Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6476, BRE 20/35

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1974. De oppervlakte van de woning is 156 m2 en het perceeloppervlak is 3080 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 421.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd, opgemaakt op 18 augustus 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur. In deze matrix is de woning gewaardeerd op € 547.178,00. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen. De objecten zijn redelijk vergelijkbaar qua bouwjaar en oppervlakte van de woning. De perceeloppervlakten wijken aanzienlijk af (1.530 m2 en 2.245 m2), maar de heffingsambtenaar heeft hier rekening mee gehouden door toepassing van een grondstaffel. De onroerende zaak [adres 1] acht de rechtbank minder geschikt als vergelijkingsobject vanwege de aanzienlijke afwijking in bouwjaar (39 jaar ouder) en oppervlakte van de woning (126 m2 groter). De rechtbank zal dit object daarom buiten beschouwing laten bij de verdere beoordeling.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de grondprijzen niet inzichtelijk en controleerbaar zijn, doordat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van twee verschillende grondstaffels. Belanghebbende is van mening dat het gebruik van verschillende grondstaffels van nadelige invloed is op de waarde van de woning. Dit betoog slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het hele gebied in ontwikkeling is. Ten tijde van de waardepeildatum is (onder meer) voor de woning van belanghebbende de grondstaffel ‘buitengebied’ gehanteerd in plaats van de grondstaffel ‘vrijstaande woning binnen de kern’. Inmiddels wordt voor de woning van belanghebbende wel de laatstgenoemde grondstaffel gebruikt, omdat bij de woning een villawijk en winkelcentrum zijn/worden gerealiseerd. Dat dit ten tijde van de waardepeildatum anders was, is in het voordeel van belanghebbende.

Belanghebbende stelt dat, doordat de heffingsambtenaar in bezwaar (onder meer) niet de grondstaffel heeft overgelegd, de heffingsambtenaar op dat moment niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke waarden aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend. De rechtbank deelt de mening van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de aan de vergelijkingsobjecten toegekende waarden niet afdoende heeft onderbouwd. Een dergelijk gebrek in de motivering van de uitspraak op bezwaar hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar dit motiveringsgebrek geheeld door de grondstaffel alsnog te overleggen en ter zitting de totstandkoming van de correctiebedragen toe te lichten. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd en is het motiveringsgebrek voldoende hersteld. Bovendien is hiervoor (zie 2.9) vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en is niet gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.

De rechtbank ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.¹ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 28 maart 2019 en op 26 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 9 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt € 220,00 (2/9e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 2 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 780,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.