Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-07-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3876, 20/9130
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-07-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3876, 20/9130
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 14 juli 2022
- Datum publicatie
- 19 juli 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2022:3876
- Zaaknummer
- 20/9130
Inhoudsindicatie
WOZ woning, waarde vastgesteld in goede justitie.
Uitspraak
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
Zaaknummer: BRE 20/9130
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
1 Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 september 2020.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres 1], te [plaats] (hierna: de woning).
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 415.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De rechtbank heeft vervolgens nog een set nadere stukken van belanghebbende ontvangen.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2022 op zitting behandeld. Belanghebbende is ter zitting verschenen. De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 17 mei 2022, met adressering [adres 2] te [plaats] ([postcode]), onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 18 mei 2022 aan de heffingsambtenaar op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van de heffingsambtenaar.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde hoekwoning met bouwjaar 1978 en een inhoud van 642m3. De woning kenmerkt zich door een inpandige garage, een dakkapel, dakterras en een tuinhuis. De oppervlakte van het perceel bedraagt 345m2.
3 Beoordeling door de rechtbank
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 385.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 415.000 juist, althans niet te hoog, is.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waardebepaling, opgemaakt door [taxateur], als taxateur verbonden aan [bedrijf]. De waardebepaling door de taxateur vervangt het in de bezwaarfase gehanteerde taxatieverslag. Dat is toegestaan. Het belastingrecht kent vrije bewijsleer en partijen zijn in elke stand van het geding vrij om hun bewijs aan te vullen.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde de bovengenoemde waardebepaling ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten).1 De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
De waardebepaling van de taxateur bestaat uit een berekening, op basis van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, van de gemiddelde m3-prijs van woningen in [straatnaam]. Daarbij zijn correcties toegepast voor de verschillen qua staat van onderhoud en inhoud om een m3-prijs te bepalen van een ‘gemiddelde’ woning.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de overgelegde berekening onvoldoende inzichtelijk gemaakt wat de verschillen zijn en hoe met de verschillen rekening is gehouden.
Qua bouwjaarklasse en kwaliteitsklasse worden alle vergelijkingsobjecten als gelijkwaardig beschouwd. Er bestaat geen aanleiding om de taxateur daarin niet te volgen. Echter, behalve de genoemde objectkenmerken kan ook de uitstraling, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau van invloed zijn op de gerealiseerde koopprijs. Zonder nadere toelichting, in woorden of in cijfers, is de onderbouwing te summier. Met betrekking tot de inhoud zijn juist wel correcties toegepast, maar deze zijn nauwelijks toegelicht. De algemene stellingname dat ‘hoe groter een onderdeel wordt, hoe lager de eenheidswaarde is’ is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwing voor de correcties qua inhoud van de woningen. De gemiddelde waarde per m3 van de vergelijkingsobjecten kan daarom niet worden gevolgd.
Daar komt bij dat naar het oordeel van de rechtbank de heffingsambtenaar de bezwaar- en beroepsgronden met betrekking tot de verouderde elementen in de woning ten onrechte terzijde heeft geschoven. Belanghebbende heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat hij meerdere brieven en e-mails naar de heffingsambtenaar respectievelijk taxateur heeft gestuurd, zowel om nader bewijs te overleggen alsook om de datum voor inpandige opname te wijzigen. Dit wordt ook ondersteund door de stukken die reeds bij het beroepschrift zijn gevoegd. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn betoog dat belanghebbende tekort is geschoten in het onderbouwen van zijn betoog in bezwaar en beroep. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat sprake is van een minder dan gemiddelde staat van onderhoud en niveau van voorzieningen.
Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de rechtbank de vastgestelde waarde van € 415.000 niet aannemelijk gemaakt.
Belanghebbende is er echter ook niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger kan zijn dan € 385.000, in het bijzonder omdat een berekening van of toelichting op de totstandkoming van dit bedrag ontbreekt. Daar komt bij dat het betoog van belanghebbende omtrent de ligging niet kan worden gevolgd.
De taxateur heeft de ongunstige ligging van de woning klaarblijkelijk onderkend en verdisconteerd in de waardebepaling van het perceel. In die berekening is rekening gehouden met een vermindering van 14%. Deze vermindering is toegepast op de waarde van het perceel. Dit is een vermindering van € 16.712. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat aanleiding bestaat tot toepassing van een hoger percentage of een groter bedrag. Voor verdere verlaging van de waarde van het perceel van € 102.658 vanwege de ligging bestaat geen aanleiding.
Nu geen van partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank deze waarde vast op € 395.000.
Ten overvloede en ter voorkoming van verdere miscommunicatie in de toekomst merkt de rechtbank nog het volgende op. Belanghebbende heeft gebruik gemaakt van het e-mailadres dat door de taxateur in de stukken is genoemd ([e-mailadres]) en wat op het eerste oog de vraag oproept of dit mogelijk een verschrijving is, nu het de gemeente ‘[gemeente]’ betreft.