Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-11-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5861, BRE 20/5199

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een woonzorgcomplex voor mensen met een verstandelijke beperking. De onroerende zaak bestaat uit een complex met diverse woningen en overige opstallen, zoals een behandelcentrum en een kas, van diverse bouwjaren, en een parkeerterrein.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde en de grondslag voor de gebruikersaanslag ozb van de onroerende zaak. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. De heffingsambtenaar bepleit de in de beschikking gehandhaafde waarde en grondslag, terwijl belanghebbende een WOZ-waarde en grondslag van respectievelijk maximaal € 8.212.000 en € 2.855.000 bepleit.

De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de marktwaarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde en grondslag een taxatierapport van 29 juni 2020 van [taxateur 2] (RT) overgelegd. In dit taxatierapport is de onroerende zaak gewaardeerd op € 10.455.000. Dit bedrag is uitgesplitst in € 6.198.304 toerekenbaar aan de woondelen en € 4.256.933 toerekenbaar aan niet-woondelen. De heffingsambtenaar is uitgegaan van de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde en grondslag een taxatierapport van 9 maart 2020 van [taxateur 1] en [taxateur 3] overgelegd. In dit taxatierapport is de onroerende zaak gewaardeerd op € 8.212.000 en de grondslag bepaald op € 2.855.000.

Beide partijen zijn in de overgelegde taxatierapporten grotendeels aangesloten bij de kengetallen van de Taxatiewijzer Verzorging (de taxatiewijzer). Voor zover partijen ieder zijn uitgegaan van een ander archetype heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat kan worden uitgegaan van het door de heffingsambtenaar gehanteerde archetype.

Partijen hebben in hun taxatierapporten op enkele onderdelen verschillende oppervlaktematen gehanteerd. Ter zitting is gebleken dat de taxateur van belanghebbende de oppervlaktematen heeft overgenomen uit het taxatieverslag van de heffingsambtenaar, zoals dit is verstrekt in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft echter in beroep gesteld dat tijdens de herbeoordeling in de beroepsfase is geconstateerd dat de taxatieonderdelen in het taxatieverslag niet volledig waren. Zo ontbrak onder andere het ontmoetingscentrum en de eerste verdieping van het behandelcentrum. Daardoor zijn in de taxatie in beroep de oppervlaktematen aangepast. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij niet betwist dat in het eerste taxatierapport van de heffingsambtenaar ruimtes zijn vergeten en gesteld dat de rechtbank uit kan gaan van de door de heffingsambtenaar in beroep aangevoerde oppervlaktematen.

De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden aannemelijk te maken waaruit volgt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft daartoe gewezen op het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport. Ter ondersteuning van de door hem gehanteerde restwaarde heeft hij de gegevens overgelegd van enkele verkopen van verzorgingslocaties.

De taxatierapporten van partijen verschillen met name ten aanzien van de gehanteerde restwaarden en de levensduur van de verschillende onderdelen. De heffingsambtenaar is voor de restwaarde aangesloten bij het gemiddelde van de in de taxatiewijzer gehanteerde kengetallen; voor de ruwbouw, afbouw en installaties respectievelijk 30%, 25% en 15% voor de woningen en 30%, 27% en 15% voor de niet-woningen. Belanghebbende stelt dat in de taxatiewijzer de kengetallen ten aanzien van de restwaarde onvoldoende onderbouwd zijn met marktgegevens of andere objectieve gegevens en is uitgegaan van een restwaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 15%, 10% en 5%.

De rechtbank stelt voorop dat taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak. Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatieinstrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer van (deel)objecten kan worden bepaald. Beide partijen hebben ook van deze taxatiewijzer gebruik gemaakt. Taxatiewijzers bevatten echter algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak.

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de toegepaste materialen niet minder zijn dan gemiddeld en dat ook de gebruiksmogelijkheden niet minder zijn dan gemiddeld. De heffingsambtenaar heeft de door hem gehanteerde, op de taxatiewijzer gebaseerde, restwaarden getoetst aan de hand van verkopen van zorglocaties in de regio. De heffingsambtenaar heeft de belangrijkste kenmerken en een foto van de verkochte zorglocaties overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank zijn enkele verkopen qua bouwjaar minder vergelijkbaar. Echter, uit ieder van de verkopen volgt een restwaarde die de door de heffingsambtenaar gehanteerde percentages zodanig overstijgt (restwaarden van 61,51% tot 88,10%) dat de rechtbank voldoende aannemelijk acht dat de kengetallen in de taxatiewijzer, behoudens bijzondere omstandigheden, in dit geval en in deze regio zeker niet te hoog zijn. Belanghebbende heeft dergelijke bijzondere omstandigheden onvoldoende gesteld. Aangezien de heffingsambtenaar restwaarden heeft gehanteerd die vallen binnen de bandbreedtes van de kengetallen in de taxatiewijzer, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank de gehanteerde restwaarden voldoende aannemelijk gemaakt.

