Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 24-05-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:2795, BRE - 21 _ 224

2.1.

De gemeente [plaats] heeft op 20 juni 2018 een omgevingsvergunning afgegeven voor het bouwen van 3 stadswoningen in het pand [adres], een voormalig pakhuis (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak was ontworpen, gebouwd en voordat belanghebbende het (deels) aankocht, ook als zodanig gebruikt.

2.2.

2.3.

Voorafgaand aan de overdracht van de onroerende zaak zijn de laatste rekken weggehaald, is de inventaris weggehaald, is de opening van de dakvoet waar water naar binnen kon binnenkomen dichtgemaakt, zijn loszittende stenen hersteld en is een scheefstaand stuk kolom hersteld.

2.4.

De notaris heeft namens alle zes kopers, een bedrag aan overdrachtsbelasting van € 11.298, gelijk aan 2% van de koopprijs, aangegeven en voldaan.

2.5.

Op 19 oktober 2018 is de onroerende zaak, inclusief ondergrond, kadastraal gesplitst in drie afzonderlijke objecten, [sectie], [nummer], [nummer] en [nummer]. Het kadastrale perceel [plaats], [sectie], [nummer] is daarmee komen te vervallen. Belanghebbende heeft de helft van [sectie], [nummer], met als huisnummer [adres] verkregen.

2.6.

De inspecteur heeft met dagtekening 9 december 2020 de naheffingsaanslag aan belanghebbende opgelegd. Volgens de inspecteur is naar het onjuiste tarief overdrachtsbelasting voldaan. Het juiste tarief is 6%, omdat bij de overdracht geen sprake was van een woning. Belanghebbende is in bezwaar gekomen.

2.7.

De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar de naheffingsaanslag en de beschikking belastingrente gehandhaafd.

2.8.

In geschil is het antwoord op de vraag of belanghebbende bij de levering van de onroerende zaak een woning, in de zin artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr), heeft verkregen.

2.9.

Belanghebbende heeft zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd. De bewijslast rust op de inspecteur dat de naheffingsaanslag terecht is opgelegd. Belanghebbende heeft immers een onroerende zaak verkregen (i) die niet meer als opslag mocht worden gebruik omdat de bestemming van het pand al gewijzigd was naar wonen, (ii) die klaar was voor de bouwwerkzaamheden, (iii) waarvoor een bouwvergunning voor drie stadswoningen was verleend en (iv) waarvoor de bouwtekeningen al gereed waren. Daarnaast had (v) de kadastrale inmeting van de onroerende zaak ten behoeve van de splitsing in drie kadastrale percelen al vóór de verkrijging plaatsgevonden, aldus nog steeds belanghebbende. De inspecteur heeft de door belanghebbende voorgestane toepassing van artikel 14, tweede lid, van de Wbr gemotiveerd bestreden.

2.10.

Op grond van artikel 2, eerste lid, van de Wbr wordt onder de naam ‘overdrachtsbelasting’ een belasting geheven ter zake van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen.

2.11.

Artikel 14, tweede lid, van de Wbr¹ bepaalt dat voor de verkrijging van onder meer woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, de belasting 2 percent bedraagt.

2.12.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2019², voor zover hier van belang, als volgt geoordeeld:

2.13.

Vast staat dat de onroerende zaak oorspronkelijk een pakhuis was. Daarvoor was het ontworpen, gebouwd en gedurende een lange periode gebruikt. Met de aanvang van de verbouwing tot drie stadswoningen is begonnen na de overdracht.

2.14.

De rechtbank overweegt als volgt. Het is belanghebbende die een beroep doet op de toepassing van het tarief voor woningen. Zoals ook aangegeven door de Hoge Raad in het hiervoor vermelde arrest – zie daarvan r.o. 2.3.4, laatste zin - is het in dit geval aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd. Dat moet getoetst worden op het moment van de overdracht van het onroerend goed en er moet zoveel mogelijk worden aangeknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. In tegenstelling tot wat belanghebbende meent, is daarvoor de gewijzigde bestemming van de onroerende zaak in het gemeentelijke bestemmingsplan niet leidend.

2.15.

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet in de op haar rustende bewijslast is geslaagd. De kenmerken van de onroerende zaak zelf - en daarmee de aard - waren feitelijk vrijwel onveranderd op het moment van overdracht. Op het moment van de overdracht hadden er nog geen bouwkundige wijzigingen aan de onroerende zaak plaatsgevonden. Kort en goed zag de onroerende zaak er van buiten en van binnen nog steeds vrijwel hetzelfde uit: als een pakhuis waaraan enige werkzaamheden zijn verricht in het kader van de verkoop.

2.16.

Ook kunnen de (beperkte) werkzaamheden in/aan de onroerende zaak voorafgaand aan de overdracht niet worden aangemerkt als zodanige verbouwingswerkzaamheden die, ook indien zij nog niet zijn voltooid, de gevolgtrekking kunnen rechtvaardigen dat die verbouwingswerkzaamheden onmiskenbaar strekken tot (op)levering van een woning.

2.17.

Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond verklaard.

2.18.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener;