Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-10-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5170, AWB - 19 _ 6804

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning van 510 m3, met een afzonderlijke hobbyruimte van 90 m2, een gastenverblijf van 40 m2 en een opslagruimte van 257 m2. Het perceel heeft een totale oppervlakte van 920 m2, waarvan 700 m2 ten dienste staat van het bedrijfsmatige deel van het object en 220 m² in de waardebepaling is betrokken.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 199.000,- is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 211.000,-.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op twee waardematrices van 13 mei 2020 van de taxateur [taxateur] .

8. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

9. Belanghebbende heeft aangevoerd dat geen van de gebruikte referentiewoningen vergelijkbaar zijn, omdat de m3-prijs van deze woningen veel hoger ligt dan van de eigen woning en de verschillen onverklaarbaar zijn. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat vooral gekeken is naar referentiewoningen met eenzelfde ligging, vanwege de drukke inkomende weg vanuit de Rijksweg en Tilburg. Vandaar dat de woningen in dezelfde straat als referentiewoningen zijn gebruikt. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de ligging in dit geval een belangrijke factor is. Dat het object [object 3] enkele dagen buiten de periode van een jaar na de waardepeildatum is verkocht, heeft onvoldoende tegenwicht om het object niet geschikt te achten. Daarom volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de referentiewoningen in dezelfde straat (de primaire matrix) het best vergelijkbaar zijn.

10. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix blijkt het volgende. De woning en de referentieobjecten zijn gebouwd in de jaren ’20 en ’30 en alle gelegen aan dezelfde straat. De bouwstijlen verschillen enigszins van elkaar, maar het betreffen allemaal vrijstaande woningen. De heffingsambtenaar is voor de waarde van de hoofdwoning uitgegaan van de m3-prijs voor de inhoud. Hierdoor is rekening gehouden met de verschillen in grootte qua inhoud en de bouw (rechte of schuine wanden op de eerste etage). Voor de grondprijs is gebruik gemaakt van de bijgevoegde grondstaffel, die op de juiste wijze is toegepast. De aan- en bijgebouwen zijn afzonderlijk gewaardeerd. Verder is in de matrix per referentieobject en voor de woning aangegeven welke kwalificaties zijn toegekend voor kwaliteit en onderhoud. De hoofdgebouwen van de referentiewoningen blijken in meer of mindere mate beter van kwaliteit en onderhoud te zijn dan de woning. Deze verschillen in kwaliteit en onderhoud zijn tot uitdrukking gebracht in een verrekening op de m3-prijs van het hoofdgebouw. Na verrekening blijkt dat de m3-prijs die voor de woning is gebruikt, lager ligt dan het gemiddelde van de m3-prijs voor de referentiewoningen. Hiermee is inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.

11. Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning, omdat sprake is van vochtplekken en scheurvorming. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud, gezien de laagst mogelijke kwalificatie 1 (slecht). Deze lage kwalificatie krijgt zijn neerslag in een verlaging van de m3-prijs van het hoofdgebouw. De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet dat voor onderhoud en kwaliteit van de woning een kwalificatie 3 (voldoende) moet worden toegekend, omdat hiermee een betere staat van onderhoud wordt gekwalificeerd dan door de heffingsambtenaar is gebruikt. Daarbij komt dat dit in het nadeel van belanghebbende zou zijn. Met de kwalificatie 1 heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning.

12. Belanghebbende voert daarnaast aan dat de WOZ-waarde voor een woning gebruikelijk via een algoritme op basis van percentages een trendmatige stijging laat zien in de volgende jaren. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend.¹

13. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.

14. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

15. Het bezwaarschrift is op 11 april 2019 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 8 oktober 2021. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met 6 maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 500,-. Omdat de bezwaarfase afgerond 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang, komt 1/3 deel (dus € 166,67) voor rekening van de heffingsambtenaar, en de rest (€ 333,33) voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

16. Gelet op het overwogene in 13. dient het beroep ongegrond te worden verklaard. De toekenning van immateriële schadevergoeding maakt dat niet anders. Wel bestaat om die reden recht op proceskostenvergoeding voor de beroepsfase en vergoeding van griffierecht.

17. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).²

18. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.³ Ook dient om die reden het griffierecht van € 47,- door ieder voor de helft te worden vergoed.