Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6668, 19/6340

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een twee onder één kap woning met vrijstaande garage. Het bouwjaar van de woning is 1979. De inhoud van de woning is 355 m3 en de oppervlakte van het perceel is 324 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen onder het kopje bijlage in deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport van 21 januari 2020 van taxateur [taxateur] en de bijbehorende matrix.

4. Gronden

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Volgens belanghebbende kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 161.000,-. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft belanghebbende, kort samengevat, het volgende aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met verschillende waarde verminderende factoren. In de woning is sprake van achterstallig onderhoud, omdat de woning niet meer is vernieuwd sinds 1978. De woning heeft geen dubbel glas, is niet geïsoleerd en heeft een zwaar verouderde keuken en badkamer. De staat van onderhoud van de woning verschilt daarom van die van de vergelijkingsobjecten. De correctie die plaatsvindt voor de staat van de woning is te laag. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de slechte ligging van de woning. In de woning wordt geluidsoverlast ervaren van de school die tegenover de woning is gelegen. Daar heeft belanghebbende aan toegevoegd dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn, omdat deze panden in een betere staat verkeren. Zij hebben dubbel glas, een moderne keuken en badkamer en liggen daarnaast op grotere afstand van de school. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de inhoud van de vergelijkingsobjecten en de vierkante meters van de garages en berging onjuist zijn vastgesteld in de matrix.

5. Beoordeling

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt door middel van het overgelegde taxatierapport en de matrix.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten en is met het taxatierapport en de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen één jaar voor tot één jaar na de waardepeildatum. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning en de waarde van de grond is berekend op basis van een grondstaffel. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd, zijn de bouwjaren en type woningen vergelijkbaar en zijn in het taxatierapport per vergelijkingsobject en voor de woning aangegeven wat de KOUDV- en liggingsfactoren zijn. Uit de matrix blijkt hoe een afwijkende factor is doorberekend. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is vergelijkbaar. De rechtbank stelt verder vast dat de prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten is afgeleid uit de verkoopprijzen en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV en het afnemend grensnut. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde inhoudsmaten onjuist zouden zijn. Belanghebbende heeft verwezen naar makelaarsinformatie, maar ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat makelaars en taxateurs verschillende methoden hanteren voor de berekening van de inhoud van woningen en dat de inhoudsmaten door de heffingsambtenaar meerdere keren per jaar worden vergeleken met beschikbare gegevens. De rechtbank gaat daarom uit van de inhoudsmaten zoals opgenomen in de matrix.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde onderhoudstoestand en voorzieningen van de woning. Uit de matrix blijkt dat die voor de woning zijn beoordeeld op matig en dat dit heeft geleid tot een correctie op de prijs per m3. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat een grotere correctie plaats zou moeten vinden.

De rechtbank is daarnaast van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning in de nabijheid van een school, door bij het bepalen van de waarde rekening te houden met woningen die in de nabijheid van dezelfde school zijn gelegen. Eventuele overlast als gevolg van die school is daarom verdisconteerd in de verkoopprijzen en daarmee in waardebepaling.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.