Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12-01-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:122, 19/6765

1.1

Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het betreft een vrijstaande woonboerderij met een dakkapel, een vrijstaande garage en een aangebouwde woonruimte. Het bouwjaar van de woning is 1900. De inhoud van de woning is 1075 m3 en de oppervlakte van het perceel is 2567 m2.

1.2

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 613.000,-.

2.1

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.2

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.3

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

2.4

3.1

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op een matrix betreffende het WOZ-object en de in die matrix genoemde vergelijkingsobjecten.

3.2

4. Gronden

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Volgens belanghebbende kan de WOZ-waarde niet hoger zijn dan € 325.000,-. Belanghebbende stelt voorop dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode op onzorgvuldige wijze heeft gehanteerd door in beroep andere vergelijkingsobjecten te hanteren dan in bezwaar. Daarnaast staat de schuur met carport in de matrix ten onrechte genoemd als een garage. Als gevolg daarvan wordt een te hoge waarde van € 175 per m3 toegekend aan de carport. Die prijs per m3 is gelijk aan de prijs per m3 van het gastenverblijf bij [referentieadres] , terwijl een carport niet vergelijkbaar is met een gastenverblijf. In de matrix staat ook ten onrechte dat de woning twee dakkapellen heeft, terwijl de woning slechts één dakkapel heeft. Daarnaast is de waarde die aan de woning is toegekend te hoog, omdat de woning op de waardepeildatum niet volledig was gerenoveerd. Op 26 augustus 2019 is bij een inpandige opname geconstateerd dat alleen de slaapkamer, studeerkamer en bijkeuken op de benedenverdieping gerenoveerd waren. Belanghebbende heeft daar aan toegevoegd dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de WOZ-waarden van [adres 2] (€ 372.000,-) en [adres 3] (€ 489.000). De WOZ-waarden van die panden waren op de waardepeildatum lager, terwijl het pand op [adres 2] over een gemoderniseerde keuken beschikt, de ligging van de panden vergelijkbaar is en het kwaliteitsniveau en de onderhoudstoestand van het pand op [adres 3] is beoordeeld op een 5. Dat laatste betekent volgens belanghebbende dat de prijs per m3 van haar woning vastgesteld moet worden op 2/5e van de prijs per m3 van de woning aan de [adres 3] : € 144 per m3. Daar heeft belanghebbende aan toegevoegd dat de waarde van [adres 3] tussen waardepeildatum 1 januari 2017 en 1 januari 2018 is gestegen met 4,04%, terwijl de waarde van het WOZ-object gedurende diezelfde periode is gestegen 4,61%. Een andere reden waarom de inhoud van haar woning te hoog is bepaald blijkt volgens belanghebbende uit de prijs per m3 (€ 378,-) die voor vergelijkingsobject [referentieadres] is gehanteerd. Zowel die woning als de woning van belanghebbende hebben een kwaliteitsniveau van 2. Bij de woning van belanghebbende is echter gerekend met € 392,- per m3.

5. Bewijslast heffingsambtenaar

5.1

De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar de waarde in iedere fase van de procedure opnieuw mag onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar vrij om in iedere fase nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten te laten vallen.¹

5.2

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende gestelde kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning op de waardepeildatum, door deze aspecten te beoordelen op ‘2’.

5.3

Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen daarnaast mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Aan de verhouding tussen vastgestelde waarden van verschillende objecten komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Een absolute of procentuele vergelijking met WOZ-waardes is voor de waardering van de woning dan ook niet relevant.²

5.4

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar de prijs per m3 van de carport dan wel garage voldoende aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de overeenkomst tussen de prijs per m3 van het gastenverblijf en de carport / garage verklaard kan worden door het afnemend grensnut. Het gastenverblijf is namelijk veel groter dan de carport / garage. De totale waarde van het gastenverblijf is volgens de heffingsambtenaar € 89.250,- en de totale waarde van de carport / garage is € 35.000,- Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat een kwalificatie als schuur met carport moet leiden tot een lagere waarde. Uit de door belanghebbende overgelegde foto’s blijkt echter wel dat haar woning slechts één dakkapel heeft en dat de waarde van de woning daarom in ieder geval € 2.500,- te hoog is vastgesteld.

5.5

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het vergelijkingsobject [referentieadres] voldoende vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. Het bouwjaar van de woning van belanghebbende is 1900 en het bouwjaar van de [referentieadres] is 1860 en is herbouwd in 1974. In het verweerschrift schrijft de heffingsambtenaar zelf dat het door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobject [adres 2] onvoldoende vergelijkbaar is, omdat het bouwjaar 1973 onvoldoende vergelijkbaar is met het bouwjaar van de woning van belanghebbende. Gelet daarop acht de rechtbank dit vergelijkingsobject onvoldoende vergelijkbaar.

5.6

Daarnaast heeft de heffingsambtenaar de waarde die aan het perceel is toegekend onvoldoende aannemelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft aan de grond bij het WOZ-object een waarde toegekend van € 136.230,69 en heeft ter onderbouwing van die waarde een grondstaffel overgelegd in de vorm van een lijndiagram. De rechtbank kan daar niet uit afleiden of de waarde van de grond is berekend aan de hand van die grondstaffel, omdat daar niet duidelijk uit afgeleid kan worden welke waarde een perceel heeft bij welk oppervlakte. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de grondstaffel een tabel opgenomen had moeten worden om dat te verduidelijken.

5.7

De rechtbank is daarnaast van oordeel dat de heffingsambtenaar de inhoud van de woning van belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank kan de berekening van de correcties op KOUDV die hebben plaatsgevonden op de inhoud van de woning niet traceren uit de matrix.

5.8

6. Bewijslast belanghebbende

7. Rechtbank bepaalt de waarde

8. Conclusie

8.1

De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Gelet daarop zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

8.2

De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.890,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en wegingsfactor 1 en verder 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het verschijnen op een nadere zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1). Daarnaast stelt de rechtbank de reiskosten vast op € 34,61 (kilometervergoeding belanghebbende van € 0,28 per kilometer, omdat openbaar vervoer niet of niet voldoende mogelijk is vanwege een gebrek aan bushalte in [woonplaats] ). Belanghebbende heeft de door haar opgegeven verletkosten niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd, zodat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.