Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23-06-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3086, 20/5027

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning). Het betreft een [b] bovenwoning. Het bouwjaar van de woning is [bouwjaar] . De inhoud van de woning is [m3] .

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waardering van de woning is gebaseerd op een taxatierapport dat is opgesteld door [heffingsambtenaar 2] (taxateur) en daarin opgenomen matrix. Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde niet te hoog is.

In het taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 112.000,-. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: [adres 2] te [plaats 2] , [adres 3] te [plaats 3] en [adres 4] te [plaats 4] .

4. Gronden

5. Beoordeling

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende aannemelijk gemaakt door middel van het taxatierapport en de matrix en daarin opgenomen vergelijkingsobjecten.

De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de door de heffingsambtenaar in beroep gehanteerde drie referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De inhoud van die objecten is vergelijkbaar met de inhoud van de woning van belanghebbende. De waarde van die inhoud heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt, omdat uit de matrix blijkt dat de prijs per m3 is afgeleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV en het afnemend grensnut. Belanghebbende stelt te hebben verzocht om de opbouw van de kavelwaarde en de grondstaffel, maar de woning van belanghebbende bevat géén perceel. De verkoopdata van de vergelijkingsobjecten vallen ook allemaal binnen één jaar voor of na de waardepeildatum.

De heffingsambtenaar heeft daarnaast rekening gehouden met verschillen in de KOUDV van de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt op welke wijze deze onderdelen zijn beoordeeld en tot welke verschillende correcties op de waarde van de inhoud van de woning en de vergelijkingsobjecten de verschillen in KOUDV hebben geleid. Gelet daarop wordt naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan het black box arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018¹, omdat de heffingsambtenaar voornoemde beoordeling en correcties voldoende inzichtelijk heeft gemaakt.

Uit de matrix blijkt daarnaast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de minder gunstige ligging van de woning, door de ligging van de woning van belanghebbende te beoordelen op 2. Dit heeft geleid tot een correctie van 15% op de waarde van de woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van zijn woning lager beoordeeld zou moeten worden.

Uit de matrix blijkt ook dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het soort woning. Dat sprake is van een specifieke doelgroep en wellicht een mindere courantheid heeft geleid tot een correctie van 15% op de waarde van de woning. Belanghebbende heeft ook ten aanzien van dit punt niet aannemelijk gemaakt dat een grotere correctie plaats zou moeten vinden.

Uit de matrix blijkt daarnaast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het aandeel reserve VVE ten aanzien van de referentieobjecten. De waarde van die reserves is afgetrokken van de verkoopprijs.

Voor zover de heffingsambtenaar heeft verzuimd om bepaalde aan de waardering ten grondslag liggende stukken niet te verstrekken aan belanghebbende in de bezwaarfase, ziet de rechtbank aanleiding om dat gebrek te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Niet is gebleken van benadeling van belanghebbende. In beroep heeft de heffingsambtenaar die stukken immers alsnog overgelegd en belanghebbende is in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren.

Belanghebbende heeft verzocht om immateriële schadevergoeding vanwege overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag voor de bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).

De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Het bezwaarschrift is op 13 maart 2019 ontvangen door de heffingsambtenaar. De uitspraak van de rechtbank wordt op 23 juni 2022 gedaan. Dit is (afgerond) 3 jaar en 3 maanden na de ontvangst van het bezwaarschrift. De vergoeding voor de overschrijding van de redelijke termijn bedraagt € 500,- per half jaar. Belanghebbende heeft daarom recht op een vergoeding van immateriële schade van 3 x € 500,-.

Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 20 januari 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond 10 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 4 maanden is overschreden. Het restant (11 maanden) wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 4/15 deel van € 1.500,- te betalen (€ 400) en de Staat (de minister voor Rechtsbescherming) 11/15 deel van € 1.500,- (€ 1.100,-). De rechtbank merkt de minister voor Rechtsbescherming in zoverre mede aan als partij in dit geding.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.

Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn zal de rechtbank toewijzen. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden (samen) te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de vergoeding alleen plaatsvindt in verband met de toekenning van een vergoeding van immateriële schade, is de wegingsfactor voor het gewicht van de zaak gesteld op 0,5 (licht).² Omdat het beroep ongegrond wordt verklaard, komt belanghebbende niet in aanmerking voor een vergoeding van de proceskosten in bezwaar.

Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de heffingsambtenaar als aan de rechtbank is te wijten, zullen de heffingsambtenaar en de Staat der Nederlanden ieder voor de helft worden veroordeeld in de proceskosten.³ Ook dient om die reden het griffierecht van € 48,- door ieder voor de helft te worden vergoed.