Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3213, AWB - 19 _ 6326

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een rijwoning, bouwjaar 1952, met een inhoud van 354 m3 exclusief een berging van 18 m3 en een overkapping van 8 m3. De oppervlakte van de grond bij de woning bedraagt 125 m2.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 165.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 184.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde matrix van taxateur [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 184.000,-. Als referentie-woningen zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] in [woonplaats] . De matrix is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Op 27 juni 2019 heeft een inpandige opname plaatsgevonden.

8. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen. Volgens belanghebbende onderbouwen deze vergelijkingsobjecten echter een lagere waarde voor de woning, gezien de verschillen in uitstraling, kwaliteits- en onderhoudsniveau.

9. Belanghebbende stelt dat de woning [adres 6] met een inhoud van 347 m3 en een perceel van 140 m2, verkocht op 20 maart 2019 voor € 188.500,-, een goed vergelijkbare woning is. Deze woning is in bovengemiddelde staat verkocht en toont derhalve een lagere waarde aan voor de woning van belanghebbende. De verkoop heeft ruim 14 maanden na de peildatum plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft hiertegenover in de matrix het object [adres 5] aangevoerd. Ook dit object is ruim meer dan een jaar na de peildatum verkocht, is volgens de heffingsambtenaar gelijk aan de woning en is voor een hogere prijs dan de waarde van de woning verkocht. De rechtbank oordeelt dat er in het onderhavige geval voldoende recentere verkoopcijfers van vergelijkbare referentieobjecten beschikbaar zijn en dat daarom [adres 6] en [adres 5] buiten beschouwing kunnen worden gelaten.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix en de toelichting daarop aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de drie resterende referentieobjecten alle zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. De woning en de referentieobjecten zijn in dezelfde periode gebouwd (1952, 1957 en 1959). Met de minimale verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door voor de grond bij alle referentieobjecten en de woning met dezelfde m2-prijs te rekenen. Ook de inhoud van de objecten is nagenoeg gelijk met de woning. Met het verschil is rekening gehouden door uit te gaan van de m3-prijs voor het hoofdgebouw. In de matrix zijn per referentieobject en voor de woning aangegeven wat de kwalificaties zijn betreffende kwaliteit en onderhoud. Uit de matrix volgt dat voor elk punt hoger of lager de m3-prijs voor het hoofdgebouw met ongeveer € 20,- is verhoogd dan wel verlaagd. Hiermee is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

11. De stelling van belanghebbende dat de referentieobjecten [adres 2] en [adres 3] een lagere waarde onderbouwen, kan mede gezien het voorgaande niet worden gevolgd. Volgens de heffingsambtenaar verkeerde de [adres 2] bij aankoop in een gedateerde staat en is daar in de waardebepaling rekening mee gehouden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van het door hem gestelde onderhoudsniveau 4.

12. De stelling dat de [adres 3] een hoekwoning is en daarom al 5% duurder is dan een rijwoning, heeft belanghebbende niet nader onderbouwd en is gemotiveerd betwist door de heffingsambtenaar, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.

13. De rechtbank komt tot de slotsom dat de heffingsambtenaar met de verschillen tussen de referentieobjecten [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] voldoende rekening heeft gehouden en dat deze objecten de waarde van de woning onderbouwen.

14. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de WOZ-waarde zal daarom ongegrond worden verklaard.

15. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

16. Het bezwaarschrift is op 11 april 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 10 juni 2021. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met twee maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond zeven maanden heeft geduurd en daarmee een maand te lang, komt de helft (dus € 250,-) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de andere helft (€ 250,-) voor rekening van de Staat der Nederlanden (Minister van Justitie en Veiligheid).

17. Gelet op het overwogene onder 14. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.

18. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).¹

19. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.² Ook dient om die reden het griffierecht van € 47,- door ieder voor de helft te worden vergoed.