Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-04-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2295, AWB - 20_8293

1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [pand 1] (hierna: de woning). Het betreft een appartement. Het perceel heeft een gebruiksoppervlakte van 109 m². Daarnaast beschikt het appartement over een berging, een dakterras en twee parkeerplaatsen.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.

3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

7. Ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar een matrix, opgesteld door [naam taxateur] RT, overgelegd. De waarde van de woning is op de waardepeildatum vastgesteld op € 295.000,00. Als referentiewoningen zijn gebruikt de appartementen op [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] .

8. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de waarde van het referentie-object [vergelijkingsobject 1] ten onrechte in bezwaar anders gewaardeerd wordt. Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging. Belanghebbende heeft gesteld dat niet inzichtelijk is hoe de indexering tot stand is gekomen. Ook is niet inzichtelijk hoe de waarde van de objectonderdelen tot stand is gekomen. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de taxatiekaart van de referentie-objecten niet is overgelegd, zodat de onderbouwing van de waarde niet gecontroleerd kan worden.

9. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat met de verschillen met de vergelijkingspanden voldoende rekening is gehouden. Er is rekening gehouden met de verschillen in ligging, grootte en voorzieningenniveau en de verkoopprijzen zijn gecorrigeerd met het indexcijfer van Vastgoedpro. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 295.000,00 niet te hoog is.

10. Met de overgelegde matrix is inzichtelijk gemaakt hoe de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft vastgesteld. In de matrix is onder andere opgenomen wat de waarde van de verschillende onderdelen is. Hierdoor is het voor belanghebbende ook mogelijk de vastgestelde waarde te controleren.

11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de overgelegde matrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten zijn alle kort voor de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar. Met de matrix, het verweerschrift en de ter zitting gegeven toelichting is voldoende duidelijk geworden hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Ter zitting heeft de taxateur nog toegelicht dat het verschil in waardevaststelling van [vergelijkingsobject 1] wordt veroorzaakt door een verbouwing van € 30.000,-- die na de aankoop heeft plaatsgevonden. Nog los van het feit dat de heffingsambtenaar in iedere fase van de procedure de waarde nader mag onderbouwen, is hiermee voldoende inzichtelijk geworden hoe die waarde is vastgesteld.

12. Voor wat betreft de ligging heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging op een hogere verdieping niet altijd betekent dat de waarde hoger moet zijn dan de waarde van de lager gelegen appartementen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn stelling dat de keuze voor een bepaalde verdieping mede afhankelijk is van de voorkeur van de koper. Er is dus sprake van een zekere mate van subjectiviteit, zodat de ligging op een bepaalde verdieping niet van invloed is op de waardevaststelling.¹ Het enkele gegeven dat de woning op de tweede verdieping ligt en de vergelijkingspanden op de vijfde verdieping kan dan ook niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.

13. De heffingsambtenaar heeft voor de indexatie naar de waardepeildatum gebruik gemaakt van cijfers van Vastgoedpro. De rechtbank is van oordeel dat met het gebruikte indexcijfer voldoende recht wordt gedaan aan de waardestijging van de woningen. Vastgoedpro geeft op provinciaal niveau en per woningsoort inzicht over de waardestijging in een bepaalde periode. Anders dan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ² is de rechtbank van oordeel dat dit indexcijfer voldoende specifiek is en dat de heffingsambtenaar van dit cijfer mocht uitgaan bij de indexatie. Bij dit oordeel heeft de rechtbank tevens betrokken dat belanghebbende slechts in algemene bewoordingen het gebruik van de cijfers van Vastgoedpro heeft betwist en daartegenover geen alternatieve cijfers heeft gezet. Zonder een specifieke onderbouwing is het enkele gegeven dat de cijfers op provincieniveau worden vastgesteld onvoldoende om te oordelen dat deze niet gebruikt kunnen worden voor de indexering.

14. Uit het voorgaande volgt dat het beroep tegen de WOZ-waarde ongegrond is. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.