtelijke procedure te starten ter verkrijging van vervangende machtiging.
Bij brief van (de gemachtigde van) de VvE van 29 april 2019, waarbij als bijlagen verklaringen zijn gevoegd van [bedrijf 2] van 13 februari 2019 en 12 maart 2019 over de te verrichten werkzaamheden aan het CLV-systeem, is - verkort weergegeven - (de gemachtigde van) [verzoekster] het volgende meegedeeld:
“(...)
De VvE voert het beheer over en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken (...). Hieronder valt het onderhoud van de gemeenschappelijke CLV-installatie, waarvoor de VvE eerder met [bedrijf 2] een onderhoudscontract heeft gesloten.
Tot op heden heeft uw cliënte zich niet bereid verklaard haar toestemming en medewerking te verlenen aan het laten uitvoeren van noodzakelijk onderhoud aan de CLV-installatie. Uw cliënte is (meermaals) gewezen op artikel 18 lid 3 van de splitsingsakte, waaruit onmiskenbaar volgt dat eigenaars en gebruikers verplicht zijn toestemming en medewerking te verschaffen aan het bestuur, indien naar het oordeel van het bestuur voor het plegen van onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken een privégedeelte moet worden betreden. Het bestuur hoeft daarover geen verantwoording af te leggen aan de vergadering van eigenaars. Wel ziet het bestuur het als haar taak de vergadering van eigenaars te informeren over de weigering van een eigenaar of gebruiker. Temeer omdat door achterstallig onderhoud een groot risico bestaat op schade (lekkages door verstoppingen etc.), kan dit niet onbesproken en zonder verdere maatregelen blijven (zie hierna). (...)
Op 8 mei aanstaande vindt bij de VvE de jaarvergadering plaats. In deze vergadering van eigenaars zal onder andere het achterstallig onderhoud van de gemeenschappelijke CLV-installatie (bereikbaar via het appartement van uw cliënte) aan bod komen en zal hierover zo nodig besluitvorming plaatsvinden. Voor het geval uw cliënte zich niet (tijdig) bereid verklaard [bedrijf 2] toe te staan vorenbedoelde werkzaamheden uit te voeren, zal het bestuur de vergadering vragen haar te machtigen om in deze kwestie tegen uw cliënte die buitengerechtelijke en gerechtelijke stappen te zetten, die het bestuur naar haar oordeel nodig acht, waaronder begrepen het verzoek tot het verkrijgen van een vervangende machtiging voor het betreden van het appartement en/of het vorderen van naleving van de splitsingsakte op straffe van verbeurte van een dwangsom. (...)”
Bij (per e-mail verzonden) brieven van (de gemachtigde van) [verzoekster] van 1 en 8 mei 2019 is - verkort weergegeven - (de gemachtigde van) de VvE verzocht om punt 15 van de agenda van de op 8 mei 2019 te houden vergadering van eigenaars te laten vervallen of, indien dat niet gebeurt, de leden op de hoogte te stellen van de tussen partijen lopende discussie en de argumenten van [verzoekster] , door de inhoud van de correspondentie van
31 januari 2019 en 1 mei 2019 aan hen kenbaar te maken.
Op 8 mei 2019 heeft de onder 2.8 vermelde vergadering van de VvE plaatsgevonden, waarvan de notulen op 12 juni 2019 aan [verzoekster] zijn verstrekt, waarin - verkort weergegeven - het volgende wordt vermeld:
“ 2. Vaststelling aantal aanwezige stemmen.
VvE Bergsingel Woningen: Er zijn 82 van de beschikbare 139 stemmen aanwezig dan wel vertegenwoordigd met een volmacht. Dit zijn voldoende stemmen om gewone besluiten te kunnen nemen (...)
15. Besluitvorming mandaat bestuur starten gerechtelijke procedure vervangende machtiging.
De VvE loopt bij het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden (aan de gemeenschappelijke delen) er tegen aan dat er geen toegang wordt verleend om bij het gemeenschappelijk deel te komen. Waar de VvE nu vooral tegen aanloopt is dat er sinds 3 jaar geen onderhoud kan worden uitgevoerd aan de gemeenschappelijke CLV-leidingen (alleen bereikbaar via het appartement [adres 4] ). Er zijn 2 brieven ontvangen van de advocaten van de desbetreffende eigenaar met daarin bezwaren tegen het uitvoeren van onderhoud. De eerste brief is geplaatst in Twinq. Om de 2e brief van heden door te nemen wordt wat leestijd ingelast. De voorzitter leest de brief van de advocaten voor. De voorzitter vraagt de Vergadering hoe met deze kwestie om te gaan en een besluit te nemen.
