Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-08-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4259, 20_6593, 20_6595, 20_6596, 20_6597, 20_6598, 20_6599

2.1

Belanghebbende is eigenaar van voormelde onroerende zaken. Het betreffen woningen.

2.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van voormelde woningen in 2020. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende stelt – samengevat – dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld omdat de woningen gerenoveerd moeten worden. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden.

2.3

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

2.6

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

2.7

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 1] in [plaats] (bouwjaar 1919). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 95 m², inclusief aanbouw. De woning beschikt over 2 dakkapellen, een overkapping van 15 m² en is gelegen op een perceel van 149 m².

2.8

2.9

De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 85.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).

2.10

Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

2.11

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor of na de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 60.000,- voor achterstallig onderhoud. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

2.12

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 2] in [plaats] (bouwjaar 1905). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 266 m², inclusief aanbouw. De woning is gelegen op een perceel van 419 m² (waarvan 51 m² openbare weg).

2.13

2.14

De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 135.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).

2.15

Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

2.16

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor of na de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 85.000,- voor achterstallig onderhoud en € 135.000,- voor constructieve gebreken. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

2.17

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 3] in [plaats] (bouwjaar 1909). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 103 m², inclusief aanbouw. De woning is gelegen op een perceel van 184 m² (waarvan 15 m² openbare weg).

2.18

2.19

De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 61.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 7] , [referentiewoning 8] en [referentiewoning 9] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).

2.20

Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

2.21

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 120.000,- voor constructieve gebreken. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

2.22

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 4] in [plaats] (bouwjaar 1906). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 91 m², inclusief aanbouw. De woning beschikt over een dakkapel en is gelegen op een perceel van 162 m² (waarvan 22 m² openbare weg). Dit pand wordt bewoond door krakers.

2.23

2.24

De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 95.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 7] , [referentiewoning 9] en [referentiewoning 8] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).

2.25

Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

2.26

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 70.000,- voor de eenvoudige uitvoering van de woning. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

2.27

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 5] in [plaats] (bouwjaar 1905). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 101 m², inclusief aanbouw. De woning beschikt over een berging, een serre en een voorraadkelder en is is gelegen op een perceel van 190 m² (waarvan 17 m² openbare weg).

2.28

2.29

De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 145.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 10] , [referentiewoning 11] en [referentiewoning 12] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).

2.30

Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

2.31

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen wat type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten allemaal binnen één jaar voor de waardepeildatum vallen. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar immers toegelicht dat de WOZ-waarde ten opzichte van 2018 en 2019 niet is gestegen en dat bij het bepalen van de waarde (net als in 2018 en 2019) rekening is gehouden met een aftrek van € 55.000,- voor de eenvoudige uitvoering van de woning. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn omdat deze op het moment van verkoop al gerenoveerd waren, leidt dus niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

2.32

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [onroerende zaak 6] in [plaats] (bouwjaar 1931). Het betreft een tussenwoning met een vloeroppervlak van 93 m², inclusief aanbouw. De woning beschikt over een erker en een berging en is gelegen op een perceel van 152 m².

2.33

2.34

De heffingsambtenaar stelt dat de waardering van de woning voor 2020 is gebaseerd op het door hem overgelegde (ongedateerde) taxatieverslag. De taxateur heeft de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld op € 123.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [referentiewoning 3] , [referentiewoning 13] en [referentiewoning 14] in [plaats] (hierna: de referentiewoningen).

2.35

Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

2.36

De rechtbank merkt op dat de verkoopdata van twee van de drie in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum zijn gelegen. Deze referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet bruikbaar.

2.37

De stelling van belanghebbende dat de gemeente de renovatie van de woningen heeft geblokkeerd door geen renovatiesubsidies te verlenen in het (verre) verleden, leidt niet tot een inhoudelijk oordeel, aangezien deze stelling buiten de grenzen van het geding gaat in zin van artikel 8:69 van de Awb.

2.38

Voor het verzoek van belanghebbende om vrijstelling van zijn betalingsplicht met betrekking tot de aanslagen bestaat geen wettelijke grondslag.

2.39

Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden voor het kalenderjaar 2020 van de objecten aan de [onroerende zaak 1] , de [onroerende zaak 2] , de [onroerende zaak 3] , de [onroerende zaak 4] , de [onroerende zaak 5] en de [onroerende zaak 6] in [plaats] , alsmede de daarop gebaseerde aanslagen, niet te hoog zijn vastgesteld. De beroepen zullen ongegrond worden verklaard. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.