Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6477, BRE 19/6483

Belanghebbende is huurder van de woning. Het betreft een appartement, gebouwd in 1950. De oppervlakte van de woning is 55 m2. De eigenaar van de woning is [woningstichting] te [plaats] (de woningstichting). Het betreft een sociale huurwoning.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 85.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat belanghebbende geen belang heeft bij de WOZ-beschikking en de daarin vastgestelde waarde. De huurprijs van de woning is weliswaar afhankelijk van de WOZ-waarde, maar de woningstichting heeft de huurprijs veel lager berekend dan is toegestaan. Er is dus geen belang bij een verlaging van de WOZ-waarde, omdat hierdoor de huurprijs niet wijzigt, aldus de heffingsambtenaar.

Naar het oordeel van de rechtbank is er sprake van een procesbelang. De heffingsambtenaar is niet verplicht om een WOZ-beschikking te nemen ten aanzien van een gebruiker indien die gebruiker geen belang heeft bij die beschikking. In het onderhavige geval heeft de heffingsambtenaar echter aan belanghebbende een op zijn naam gestelde WOZ-beschikking uitgereikt. Dit leidt ertoe dat aangenomen dient te worden dat belanghebbende bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft.¹ Hier is de heffingsambtenaar kennelijk van uitgegaan, nu de beschikking immers is uitgereikt. Dat de huurprijs van de woning bij een lagere WOZ-waarde niet wijzigt doet dan niet ter zake. Dit betekent dat de rechtbank het geschil inhoudelijk zal beoordelen.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 april 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de woning gewaardeerd op € 113.000,00. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de prijs per vierkante meter toe te passen en tevens een correctie toe te passen op de waarde van de objecten vanwege verschillen in afwerking, isolatie en kwaliteit tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van belanghebbende.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudsstaat van de woning. De woning is slecht geïsoleerd en blijft koud, ook wanneer de verwarming aan staat. Het lage energielabel heeft volgens belanghebbende een waardedrukkend effect, gelet op de huidige maatstaven en het beleid om woningen zo energiezuinig mogelijk te maken.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderhoudsstaat van de woning door een correctie van € 20.000,00 toe te passen op de waarde van de woning vanwege de eenvoudige afwerking en de slechte isolatie. Belanghebbende heeft daar niets tegenover gesteld op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat een hogere correctie dient te worden toegepast. Het feit dat de heffingsambtenaar geen inpandige opname heeft gedaan – zoals door belanghebbende wordt betoogd – maakt dat niet anders. De heffingsambtenaar is niet verplicht een inpandige opname te doen en bovendien heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat hij contact heeft gehad met de woningstichting om (onder meer) de WOZ-waarde af te stemmen en dat hij om die reden besloten heeft af te zien van een inpandige opname.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar een correctie had moeten toepassen vanwege de monumentenstatus van het pand. Volgens belanghebbende is sprake van een waardedrukkend effect, omdat aan een rijksmonument niet zomaar iets veranderd mag worden. Ook dit betoog slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat dit type appartement zeer geliefd is vanwege (onder meer) de monumentenstatus en dat daardoor eerder sprake is van een waardeverhogend effect. De verwijzing van belanghebbende naar (onder meer) de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 14 juni 2002 maakt dat niet anders. In die zaak ging het erom dat de heffingsambtenaar volgens het Gerechtshof onvoldoende had verantwoord op welke wijze hij de monumentenstatus in de berekeningen had verdisconteerd.² Dat de heffingsambtenaar in het onderhavige geval de monumentenstatus niet in de berekeningen heeft verdisconteerd is juist in het voordeel van belanghebbende, nu aannemelijk is geworden dat de monumentenstatus een waardeverhogend effect heeft.

Belanghebbende stelt dat, doordat de heffingsambtenaar in bezwaar de KOUDV-factoren niet heeft overgelegd, de heffingsambtenaar op dat moment niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke waarden aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend. De rechtbank deelt de mening van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de aan de vergelijkingsobjecten toegekende waarden niet afdoende heeft onderbouwd. Een dergelijk gebrek in de motivering van de uitspraak op bezwaar hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar dit motiveringsgebrek geheeld door de taxatiematrix met daarin de correctiefactoren en bijbehorende correctiebedragen alsnog te overleggen. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd en is het motiveringsgebrek voldoende hersteld. Bovendien is hiervoor (zie 2.11) vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en is niet gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.

De rechtbank ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt.³ Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 25 maart 2019 en op 4 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 9 maanden.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt (afgerond) € 220,00 (2/9e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 2 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 780,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.