Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2700, AWB - 20 _ 4816

1. Belanghebbende erkent het bezwaar ten aanzien van de onroerende zaak [adres] te [plaats] tijdens de hoorzitting in de bezwaarfase te hebben ingetrokken. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat aan die intrekking de voorwaarde is verbonden dat de WOZ-waarden van de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] eveneens zouden worden verminderd. De rechtbank leidt hieruit af dat tussen partijen ten aanzien van de hoogte van de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] als zodanig geen inhoudelijk geschil bestaat. Dit geldt ook voor de bij uitspraak op bezwaar verminderde WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] , aangezien de heffingsambtenaar daarbij geheel aan het bezwaar van belanghebbende is tegemoet gekomen. De rechtbank is gelet hierop van oordeel dat het procesbelang aan de ingestelde beroepen voor zover die zien op de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] is komen te ontvallen. Gelet op het voorgaande is het beroep voor zover dat ziet op de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] niet-ontvankelijk.

2. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden alsmede de daarop gebaseerde aanslagen van de onroerende zaken [adres] te [plaats] , [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] te hoog heeft vastgesteld.

3. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.

4. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarden van de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] kunnen worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

6. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende wordt aangevoerd.

8. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

9. De heffingsambtenaar mag de waarden in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

10. Belanghebbende is eigenaar van de [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een kantoorpand, bouwjaar < 1900, gelegen op begane grond met een oppervlakte van 145 m² (hierna: de onroerende zaak).

11. De heffingsambtenaar heeft aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport gedateerd 1 augustus 2020 ten grondslag gelegd, opgemaakt door [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 309.000,-. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] alle gelegen te [plaats] . De gegevens zijn verwerkt in matrices met huurtransacties en een verkooptransactie. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 180.000,- niet te hoog is.

12. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en ook de rechtbank ziet daarvoor geen reden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de in de taxatiematrices vermelde gegevens, in onderlinge samenhang bekeken, de waardeverhouding tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft de huurwaardes niet betwist terwijl de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,9 naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog is gelet op de verwijzing naar de verkooptransactie van [adres] te [plaats] waarin sprake is van een kapitalisatiefactor van 11,6. De rechtbank is van oordeel dat de gemachtigde van belanghebbende met zijn algemene opmerking ter zitting dat hij nou eenmaal van zijn cliënt weet dat de panden die hij in bezit heeft niet goed worden onderhouden, het standpunt van de heffingsambtenaar dat de onroerende zaak op 1 augustus 2020 ter plaatse is opgenomen en het kwaliteits- en onderhoudsniveau daarbij als goed zijn gekwalificeerd onvoldoende heeft weerlegd. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de vastgestelde WOZ-waarde aanzienlijk lager is dan de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde.

13. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaren en watersysteemheffing eigenaar niet te hoog zijn vastgesteld.

14. Belanghebbende is eigenaar van [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een kantoorpand, bouwjaar < 1900, gelegen op de 1e en 2e verdieping met een oppervlakte van in totaal 202 m² (hierna: de onroerende zaak).

15. De heffingsambtenaar heeft aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport gedateerd 1 augustus 2020 ten grondslag gelegd, opgemaakt door [taxateur] . De taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 361.000,-. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] alle gelegen te [plaats] . De gegevens zijn verwerkt in matrices met huurtransacties en een verkooptransactie. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 241.000,- niet te hoog is.

16. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en ook de rechtbank ziet daarvoor geen reden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de in de taxatiematrices vermelde gegevens, in onderlinge samenhang bekeken, de waardeverhouding tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft de huurwaardes niet betwist terwijl de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,9 naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog is gelet op de verwijzing naar de verkooptransactie van [adres] te [plaats] waarin sprake is van een kapitalisatiefactor van 11,6. Ook ten aanzien van deze onroerende zaak is de rechtbank van oordeel dat de gemachtigde van belanghebbende met zijn algemene opmerking ter zitting dat hij nou eenmaal van zijn cliënt weet dat de panden die hij in bezit heeft niet goed worden onderhouden, het standpunt van de heffingsambtenaar dat de onroerende zaak op 1 augustus 2020 ter plaatse is opgenomen en het kwaliteits- en onderhoudsniveau daarbij als goed zijn gekwalificeerd onvoldoende heeft weerlegd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat ook voor deze onderhavige onroerende zaak de vastgestelde WOZ-waarde aanzienlijk lager is dan de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde.

17. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaren en watersysteemheffing eigenaar niet te hoog zijn vastgesteld.

18. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een bovenwoning, bouwjaar 1909, met een inhoud van 626 m³ (hierna: de woning).

