Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-04-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2104, AWB - 20 _ 6594

1. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van voormelde woning en voormeld perceel. De waardepeildatum voor het kalenderjaar 2019 betreft 1 januari 2018. De waardepeildatum voor het kalenderjaar 2020 betreft 1 januari 2019. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld en bepleit dat de waarde van voornoemde onroerende zaken worden vastgesteld op (negatief) -/- € 300.000,-. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden.

2. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

3. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning). Het betreft een twee-onder-één kapwoning, bouwjaar 1919, met een oppervlakte van 102 m² met aanbouw van 30 m² en voorraadkelder van 7 m². De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 170 m², waarvan 30 m² openbare weg.

8. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

9. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op de door hem overgelegde matrix van 10 juni 2021 van taxateur [taxateur]. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 38.260,-. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [adres 3], [adres 4] en [adres 5], alle gelegen te [plaats 1]. Bij het vaststellen van de waarde is rekening gehouden met het ‘Verkennend bodemonderzoek [straatnaam] (percelen sectie X, [nummers], [nummers] en [nummers]) te [plaats 1]’ van [naam 1] van 17 mei 2019 dat is uitgevoerd in het kader van de beroepsprocedure tegen de voor het jaar 2016 vastgestelde WOZ-waarde van de [adres 2] te [plaats 1] (zie hierna). Voor de m²-prijs is uitgegaan van € 65,- conform dat van de [adres 2]. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 38.000,- niet te hoog is.

10. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om hier anders over te oordelen.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij verder heeft aangevoerd over het bodemonderzoek en de gelijkstelling met de m²-prijs van [adres 2] aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. Indien de verkoopdatum verder gelegen is van de waardepeildatum is het verkoopcijfer geïndexeerd. De bijgebouwen zijn separaat gewaardeerd. Ook wat betreft type, bouwjaar en ligging zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Bij het bepalen van de waarde is immers rekening gehouden met een aftrek van € 120.000,- voor achterstallig onderhoud en een aftrek van - € 75.000 voor verontreinigde grond.

15. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een perceel van 607 m² (hierna: het perceel).

16. Op het adres [adres 6] te [plaats 1], dat grenst aan de onroerende zaak, was voorheen een [soort bedrijf] gevestigd van het Rooms‑Katholiek Gasthuis. In de periode van mei 1997 tot maart 1998 is op dit adres gefaseerd onderzoek uitgevoerd naar bodemverontreiniging. Dit onderzoek werd uitgevoerd in opdracht van [opdrachtgever] en werd uitgevoerd door [uitvoerder] (hierna: [uitvoerder]).

17. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar de ten aanzien van het jaar 2016 gevoerde hoger beroepsprocedure (ECLI:NL:GHSHE:2020:61 (minjus.nl)). De waarde is, nadat er op verzoek van het gerechtshof en in overleg met belanghebbende een verkennend bodemonderzoek heeft plaatsgevonden, in goede justitie vastgesteld op € 40.000,-. Het ‘Verkennend bodemonderzoek [straatnaam] (percelen sectie X, nummers [nummers], [nummers] en [nummers]) [= de onroerende zaak] te [plaats 1]’ van [naam 1] van 17 mei 2019 behoort tot de gedingstukken.

18. De rechtbank is van oordeel dat het een feit van een algemene bekendheid is dat een perceel bouwgrond van 607 m², gelegen in een woonwijk in [plaats 1], een interessant perceel is voor projectontwikkelaars. Op de vraag waarom hij het perceel niet verkoopt, heeft belanghebbende ter zitting geantwoord dat dat juridisch niet mogelijk is voordat de grond gesaneerd is en dat de kosten van de sanering maken dat het perceel een negatieve WOZ-waarde heeft. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat een negatieve WOZ-waarde niet mogelijk is en dat het standpunt met betrekking tot de sanering eveneens onjuist is. Belanghebbende kan de grond ongesaneerd verkopen. Voorts maken de combinatie van het verkennend bodemonderzoek, de vaststelling van de waarde door het Gerechtshof, de waardeontwikkeling van de grond in de afgelopen jaren en gezond boerenverstand dat de heffingsambtenaar de waarde van het perceel over de jaren 2019 en 2020 niet te hoog heeft vastgesteld.

19. Gelet op hetgeen hierboven over de waarde van de woning en het perceel is overwogen, zijn de beroepen ongegrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.