Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-11-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5858, BRE 20/63

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met een inhoud van 513 m³, drie dakkapellen, een garage en een berging. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.375 m².

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 312.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 383.000.

Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase verzocht om de gehanteerde grondstaffel en KOUDV-factoren te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft daarop aangegeven de KOUDV-factoren niet toe te passen, zodat hij deze ook niet kan verstrekken. Ten aanzien van de grondstaffel heeft belanghebbende gesteld dat de heffingsambtenaar had toegezegd deze op te nemen in de uitspraak op bezwaar of in een separate e-mail te verstrekken. Dit is niet gebeurd.

Ten aanzien van de KOUDV-factoren is de rechtbank met de heffingsambtenaar van oordeel dat geen gegevens kunnen worden verstrekt die niet bestaan. Met betrekking tot de grondstaffel is ter zitting gebleken dat het in de werkrelatie tussen de heffingsambtenaar en de gemachtigde van belanghebbende gebruikelijk is om in de bezwaarfase per e-mail de matrix, zoals deze zich ook in het dossier bevindt, te verstrekken en dat in deze matrix onder andere de grondstaffel is opgenomen. Dat is in deze zaak ook gebeurd. Belanghebbende heeft zich erop beroepen dat de matrix in het dossier ondertekend is op 15 juli 2020 en dus pas in de beroepsfase in het dossier is gevoegd. De heffingsambtenaar heeft erkend dat dit klopt, omdat de matrix pas in de beroepsfase wordt uitgeprint en ondertekend, maar dat dit onverlet laat dat de gemachtigde van belanghebbende dezelfde matrix reeds in de bezwaarfase per e-mail heeft ontvangen. Nu de gemachtigde van belanghebbende dit laatste niet heeft betwist, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat reeds in de bezwaarfase de grondstaffel is verstrekt. Dat de heffingsambtenaar de matrix pas in de beroepsfase uitgeprint in het dossier heeft gevoegd, maakt dit niet anders.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De waardering van de woning is gebaseerd op een waardematrix van 15 juli 2020, opgesteld door [taxateur] (taxateur). De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 383.000. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de woningen aan de [adres nr 1] , [nr 2] en [nr 3] allen te [plaats] . Daarnaast is in de matrix inzicht gegeven in de verkoop van een perceel bouwgrond gelegen aan de [adres nr 4] waarvan de woning voorafgaand aan de verkoop is gesloopt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar als extra onderbouwing aangedragen dat de woning in maart 2020 is verkocht voor een bedrag van € 532.500.

De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten aan de [adres] [nr 2] en [nr 3] onvoldoende vergelijkbaar zijn. De objecten zijn weliswaar in de buurt (aan dezelfde doorgaande weg) gelegen maar missen het voor de woning kenmerkende grote perceel (485 en 437 m² ten opzichte van 1.375 m²) en het object aan de [adres] [nr 2] is bovendien aanzienlijk kleiner dan de woning (382 m³ ten opzichte van 513 m³).

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. Het vergelijkingsobject aan de [adres nr 1] is qua ligging, inhoud en perceeloppervlakte zodanig vergelijkbaar dat dit verkoopcijfer als een belangrijke onderbouwing van de vastgestelde waarde kan dienen. De rechtbank slaat daarnaast acht op het eigen verkoopcijfer van de woning in maart 2020 voor een bedrag van € 532.500, ruim 39% hoger dan de vastgestelde waarde. Weliswaar is deze verkoop gerealiseerd ruim twee jaar na de waardepeildatum, maar de verkoopprijs is dusdanig veel hoger dat, naar het oordeel van de rechtbank, in samenhang met het verkoopcijfer van het object aan de [adres nr 1] voldoende aannemelijk is dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning matig is onderhouden, gedateerde voorzieningen heeft, gelegen is aan een doorgaande Provinciale weg zodat de luchtkwaliteit matig is en dat de heffingsambtenaar de afmeting van een luifel te groot heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden met de door belanghebbende aangevoerde factoren. De woning en het vergelijkingsobject aan de [adres nr 1] zijn beide gelegen aan dezelfde doorgaande weg (en luchtkwaliteit) en in de waardering heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een aftrek van € 25.000 waarmee de verschillen naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking zijn gekomen. Aan de luifel is in de waardering geen enkele waarde toegekend, zodat de rechtbank aan deze stelling van belanghebbende voorbijgaat.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.