Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 16-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6461, BRE 19/6623 en 19/6625

Belanghebbende is een voetbalvereniging. Ze is eigenaar van twee clubhuizen aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Het clubhuis aan de [adres 1] is gelegen op een perceel van 1.497 m² en het is oorspronkelijk gebouwd in 1964. Het bestaat uit een kantine (deels uit 1978), was/kleedruimtes (deels uit 1990), een berging (1978), een tribune (1986) en een luifel (2010). Het clubhuis aan de [adres 2] is gelegen op een perceel van 1.246 m². Het is eveneens oorspronkelijk gebouwd in 1964 en het bestaat uit een kantine (deels uit 1974, 1993 en 1997), was/kleedruimtes (1990 en 1992), een noodgebouw (2010 en 2012), een tribune (1970) en een luifel (1997 en 1993).

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de clubhuizen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Meer specifiek vindt ze dat de waarden van de clubhuizen maximaal € 150.000 [adres 1] en € 313.000 [adres 2] zijn.

De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt in beginsel bepaald op de marktwaarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase geen verweerschrift ingediend en niet op een andere wijze een onderbouwing gegeven van de vastgestelde waarden. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarden twee taxatierapporten van 11 september 2019 overgelegd waarin taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur) de clubhuizen heeft getaxeerd op € 150.000 [adres 1] en € 313.000 [adres 2] . In deze taxatierapporten heeft de taxateur de clubhuizen gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Hij is daarbij in de basis uitgegaan van de taxatiewijzer Sport, maar voor de restwaarde - anders dan de taxatiewijzer - uitgegaan van een waarde van 0%.

De taxateur en belanghebbende hebben ter onderbouwing van de restwaarde de stelling ingenomen dat aan het einde van de levensduur een gebouw geen gebruikswaarde meer heeft en vanwege de sloopkosten daardoor eigenlijk alleen een negatieve waarde vertegenwoordigt en dat daarom de restwaarde op 0% moet worden gesteld. Volgens belanghebbende dient ook geen verlengde levensduur te worden toegepast, omdat belanghebbende is ontstaan door een fusie van twee naast elkaar gelegen voetbalclubs. De clubhuizen zijn de clubhuizen van de voormalige aparte verenigingen en staan op de nominatie om te worden gesloopt en te worden vervangen voor een nieuw clubhuis. De taxateur verwijst daarbij onder andere naar uitspraken van Gerechtshof Arnhem-Leeuwaren en Gerechtshof Den Haag¹.

De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaken bepaald volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich daarbij aan. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de door haar gehanteerde restwaarde van 0% en daarmee de door haar voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt. De verwijzing naar de uitspraken van de Gerechtshoven is daartoe onvoldoende. In deze uitspraken is – kortgezegd – beslist dat de heffingsambtenaar de door hem aangevoerde restwaarde met de verwijzing naar de taxatiewijzer onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, omdat de taxatiewijzer ten aanzien van de geformuleerde kengetallen geen onderbouwende marktgegevens bevat. Deze uitspraken onderbouwen echter geenszins de door de taxateur ingenomen stelling dat bij het einde van de (werkelijke) levensduur van een pand de restwaarde altijd nihil of zelfs negatief zou zijn. Belanghebbende heeft deze stelling ook niet op een andere wijze (met marktgegevens) onderbouwd.

Naar het oordeel van de rechtbank volgt daarnaast uit hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ten aanzien van de sloopplannen niet dat deze sloopplannen een waardedrukkend effect hebben op de waarde van de clubhuizen. Het is immers belanghebbende zelf die om haar moverende redenen (het realiseren van een nieuw clubhuis in plaats van de twee verouderde clubhuizen) de intentie heeft om de clubhuizen te slopen. Aangezien de clubhuizen thans nog in gebruik zijn en belanghebbende geen argumenten heeft aangedragen dat de clubhuizen op korte termijn, bijvoorbeeld om veiligheidsredenen, niet meer gebruikt kunnen worden, is relevant in hoeverre de clubhuizen een gebruiksnut zouden kunnen hebben, indien ze niet gesloopt zouden worden en het gebruik in de toekomst zou worden voortgezet. Het enkele feit dat een sloopbesluit zou zijn genomen, moet dus om die reden bij de waardebepaling buiten aanmerking blijven. Pas wanneer het gebruik van de te slopen clubhuizen is beëindigd in afwachting van de sloop, dient de waardebepaling te geschieden op basis van de grondwaarde minus de sloopkosten.

Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarde van de clubhuizen niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt de WOZ-waarden op waardepeildatum 1 januari 2018 in goede justitie vast op € 180.000 voor [adres 1] en op € 420.000 voor [adres 2] . Gelet hierop zullen de beroepen gegrond worden verklaard.

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1). Ook het griffierecht van € 345 dient door de heffingsambtenaar te worden vergoed.

Belanghebbende heeft daarnaast recht op een vergoeding van de taxatiekosten. De rechtbank volgt voor vaststelling van de hoogte daarvan in beginsel de Richtlijn van de belastingkamers en van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (de richtlijn)². Daarbij wordt ook het Besluit tarieven in strafzaken 2003 in acht genomen, op basis waarvan een maximumtarief geldt van € 134,04 per uur. Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van € 1.064,80 per taxatierapport. Belanghebbende heeft daarbij geen factuur van de taxatiekosten overgelegd. De rechtbank vindt, gelet op de taxeren objecten en mede gelet op het feit dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden, een tijdsbesteding van 6 uren per taxatierapport en een tarief van € 80 per uur redelijk. Gelet daarop stelt de rechtbank de tegemoetkoming in totaal vast op € 960 exclusief omzetbelasting (tweemaal 6 x € 80). Omdat belanghebbende als voetbalvereniging in beginsel niet btw-plichtig is, kan zij de in rekening gebrachte voorbelasting niet in aftrek brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met 21% omzetbelasting worden verhoogd. Ook dienen de kadasterkosten van € 14 te worden vergoed. Dit betekent dat de totale kostenvergoeding voor de taxatiekosten € 1.175,60 bedraagt.

Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 2.773,60.