Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-07-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3877, 21/4760
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-07-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:3877, 21/4760
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 14 juli 2022
- Datum publicatie
- 19 juli 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2022:3877
- Zaaknummer
- 21/4760
Inhoudsindicatie
WOZ woning, eigen aankoopprijs.
Uitspraak
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
Zaaknummer: BRE 21/4760
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], de heffingsambtenaar.
1 Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 oktober 2021.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres 1] , te [plaats 1] (hierna: de woning).
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 331.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2022 op zitting behandeld. Aldaar is niemand verschenen. Belanghebbende heeft zich bij brief van 17 mei 2022 afgemeld voor de zitting. De heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 17 mei 2022, met adressering [adres 2] te [plaats 2] ( [postcode] ), onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 18 mei 2022 aan de heffingsambtenaar op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. Gelet op het voorgaande heeft de zitting plaatsgevonden zonder aanwezigheid van partijen.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement in een appartementencomplex met bouwjaar 2006, kadastraal bekend als ‘gemeente [gemeente] , sectie B complexaanduiding [complexaanduiding] , appartementsindex [appartementsindex] ’. De woning beschikt verder over een balkon, een berging en een parkeerplaats.
Belanghebbende heeft de woning inclusief de onverdeelde delen in de gezamenlijke ruimtes gekocht op/omstreeks 30 januari 2020 voor een koopprijs van € 340.000. Onderdeel van de koopprijs was een aandeel in het reservefonds van de vereniging van eigenaren van € 4.702,90.
3 Beoordeling door de rechtbank
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 296.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 331.000 juist, althans niet te hoog, is.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
De koopprijs die belanghebbende voor de woning heeft betaald, exclusief het aandeel in het reservefonds, is in beginsel de meest concrete aanwijzing voor de waarde in het economisch verkeer van de woning.1 Dit is anders als bekend is dat sprake is van bijzondere omstandigheden die de waarde hebben beïnvloed. De bewijslast daarvoor ligt bij belanghebbende De bijzonderheden die belanghebbende heeft aangevoerd voldoen niet aan dat criterium. De rechtbank legt dat hierna uit.
Waardepeildatum versus aankoopdatum
De aankoopdatum is niet gelijk aan de waardepeildatum. Dit beïnvloedt de waardevaststelling echter niet. De systematiek van de Wet WOZ brengt mee dat van een fictieve verkoop op de waardepeildatum wordt uitgegaan. De daadwerkelijk gerealiseerde koopprijs van de woning (of wanneer deze niet beschikbaar is van verkopen van vergelijkbare woningen) wordt aan de hand van cijfers over de marktontwikkeling aangepast in de tijd. Dat het werken met ficties en algemene marktontwikkelingscijfers een zekere mate van schatting in zich heeft, is een keuze van de wetgever. De keuze voor die systematiek is voorbehouden aan de wetgever. De rechter mag de redelijkheid van de wet als zodanig niet beoordelen.2
Balkon
Tussen partijen is niet komen vast te staan of de gebruiksoppervlakte van de woning inclusief of exclusief het balkon is. Deze gegevens worden vastgesteld door het kadaster. Bij de waardebepaling wordt echter de gehele woning in ogenschouw genomen. Vast staat dat voor de woning € 340.000 is betaald (inclusief het aandeel in het reservefonds). Tot de gedingstukken behoort de akte van levering. Noch uit het betoog van belanghebbende, noch uit de gegevens van de akte van levering, kan worden afgeleid dat sprake is van een bijzondere omstandigheid ten aanzien van het balkon die maakt dat de aankoopprijs niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift heeft toegezegd nader onderzoek te doen naar de gegevens over de gebruiksoppervlakte van de woning bij het kadaster. De uitkomst van dit nadere onderzoek kan de onderhavige waarde niet beïnvloeden, gelet op het bovenstaande. Voor opvolgende tijdvakken zal het eigen aankoopcijfer minder of niet als bewijs kunnen dienen en wordt de waarde bepaald door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de dan geldende waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten).3 Voor die berekening kunnen de kadastrale gegevens wel van belang zijn.
Stijging WOZ-waarde eigen woning en andere woningen
De procentuele waardeverhoging, zowel van de woning zelf door de jaren heen alsook in relatie tot de waardestijging andere woningen, is geen onderdeel van beoordeling door de rechtbank. Doel en strekking van de Wet WOZ brengt met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich voordoen op of rond de waardepeildatum met voorbijgaan aan de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend. De in de bijlage bij deze uitspraak opgenomen uitvoeringsregeling schrijft voor dat bij de bepaling van de waarde van een woning het beste kan worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Ook de keuze voor die systematiek is voorbehouden aan de wetgever en kan de rechter als zodanig niet beoordelen.4