Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 19-11-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:5913, BRE 20/692

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1990. De inhoud van de woning is 578m3 en de oppervlakte van het perceel is 745m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 277.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 397.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft geen taxatierapport of matrix overgelegd. In zijn verweerschrift heeft hij wel een aantal vergelijkingsobjecten genoemd, te weten [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . Van deze objecten heeft de heffingsambtenaar de inhoud van de woning, de oppervlakte van het perceel, het bouwjaar, de verkoopdatum en de verkoopprijs vermeld. Een berekening of onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde is echter niet in het geding gebracht. De heffingsambtenaar heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De verwijzing van de heffingsambtenaar naar het verslag van de hoorzitting in de bezwaarprocedure maakt dit niet anders, aangezien dit stuk – evenals de overige processtukken – eveneens geen berekening of onderbouwing van de vastgestelde waarde van het onderhavige object bevat.

Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 277.000 bedraagt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende geen taxatierapport heeft ingebracht en de door hem verdedigde waarde uitsluitend heeft gebaseerd op een vergelijking met de WOZ-waarden van andere, naar hij stelt, vergelijkbare woningen. Volgens belanghebbende zijn de WOZ-waarden van deze woningen minder hard gestegen (gemiddeld 3,4%) dan de WOZ-waarde van zijn woning (34%).

De door belanghebbende gemaakte vergelijking met de WOZ-waarden van andere woningen past niet binnen de systematiek van de Wet WOZ waarbij de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende voor elk tijdvak opnieuw dient te worden vastgesteld aan de hand van concrete, rond de waardepeildatum behaalde, verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten. De rechtbank kan daarbij niet oordelen over de totstandkoming van de WOZ-waarden van andere woningen, omdat zij enkel de WOZ-waarde van het onderhavige object beoordeelt. De door belanghebbende gemaakte vergelijking kan derhalve geen grond zijn om tot een lagere WOZ-waarde te komen. Voor zover belanghebbende bedoeld heeft te stellen dat de stijging van de WOZ-waarde van de woning disproportioneel is kan deze hem, gelet op de voormelde systematiek van de Wet WOZ, evenmin baten.

Belanghebbende doet vervolgens een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel is sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt ofwel door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is, ofwel door een bevoordeling in een meerderheid van gelijke gevallen (meerderheidsregel). Belanghebbende doet een beroep op die laatste variant, de meerderheidsregel. De toepassing van de meerderheidsregel moet worden beperkt tot objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Bovendien moet een beroep op de meerderheidsregel worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd.¹ De rechtbank stelt voorop dat het aan belanghebbende is om feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt ter zitting een stuk overgelegd met een aantal, naar hij stelt, vergelijkbare objecten. Uit het stuk, noch uit hetgeen ter zitting is verklaard, is gebleken dat de door belanghebbende aangevoerde objecten identiek zijn aan de woning. Het feit dat het stuk mede enkele vergelijkingsobjecten bevat die door de heffingsambtenaar zijn aangedragen in zijn verweerschrift maakt dit niet anders. Deze objecten zijn – naar de rechtbank begrijpt – weliswaar vergelijkbaar, echter niet is gebleken dat deze objecten identiek zijn, in de zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt reeds daarom niet.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken stelt de rechtbank, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum in goede justitie vast op € 340.000.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep gegrond verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.