19. De heffingsambtenaar heeft aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak een taxatierapport gedateerd 25 juni 2020 ten grondslag gelegd, opgemaakt door [taxateur]. De taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 174.000,-. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres], [adres] en [adres] alle gelegen te [plaats] . Als aanvullende vergelijkingsobjecten zijn daarnaast nog de

[adres] en [adres] eveneens gelegen te [plaats] gehanteerd. De gegevens zijn verwerkt in een matrix. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 174.000,- niet te hoog is.

20. Belanghebbende heeft niet gemotiveerd betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning en ook de rechtbank ziet daarvoor geen reden. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn (op de als aanvulling aangedragen vergelijkingsobjecten na) verkocht binnen een jaar voor tot een jaar na de waardepeildatum 1 januari 2018. Indien de verkoopdatum verder gelegen is van de waardepeildatum is het verkoopcijfer geïndexeerd. De aan- en bijgebouwen zijn afzonderlijk gewaardeerd. Bij de waardebepaling is verder rekening gehouden met de overeenkomsten en verschillen in waarde beïnvloedende factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt dat bij de waardebepaling een correctie is toegepast vanwege een lager dan gemiddeld kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau door de kwalificatie 2 (matig) toe te passen. Deze lage kwalificaties leiden tot een lager gehanteerde gecorrigeerde eenheidsprijs per m³ voor het waardeonderdeel woning, namelijk € 279,16 terwijl de gemiddelde gecorrigeerde eenheidsprijs per m³ van het waardeonderdeel woning van de vergelijkingsobjecten € 421,61 bedraagt. Ook hier leidt de algemene opmerking van de gemachtigde van belanghebbende dat hij nou eenmaal weet van zijn client dat de panden die hij in bezit heeft niet goed worden onderhouden niet tot het oordeel dat van een sterkere waardedrukkende werking moet worden uitgegaan dan door de heffingsambtenaar reeds in aanmerking is genomen. Belanghebbendes stelling dat de woning voor de waardevaststelling niet inpandig is opgenomen, maakt dat niet anders aangezien de heffingsambtenaar niet gehouden is de woning in het kader van de Wet WOZ inpandig op te nemen.¹

21. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen OZB eigenaren en watersysteemheffing eigenaar niet te hoog zijn vastgesteld.

22. Het beroep is niet-ontvankelijk voor zover dat ziet op de onroerende zaken [adres] te [plaats] en [adres] te [plaats] en voor zover het ziet op de [adres] te [plaats] , de [adres] te [plaats] en de [adres] te [plaats] ongegrond.

23. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.

24. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep.² Het standpunt van de heffingsambtenaar dat de redelijke termijn dient te worden verlengd vanwege de coronacrisis kan in dit geval niet worden gevolgd. Volgens jurisprudentie is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om in gevallen waarin de zitting was gepland in de periode dat de gerechtsgebouwen gesloten waren een langere redelijke termijn dan een termijn van 2 jaar te hanteren. De termijn wordt dan met 4 maanden verlengd.³ In dit geval was de zaak niet eerder op een zitting gepland, waardoor deze jurisprudentie niet opgaat.

25. Belanghebbende heeft één bezwaarschrift ingediend dat op 14 mei 2019 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De heffingsambtenaar heeft ook in één uitspraak op bezwaar betreffende de vijf WOZ-beschikkingen en aanslagen beslist. De rechtbank doet één uitspraak op 13 mei 2022. Dat is afgerond 36 maanden na indiening van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn van 24 maanden is overschreden met 12 maanden, heeft belanghebbende – uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar – recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. De schadevergoeding geldt voor de vijf zaken gezamenlijk, omdat deze zaken samenhangen gelet op de omstandigheid dat in alle procedures nagenoeg dezelfde geschilpunten spelen en omdat de zaken gelijktijdig op de zitting van 1 april 2022 inhoudelijk zijn behandeld.

26. Voor de verdeling van de te betalen schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 2 maanden is overschreden. De resterende overschrijding van 10 maanden wordt aan de beroepsfase toegerekend. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (2/12 x € 1.000,- = € 166,65) respectievelijk de Staat (10/12 x € 1.000,- = € 833,35). De rechtbank merkt de Staat in zoverre mede aan als partij in het geding.

27. De rechtbank vindt in de omstandigheid dat het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt toegewezen, aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding enkel plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van één immateriëleschadevergoeding, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).⁴ Daarnaast heeft belanghebbende recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht.

28. De vergoeding van de proceskosten en het griffierecht moet deels plaatsvinden door de heffingsambtenaar en deels door de Staat. Om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid wordt uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt.⁵