Partijen verschillen daarnaast van mening over de te hanteren levensduur van de verschillende deelobjecten binnen de onroerende zaak. Belanghebbende gaat uit van de levensduur van de afbouw en installaties van 25 en 15 jaar, zonder daarbij een verlenging van de levensduur in aanmerking te nemen. De heffingsambtenaar heeft de levensduur van de afbouw en installaties van de woningen verlengd naar respectievelijk 30 en 29 jaar, omdat de woningen 10 jaar geleden zijn gerenoveerd. De heffingsambtenaar heeft de levensduur van de afbouw en installaties voor de niet-woningen verlengd naar respectievelijk 27 en 17 jaar en stelt in dat kader dat het behandelcentrum in 2009 is gerenoveerd.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Partijen verschillen van mening over de hoogte van de grondslag. De heffingsambtenaar staat een methodiek voor waarbij de grondslag wordt bepaald door de getaxeerde waarde van de totale onroerende zaak te verminderen met de getaxeerde waarde van de woondelen. De heffingsambtenaar concludeert dat de grondslag op basis van de in het beroepsfase overgelegde taxatierapport eigenlijk afgerond € 4.256.000 - en dus hoger dan de in de aanslag betrokken grondslag - zou moeten bedragen.

Gelet hierop dient de grondslag te worden vastgesteld op de WOZ-waarde verminderd met de waarde van de woondelen¹. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woningdelen vastgesteld op, afgerond, € 6.198.500, Belanghebbende heeft deze waarde van de woondelen in het kader van de grondslag niet betwist. De grondslag dient aldus te worden vastgesteld op € 2.901.500 (€ 9.100.000 minus € 6.198.500). Het beroep van belanghebbende is in zoverre gegrond.

Belanghebbende heeft een beroep gedaan op vergoeding van immateriële schade als gevolg van de lange behandelduur van haar bezwaar en beroep. Voor de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet aansluiting worden gezocht bij de uitgangspunten die de Hoge Raad heeft neergelegd in zijn arrest van HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.

Als uitgangspunt geldt dat als redelijke termijn van de berechting van de zaak in eerste aanleg – behoudens bijzondere omstandigheden, die hier niet zijn gebleken – twee jaar bedraagt nadat die termijn is aangevangen. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. De termijn vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift heeft ontvangen en eindigt op het moment waarop de rechtbank uitspraak doet. Per half jaar dat de redelijke termijn (naar boven afgrond) is overschreden heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 500.

De rechtbank stelt vast dat het bezwaar door de heffingsambtenaar is ontvangen op 27 maart 2019. De rechtbank doet vandaag, 15 november 2021 uitspraak, zodoende na, naar boven afgerond, twee jaar en acht maanden na aanvang van de termijn. Belanghebbende heeft dus recht op een immateriële schadevergoeding voor een bedrag van € 1.000.

Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft, naar boven afgerond, 11 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 5 maanden is overschreden. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (5/8 x € 1.000 = € 625) respectievelijk de Staat (3/8 x € 1.000 = € 375). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).

Belanghebbende heeft daarnaast recht op een vergoeding van de taxatiekosten. Belanghebbende heeft in de bezwaarfase een taxatie laten verrichten. De taxateur heeft deze taxatie in beroep gedeeltelijk herzien. De rechtbank volgt voor vaststelling van de hoogte van de vergoeding in beginsel de Richtlijn van de belastingkamers en van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (de richtlijn)². Daarbij wordt ook het Besluit tarieven in strafzaken 2003 in acht genomen, op basis waarvan een maximumtarief geldt van € 134,04 per uur. Belanghebbende heeft zowel voor het in de bezwaarfase, als het in de beroepsfase overgelegde taxatierapport verzocht om een vergoeding van € 1.161,60 (€ 960 exclusief btw), hetgeen per taxatierapport neerkomt op een tijdsbesteding van 8 uur tegen een uurtarief van € 120 (exclusief btw). Belanghebbende heeft daarbij twee facturen van de taxateur overgelegd. De rechtbank overweegt dat het in beroep overgelegde taxatierapport grotendeels overeenkomt met het in bezwaar overlegde taxatierapport. Daarom komen niet beide rapporten (volledig) voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank heeft bij dit oordeel betrokken dat er na de eerdere taxatie geen wijzigingen aan het te taxeren object of waardepeildatum hebben plaatsgevonden en dat in het in beroep overgelegde taxatierapport geen sprake is van een volledige hertaxatie, maar veeleer van een update van de eerdere taxatie. Ook heeft de rechtbank rekening gehouden met de aard van het getaxeerde object en het feit dat er slechts éénmaal een inpandige opname heeft plaatsgevonden. Gelet hierop acht de rechtbank een tijdsbesteding van in totaal 9 uur voor het opstellen van beide rapporten redelijk. De rechtbank acht het in rekening gebrachte uurtarief van € 120 per uur redelijk. Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van € 120 voor de aanwezigheid van de taxateur ter zitting. Ook dit acht de rechtbank redelijk. Gelet daarop stelt de rechtbank de tegemoetkoming in totaal vast op € 1.200 (10 uur x € 120) exclusief omzetbelasting. Omdat belanghebbende als zorginstelling in beginsel niet btw-plichtig is, kan zij de in rekening gebrachte voorbelasting niet in aftrek brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met 21% omzetbelasting (€ 252) worden verhoogd. Dit betekent dat de totale vergoeding voor de taxatiekosten € 1.452 bedraagt.

Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 3.050.