Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-07-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:3857, BRE 19/4967

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1969. De inhoud van de woning is 349m3 en de oppervlakte van het perceel is 475m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 270.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 299.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 november 2019 door [Taxateur] , Register-Makelaar Taxateur van het samenwerkingsverband belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 299.000. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten Oosterenbanweg 23, Scholderlaan 4, Bremweg 3, Bremweg 26, Putterweg 5 en Vlierweg 6. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde waarde van € 299.000 niet te hoog is.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat sprake is van waarde verminderende omstandigheden. De woning heeft een gedateerde status. De woning is sinds de bouw niet verbouwd of gemoderniseerd, het plafond bestaat uit rotte balken, de buizen voor elektra liggen op de muur en er is geen vaste trap naar de bovenverdieping. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar rekening moeten houden met de slechte staat van de woning door een correctie toe te passen op de prijs per kubieke meter.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat van de woning. De heffingsambtenaar heeft weliswaar de kwaliteit en het onderhoud van de woning op 1 (slecht) gewaardeerd, echter hij heeft ten aanzien van de kubieke meterprijs – in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten Scholderlaan 4 en Bremweg 3 – geen correctie toegepast.

Belanghebbende heeft betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten, behoudens het vergelijkingsobject Scholderlaan 4 gelet op de vergelijkbare staat van onderhoud.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende. De rechtbank overweegt hierbij als volgt. Het vergelijkingsobject Oosterenbanweg 23 heeft een aanzienlijk groter perceeloppervlakte en grotere inhoud dan de woning van belanghebbende. Dit vergelijkingsobject bevindt zich, ook gelet op de genoemde verkoopsom, in een andere kopersmarkt en is daarom niet voldoende vergelijkbaar. Het vergelijkingsobject Scholderlaan 4 heeft een aanzienlijk groter perceeloppervlakte en het betreft een houten schuurwoning, in tegenstelling tot de woning van belanghebbende die van steen is. Daarnaast wijkt het bouwjaar van de woning aanzienlijk af. De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de kubieke meterprijs een correctie toegepast van vijftig procent. Een nadere motivering van de heffingsambtenaar ontbreekt op dit punt. Dit laatste geldt ook voor het vergelijkingsobject Bremweg 3, waarbij de heffingsambtenaar ten aanzien van de kubieke meterprijs een correctie heeft toegepast van dertig procent. Daarnaast is dit object – evenals het vergelijkingsobject Vlierweg 6 − niet voldoende vergelijkbaar gelet op de aanzienlijke afwijking in perceeloppervlakte en inhoud van de woning ten opzichte van de woning van belanghebbende. Het vergelijkingsobject Putterweg 5 heeft een betere kwaliteit en staat van onderhoud dan de woning van belanghebbende en is daarom niet voldoende vergelijkbaar. Daarnaast heeft dit vergelijkingsobject een aanzienlijk groter perceeloppervlakte en is de woning na de verkoop gesloopt ten behoeve van nieuwbouw.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld.

Belanghebbende heeft, met hetgeen zij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank, evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 270.000 bedraagt. De rechtbank overweegt hierbij als volgt. Belanghebbende heeft geen taxatierapport ingebracht en presenteert haar standpunten voornamelijk als een reactie op het taxatierapport en de waardematrix van de heffingsambtenaar. Het betoog van belanghebbende dat bij de vaststelling van de WOZ-waarde dient te worden uitgegaan van de gerealiseerde verkoopprijs op 1 november 2018 slaagt niet. Immers, deze prijs is niet tot stand gekomen na aanbieding van de woning op de vrije markt maar na onderhandeling in de familiesfeer. Dat sprake was van een stevige onderhandeling vanwege de familieverhoudingen doet daar niet aan af.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 280.000. De aanslagen worden dienovereenkomstig verminderd.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 21 maart 2019, de rechtbank doet uitspraak op 22 juli 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) vier maanden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 500. Dit bedrag komt geheel voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) vanwege de lange duur van de beroepsprocedure. De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in dit geding.

Nu het beroep gegrond is verklaard, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.