Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 10-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3215, AWB - 19 _ 6184

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1920, met een erker, een aanbouw en een serre. De oppervlakte van de grond bij de woning bedraagt 562 m2. Daarnaast staan op het perceel een berging / schuur met een platdak van 18 m2, een berging / schuur met een kapconstructie van 56 m2, een overkapping van 60 m2, een berging / schuur met een platdak van 16 m2 en een hobbykas van 30 m2.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende bepleit een waarde van € 230.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 251.000,-. Desgevraagd hebben partijen ter zitting verklaard dat de inhoud van de woning niet langer in geschil is.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het door hem overgelegde taxatieverslag, en het taxatierapport van 23 december 2019 en de matrix van de taxateur, [taxateur 2] . De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 254.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [woonplaats] (hierna: referentiewoningen). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Op 16 juli 2019 heeft een inpandige opname van de woning van belanghebbende plaatsgevonden.

8. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 251.000,- niet te hoog is.

9. Belanghebbende heeft in het beroepschrift betwist dat de woning [adres 5] bruikbaar is als referentiewoning. De heffingsambtenaar heeft dit referentieobject in beroep niet langer ten grondslag gelegd aan de vastgestelde WOZ-waarde en vervangen door het door belanghebbende aangedragen object [adres 2] . De [adres 3] is volgens belanghebbende gezien de grootte niet vergelijkbaar, maar als rekening wordt gehouden met de verschillen, is het hanteren van dit object in het voordeel van belanghebbende. Ten aanzien van [adres 4] betwist belanghebbende niet dat deze woning geschikt is als referentiewoning. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat alle referentieobjecten zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. De woning en de referentieobjecten zijn in dezelfde periode gebouwd (1920, 1930 en 1938). Met de verschillen in grondoppervlak is rekening gehouden door deze te berekenen op basis van een grondstaffel. De inhoud van de objecten is niet in alle gevallen gelijk met de woning. Met de verschillen is rekening gehouden door uit te gaan van de m3-prijs voor het hoofdgebouw. In de matrix zijn per referentieobject en voor de woning aangegeven wat de koudv-factoren zijn. Uit de matrix blijkt hoe een afwijkende factor is doorberekend (5 of 7% van de waarde van het hoofdgebouw). Met de slechte ligging van de woning is rekening gehouden door een factor 2 voor de woning en 1 voor de bijgebouwen, wat tot uitdrukking komt in een aanpassing van de waarde van de grondstaffel met 15% per afwijkende factor. Hiermee is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

11. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoning [adres 3] aanmerkelijk groter is dan de woning van belanghebbende, is juist, maar gezien het voorgaande is rekening gehouden met de verschillen. Ter zitting is namens belanghebbende bevestigd dat ook met het afnemend grensnut rekening is gehouden.

12. Belanghebbende stelt in zijn beroepschrift dat de woning [adres 6] in [woonplaats] een goed vergelijkbaar object is, dat dient te worden meegenomen in de waardering. Volgens belanghebbende is deze woning op 1 mei 2018 verkocht voor € 140.000,-, heeft de woning een inhoud van 410 m3 en een perceeloppervlakte van 310 m2. De heffingsambtenaar heeft daartegenover, naar het oordeel van de rechtbank terecht, aangevoerd dat [adres 6] niet is meegenomen in de waardering, omdat dit object een veel kleinere inhoud heeft (276 m3), zeer gedateerd is en de eerste verdieping niet gebruiksklaar is (één open ruimte), en daarom niet is betrokken in de waardevaststelling.

13. Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de WOZ-waarde zal daarom ongegrond worden verklaard.

14. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

15. Het bezwaarschrift is op 9 april 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 10 juni 2021. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met drie maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond zeven maanden heeft geduurd en daarmee een maand te lang, komt een derde deel (dus € 166,67) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 333,33) voor rekening van de Staat der Nederlanden (Minister van Justitie en Veiligheid).

16. Gelet op het overwogene in 13. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.

17. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).¹

18. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.² Ook dient om die reden het griffierecht van € 47,- door ieder voor de helft te worden vergoed.