Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-12-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:6672, 19/2999

Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woning met een vrijstaande garage met carport. Het bouwjaar van de woning is 1969. De inhoud van de woning is 261 m3 en de oppervlakte van het perceel is 567 m2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 343.000.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op het taxatierapport van 5 september 2019 van taxateurs [taxateur 2] en [taxateur] en de bijbehorende matrix.

4. Gronden

Belanghebbende heeft voorop gesteld dat hij het beroepschrift tijdig heeft ingediend, omdat hij ervan uit mocht gaan dat de beroepstermijn pas na verzending van de uitspraak op bezwaar (17 mei 2019) is aangevangen. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar ten onrechte niet is ingegaan op alle bezwaargronden. Belanghebbende heeft zich in de kern op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij, kort samengevat, het volgende aangevoerd. De procentuele stijging van de WOZ-waarden van de [adres 2] en [adres 5] was van 2018 op 2019 veel lager dan de procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning. Daarnaast zijn de door de heffingsambtenaren gehanteerde vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar. Die objecten staan op eigen grond en kunnen niet vergeleken worden met de woning, die op erfpachtgrond staat. De woning aan de [adres 2] heeft daarnaast vrij uitzicht op een natuurgebied. De vergelijkingsobjecten zijn verkocht voor een buitenproportionele prijs, omdat veel mensen (met name uit de Randstad) investeren in tweede woningen. Daarnaast heeft belanghebbende aangevoerd dat de correctie voor de erfpacht op de grondwaarde onjuist is, omdat de erfpachtovereenkomst geldig is tot 2044. De heffingsambtenaar had de berekeningswijze ook kenbaar moeten maken. Belanghebbende heeft daar aan toegevoegd dat het frustrerend is dat de rechtbank niet binnen een redelijke termijn uitspraak doet.

5. Beroepstermijn

6. Bewijslast heffingsambtenaar

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt door middel van het overgelegde taxatierapport en de matrix.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten en is met het taxatierapport en de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat met verschillen voldoende rekening is gehouden. De percelen van de vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met die van de woning en de waarde van de grond is aannemelijk gemaakt door middel van een overgelegde grondstaffel. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is niet vergelijkbaar, maar daar heeft de heffingsambtenaar rekening mee gehouden door toepassing van het afnemend grensnut. De rechtbank stelt verder vast dat de prijs per m3 van de vergelijkingsobjecten is afgeleid uit de verkoopprijzen en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV en het afnemend grensnut. De rechtbank heeft daarbij ook in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen één jaar voor tot één jaar na de waardepeildatum. Verder zijn in het taxatierapport per vergelijkingsobject en voor de woning aangegeven wat de KOUDV- en liggingsfactoren zijn. Uit de matrix blijkt hoe een afwijkende factor is doorberekend. Daaruit blijkt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de betere ligging van het vergelijkingsobject aan de [adres 2] , omdat de ligging van dat object is beoordeeld op goed en die van de woning van belanghebbende als voldoende. Dat heeft geleid tot een correctie op de grondwaarde van dat vergelijkingsobject. Daarnaast zijn de aan- en bijgebouwen separaat gewaardeerd en zijn de vergelijkingsobjecten en de woning allemaal vrijstaande woningen. De heffingsambtenaar heeft verder ter zitting voldoende toegelicht dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet buitenproportioneel hoog zijn, omdat de vraag naar tweede woningen aan de kust groot is en mensen bereid zijn daar veel geld voor te betalen. Dat is volgens de heffingsambtenaar geen trend, maar een ontwikkeling die zich de afgelopen jaren aan de gehele Zeeuwse kust voordoet. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat de prijzen die worden betaald, in dit geval ook door mensen van buiten Zeeland, de marktwaarde van een onroerende zaak bepalen.

Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Aan de verhouding tussen voor twee of meer, al dan niet opeenvolgende, tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Een absolute of procentuele vergelijking met een WOZ-waarde van een ander tijdvak is voor de waardering van de woning dan ook niet relevant.³

De heffingsambtenaar heeft bij de waardebepaling terecht geen onderscheid gemaakt tussen grond in erfpacht, afgekochte erfpacht of eigendom, nu artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van de woning moet worden bepaald alsof de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. De heffingsambtenaar heeft voldoende onderbouwd dat hij rekening heeft gehouden met erfpacht, door een correctie op de grondwaarde te hanteren en daarbij aan te sluiten bij de door de Belastingdienst gehanteerde correctie van 17 x de jaarlijkse erfpachtcanon.

In het verweerschrift erkent de heffingsambtenaar dat hij niet op alle bezwaren van belanghebbende is ingegaan in de uitspraak op bezwaar en dat dit dient te leiden tot vergoeding van het griffierecht. De rechtbank ziet aanleiding om dit zorgvuldigheidsgebrek en motiveringsgebrek te passeren met toepassing van 6:22 van de Awb, omdat niet is gebleken van benadeling van belanghebbende. In beroep heeft belanghebbende opnieuw alles kunnen aanvoeren en de heffingsambtenaar heeft daar in het verweerschrift en ter zitting op gereageerd. De rechtbank zal bepalen dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 47,- aan hem vergoedt.

Artikel 6 van het EVRM omvat het recht op behandeling van een zaak binnen een redelijke termijn. Op grond van vaste rechtspraak⁴ is een redelijke termijn voor de afhandeling van bezwaar en beroep als uitgangspunt twee jaar. Uit diezelfde rechtspraak blijkt dat bijzondere omstandigheden aanleiding kunnen zijn voor verlenging van die redelijke termijn. Belanghebbende komt in aanmerking voor een immateriële schadevergoeding wegens de lange duur van de procedure. Het bezwaarschrift is op 9 april 2019 ontvangen door de heffingsambtenaar. De uitspraak van de rechtbank wordt op 23 december 2021 gedaan. Dit is (afgerond) 2 jaar en 9 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift. De vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt € 500,- per half jaar. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van 2 x € 500,-. De overschrijding van de redelijke termijn wordt volledig toegerekend aan de beroepsfase. De Staat dient daarom € 1000,-. te betalen. De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in dit geding.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Omdat de heffingsambtenaar niet op alle bezwaargronden van belanghebbende heeft beslist en de rechtbank dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb passeert, dient het griffierecht te worden vergoed door de heffingsambtenaar.

Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn zal de rechtbank toewijzen. Belanghebbende heeft niet verzocht om een proceskostenveroordeling, zodat er geen aanleiding is de heffingsambtenaar hiertoe te veroordelen.