Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 02-09-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:4429, AWB - 20 _ 7216

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning, bouwjaar 1972, met een inhoud van 851 m3, een vrijstaande garage en een tuinhuis. De oppervlakte van het perceel bedraagt 1.036 m2.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende bepleit een waarde van € 701.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarde van € 773.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde waardematrix van 7 augustus 2020 van taxateur [taxateur]. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 773.000,-. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 2], [adres 3] en [adres 4], gelegen in [plaats] (hierna: de referentiewoningen). De matrix is voorzien van (summier) beeldmateriaal van zowel de woning als van voornoemde referentiewoningen. Ook is een grafiek van de toegepaste grondstaffel voor vrijstaande woningen in [plaats] bijgevoegd. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 773.000,- niet te hoog is.

8. Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning zoals deze is vastgesteld bij uitspraak op bezwaar niet te hoog is. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat ondanks hetgeen door belanghebbende hierover is aangevoerd in beroep, de heffingsambtenaar geen inzicht heeft verschaft in de wijze waarop met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. Door belanghebbende wordt onder meer de door de heffingsambtenaar gehanteerde vierkante meter prijs van het perceel betwist. Volgens belanghebbende is door de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met het gegeven dat de woning aan de [adres 4] in [plaats] is gelegen op een hoek waarvoor de grondprijs hoger zou moeten zijn in vergelijking met de voor zijn woning gehanteerde grondprijs van € 414,-. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met de overigens pas in beroep ingezonden grafiek van de toegepaste grondstaffel voor vrijstaande woningen in [plaats] onvoldoende inzicht heeft gegeven in de gehanteerde grondprijzen nu daarbij een nadere toelichting ontbreekt. Ook heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde matrix onvoldoende inzicht verstrekt in welke mate rekening gehouden is met de overige verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Daartoe ontbreekt eveneens een nadere toelichting. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt.

10. De rechtbank zal nu beoordelen of belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende geen deugdelijke cijfermatige onderbouwing gegeven van de door hem bepleite waarde van € 701.000,-.

12. Gelet op het vorenstaande is belanghebbende er naar het oordeel van de rechtbank evenmin in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

13. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, de waarde per de waardepeildatum schattenderwijs vast op een bedrag van € 740.000,-.

14. Het beroep zal gegrond worden verklaard. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.

15. De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Belanghebbende heeft verzocht om de inspecteur te veroordelen in zijn reiskosten (€ 12,80) en verletkosten (€ 454,-). De inspecteur heeft ter zitting ingestemd met het verzoek van belanghebbende om vergoeding van reiskosten, maar betwist dat belanghebbende in aanmerking komt voor vergoeding van verletkosten, omdat hij dit niet gebruikelijk acht.

16. Ten aanzien van het verzoek om verletkosten overweegt de rechtbank als volgt. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van kosten van € 181,50 gemaakt in verband met het bijwonen van de terechtzitting (2 uren) en € 272,50 in verband met het opstellen van bezwaarschriften. De rechtbank overweegt dat enkel de kosten gemaakt in verband met het tijdverzuim voor het bijwonen van de terechtzitting voor vergoeding in aanmerking komen. Nog afgezien van het feit dat belanghebbende de heffingsambtenaar niet heeft verzocht om vergoeding van kosten voor bezwaar alvorens door de heffingsambtenaar op het bezwaar is beslist¹, biedt het Besluit geen ruimte om een kostenvergoeding toe te kennen voor het tijdverzuim in verband met het lezen of schrijven van stukken.²

17. In aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar de hoogte van het uurtarief van belanghebbende voor verlet niet heeft betwist en gelet op het maximum uurtarief in het Besluit Proceskosten Bestuursrecht van € 88,- stelt de rechtbank de door de heffingsambtenaar te vergoeden verletkosten vast op € 176,-.

18. Daarnaast dient de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48,- aan hem te vergoeden.