Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-12-2020, ECLI:NL:RBZWB:2020:6770, 18/6486

1. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning uit 1776 met berging, dakkapel en aanbouw. De inhoud van de woning (exclusief de aanbouw) is ongeveer 295 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 445 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het taxatieverslag van 12 oktober 2018 en de matrix van 12 oktober 2018. Als vergelijkingspanden zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Alle panden zijn gelegen in de gemeente [plaats 2] .

8. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de ongunstige ligging van de woning op het perceel, waardoor feitelijk maar een heel klein deel van de tuin gebruikt kan worden. Verder heeft belanghebbende gesteld dat voor de uitbouw te hoge waardes worden gehanteerd en dat de heffingsambtenaar de waarde niet dan wel onvoldoende heeft onderbouwd.

7. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de kavelwaarde met 15% is gecorrigeerd vanwege de ongunstige ligging van de woning op het perceel. Ook is de standaardwaarde voor de aanbouw met 50% gecorrigeerd vanwege de mindere kwaliteit en grote afmeting.

8. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende de beroepsgronden uitdrukkelijk beperkt tot de stelling dat de kubieke meterprijs van de woning op een verkeerde manier is berekend. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de omrekening van de kubieke meter prijs van de referentiepanden naar de kubieke meterprijs van de woning van belanghebbende verzuimd is de wortelformule toe te passen. Hierdoor is er geen rekening gehouden met het afnemend grensnet, aldus belanghebbende.

9. De rechtbank stelt vast dat twee van de drie vergelijkingspanden een grotere inhoud hebben dan de woning van belanghebbende. Een van de vergelijkingspanden is iets kleiner. Om de kubieke meterprijs van de vergelijkingspanden te kunnen vergelijken zal rekening moeten worden gehouden met het afnemend grensnut. De waarde per kubieke meter daalt immers naar mate de inhoud van een woning groter is.

10. De rechtbank stelt vast dat door toepassing van de wortelformule een niet-lineair verband wordt bereikt (in een grafiek een kromme lijn met een afnemende stijging). waardoor de berekening van belanghebbende inderdaad een beter beeld geeft van het afnemend grensnut.

11. De rechtbank is van oordeel dat de door belanghebbende voorgestelde berekening meer recht doet aan het afnemend grensnut dan de berekening van de taxateur. In navolging hiervan zal de rechtbank de waarde van de woning daarom conform de door de belanghebbende ter zitting overgelegde berekeningen vaststellen op € 196.000,-.

12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

13. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.548,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt voor het jaar 2018 van € 249,- en wegingsfactor 1 en verder 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 0,5).

14. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

15. Het bezwaarschrift is op 11 april 2018 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 16 december 2020. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met ruim 8 maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. Omdat de bezwaarfase is afgerond binnen zes maanden komt het hele bedrag voor rekening van de Staat der Nederlanden (Minister voor Rechtsbescherming).