Besluit: De Vergadering machtigt het bestuur tot het instellen van een rechtsvordering, het starten van een procedure daaronder begrepen, tegen de eigenaar ( [adres 4] ) die na een laatste verzoek geen medewerking/toestemming geeft het privé gedeelte te (laten) betreden om daar werkzaamheden aan de gemeenschappelijke CLV-installatie uit te laten voeren. De vergadering machtigt het bestuur tevens om in rechte aanspraak te maken op betaling van een op te leggen boete. Dit alles tenzij de jurist van de VvE adviseert van een gerechtelijke procedure af te zien. Het bestuur wordt eveneens gemachtigd een schikking te treffen indien dit naar het oordeel van het bestuur wenselijk is. (...)”
3. Het geschil
het verzoek
[verzoekster] verzoekt bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair
het besluit van de VvE te vernietigen krachtens artikel 5:130 jo. 2:15 lid 1 sub b BW;
2. subsidiair
het besluit van de VvE op te schorten tot na de rechtbank Rotterdam in de procedure met betrekking tot de WTW-installatie uitspraak heeft gedaan;
met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
Aan het verzoek legt [verzoekster] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat zij niet kan controleren of het onder 2.11 vermelde besluit van de vergadering van de VvE rechtsgeldig is genomen en dat zij zich niet kan verenigen met dat besluit. Het klopt dat zij geen toestemming heeft verleend om haar woning te betreden om werkzaamheden te verrichten aan het CLV-systeem, maar de reden hiervoor is dat het systeem in verbinding staat met de WTW-installatie over de werking waarvan [verzoekster] in een gerechtelijke procedure is verwikkeld. Het verrichten van werkzaamheden aan het CLV- systeem kan er toe leiden dat niet meer valt na te gaan wat de oorzaak is van het gebrekkige functioneren van de WTW-installatie en dus een bijdrage leveren aan het ontstaan van een causaliteitsdiscussie, wat in strijd is met het belang van [verzoekster] die ernstige hinder ondervindt van een slecht woonklimaat in haar woning door de WTW-installatie. [verzoekster] heeft vooralsnog dus een gerechtvaardigd belang om geen toestemming te verlenen haar woning te betreden voor onderhoud aan het CLV-systeem. Daarnaast hebben ook andere bewoners van het appartementencomplex belang bij een naar behoren functionerende WTW-installatie en bij het afwachten van de uitspraak van de bestuursrechter hierover. Daartegenover staat geen dringend belang van de VvE. Aan besluit van de VvE ligt geen evenwichtige belangenafweging ten grondslag. Uit de notulen van de vergadering blijkt niet dat met de belangen van [verzoekster] rekening is gehouden.
De VvE voert verweer.
het tegenverzoek
De VvE verzoekt bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
-
vervangende machtiging te verlenen ten aanzien van de vereiste medewerking en toestemming die de VvE van [verzoekster] behoeft teneinde de noodzakelijke werkzaamheden in haar appartement aan de [adres 4] te laten verrichten;
-
toestemming te verlenen aan de VvE om daadwerkelijk al dan niet met behulp van de sterke arm van politie en justitie het appartement van [verzoekster] te betreden op de dagen dat er werkzaamheden zullen worden verricht;
-
alles onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [verzoekster] in gebreke blijft;
-
[verzoekster] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, een en ander met rente.
Aan het verzoek legt de VvE - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat zij onderhoud wil laten verrichten aan het CLV-systeem, waarvoor medewerking van [verzoekster] nodig is, omdat in haar woning een inspectieluik van dat systeem zich bevindt en daar werkzaamheden moeten worden verricht, maar dat [verzoekster] toestemming weigert om haar woning hiervoor te betreden. Zodoende handelt [verzoekster] in strijd met artikel 18 lid 3 MR en met het bepaalde in hoofdstuk 3, onder C, van de Akte ten aanzien van artikel 18 lid 3 MR. Daarom verzoekt de VvE op de voet van artikel 5:121 lid 1 BW een machtiging van de kantonrechter ter vervanging van de medewerking en toestemming van [verzoekster] om haar woning te betreden en de werkzaamheden te laten uitvoeren.
[verzoekster] voert verweer.
het verzoek en het tegenverzoek
De standpunten van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de verzoeken nader besproken.