Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 26-08-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4329, BRE 20/739

Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een halfvrijstaande woning met een dakkapel, garage en een tuin. De woning heeft een inhoud van 477 m3 en het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 220 m².

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 343.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de beschikking vastgestelde, en in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde, waarde van € 390.000,00.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw en met andere vergelijkingsobjecten onderbouwen.

In beroep heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van een matrix met daarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan [vergelijkingsobjecten] allen te [plaats] . In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de woning. Aan de hand van deze matrix concludeert de heffingsambtenaar tot een waarde exact gelijk aan de vastgestelde waarde.

Belanghebbende stelt dat bij verkoop op of rond de waardepeildatum zijn huis beslist niet € 390.000,00 zou hebben opgebracht. Belanghebbende wijst er in dat kader op dat (onder andere) de woning [vergelijkingsobject belanghebbende] van het gelijke type woning (type A in het bouwproject [bouwproject] ) is, maar dan groter vanwege een aanbouw. Desondanks is de WOZ-waarde van die woning lager. Ook wijst belanghebbende op woningen aan de [vergelijkingsobject belanghebbende 2] . Bovendien was op de waardepeildatum tegenover de woning van belanghebbende, in tegenstelling tot de woning aan de [vergelijkingsobject belanghebbende] , een vervallen bouwlocatie gelegen. Belanghebbende stelt het gevoel te hebben dat niet iedereen in dezelfde wijk, met overigens dezelfde type woningen, gelijk wordt behandeld en doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Belanghebbende verzoekt tevens om een immateriële schadevergoeding vanwege de lange behandelduur van zijn bezwaar- en beroepsprocedure.

De heffingsambtenaar heeft de door hem gemaakte vergelijking tussen de woning van belanghebbende en de verkochte vergelijkingsobjecten, weliswaar summier, gemotiveerd aan de hand van de door hem opgestelde matrix. De heffingsambtenaar heeft aan de aanwezige garages en dakkapellen een soortgelijke waarde toegekend en met de verschillen in perceelgrootte rekening gehouden aan de hand van een grondstaffel. Belanghebbende heeft de daarvoor gehanteerde waarden niet betwist. Uit de matrix van de taxateur volgt een gemiddelde kubiekemeterprijs van de drie door de heffingsambtenaar ingebrachte vergelijkingsobjecten van circa € 680,00. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning heeft de taxateur een kubiekemeterprijs van circa € 639,00 gehanteerd, dus lager dan de gemiddelde kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Dit duidt erop dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De door belanghebbende gemaakte vergelijking met de WOZ-waarden van andere, naar hij stelt, meer vergelijkbare woningen past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. De door belanghebbende gemaakte vergelijking kan derhalve geen grond zijn om tot een lagere WOZ-waarde te komen.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft een beroep gedaan op vergoeding van immateriële schade als gevolg van de lange behandelduur van zijn bezwaar en beroep. Voor de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet aansluiting worden gezocht bij de uitgangspunten die de Hoge Raad heeft neergelegd in zijn arrest van HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.

Als uitgangspunt geldt dat als redelijke termijn van de berechting van de zaak in eerste aanleg - behoudens bijzondere omstandigheden, die hier niet zijn gebleken – twee jaar bedraagt nadat die termijn is aangevangen. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. De termijn vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift heeft ontvangen en eindigt op het moment waarop de rechtbank uitspraak. Per half jaar dat de redelijke termijn (naar boven afgrond) is overschreden heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 500,00.

De rechtbank stelt vast dat het bezwaar door de heffingsambtenaar is ontvangen op 26 maart 2019. De rechtbank doet vandaag, 26 augustus 2021 uitspraak, zodoende na twee jaar en vijf maanden na aanvang van de termijn. Belanghebbende heeft dus recht op een immateriële schadevergoeding voor een bedrag van € 500,00.

Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Minister van Justitie (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond 9 (dagtekening uitspraak op bezwaar 20 december 2019) maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase (naar boven afgerond) met 3 maanden is overschreden. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (3/5 x € 500,00 = € 300,00) respectievelijk de Minister van Veiligheid en Justitie (2/5 x € 500,00 = € 200,00). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.

Gelet op de toewijzing van het verzoek om immateriële schadevergoeding is er aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van € 48,00 wordt vergoed. Deze vergoeding moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Minister. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.

Belanghebbende heeft een beroep gedaan op vergoeding van proceskosten, waaronder verletkosten. Belanghebbende heeft deze kosten echter niet onderbouwd. De rechtbank ziet voor het overige geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.