Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-02-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:672, BRE 20/695 tot en met 20/699 en 20/701 tot en met 20/722

Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift slechts gronden aangevoerd tegen de vastgestelde WOZ-waarden. Gelet op artikel 30 van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen OZB. Voor aanslagen watersysteemheffing geldt een dergelijke koppeling niet. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar voor zover hij het bezwaar gegrond heeft verklaard – kennelijk ambtshalve – tevens de aanslagen watersysteemheffing verminderd. Gelet op het ontbreken van de voornoemde koppeling voor de watersysteemheffing maken die aanslagen geen onderdeel uit van het beroep. De rechtbank gaat er echter wel vanuit dat als de rechtbank van oordeel is dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld, de heffingsambtenaar de aanslagen dienovereenkomstig zal verminderen.

Belanghebbende is eigenaar van 28 garageboxen¹ gelegen aan de [adres objecten] te [plaats]. Hij heeft deze garageboxen op 31 juli 2018 aangekocht voor een totaalbedrag van € 308.000.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de garageboxen. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.

Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde per garagebox maximaal € 11.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde of verminderde waarden.

De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt in beginsel bepaald op de marktwaarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De waardering van de garageboxen is gebaseerd op de waarderapportage met matrix van 17 maart 2020 in combinatie met de aanvulling van 6 december 2021. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de garageboxen G012, G018 en G022, eveneens gelegen aan de [adres objecten] te [plaats]. In de matrix is inzicht gegeven in de diverse factoren die van invloed zijn op de waarde van de garagebox(en).

De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de garageboxen van belanghebbende. De rechtbank overweegt in dat kader dat de vergelijkingsobject eveneens garageboxen zijn die zijn gelegen in hetzelfde blok als de te waarderen garageboxen van belanghebbende en vergelijkbaar van oppervlakte zijn. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zouden zijn omdat de garageboxen zijn aangekocht door particulieren die de garagebox achter hun woning wilden hebben. Dergelijke transacties zijn op de markt gebruikelijke transacties waarmee rekening kan/moet worden gehouden. Het gegeven dat belanghebbende de garageboxen heeft aangekocht ten behoeve van de verhuur maakt immers niet dat een of meerdere van deze garageboxen aan buurtbewoners verkocht zouden kunnen worden.

Partijen verschillen van mening over de oppervlaktematen van de garageboxen en de vergelijkingsobjecten. Belanghebbende wijst er in dat kader op dat de heffingsambtenaar in de WOZ-beschikking, de uitspraak op bezwaar, de waarderapportage bij het verweerschrift en in de aanvulling van 6 december 2021 meermaals verschillende oppervlaktematen heeft gehanteerd. Dit geldt ook voor de oppervlaktematen van de door de heffingsambtenaar in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank constateert dat partijen in de verschillende fasen van de volgende oppervlaktematen zijn uitgegaan (in m2):

De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in zijn aanvulling van 6 december 2021 concludeert tot oppervlaktematen die voor 26 van de 27 garageboxen anders zijn dan in zijn oorspronkelijke waarderapportage van 17 maart 2020. Van alle² garageboxen is de oppervlaktemaat in die aanvulling bovendien anders dan zoals deze is gehanteerd bij het vaststellen van de WOZ-waarde. De rechtbank stelt daarnaast vast dat enkele oppervlaktematen die in de bezwaarfase neerwaarts zijn bijgesteld in de aanvulling van 6 december 2021 weer opwaarts zijn bijgesteld (G020 en G023). Bovendien waren in de waarderapportage van 17 maart 2020 de vergelijkingsobjecten nog van gelijke grootte en zijn deze in de aanvulling verschillend van grootte en bovendien kleiner. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij in bezwaar en beroep (in twee pogingen) heeft aangevoerd, onvoldoende inzicht verschaft in de oppervlaktematen van de garageboxen en de vergelijkingsobjecten. De daaruit volgende onduidelijkheid komt voor zijn rekening en risico. De rechtbank zal daarom voor de beoordeling uitgaan van de voor belanghebbende meest gunstige oppervlaktematen namelijk: G016 (20 m2), G017 (19 m2), G020 (17 m2), G021 (14 m2), G023 (22 m2), G028 (20 m2), G029 (16 m2) en G036 (17 m2) en voor de overige garageboxen 15m2.

De heffingsambtenaar heeft in beroep ook voor de vergelijkingsobjecten wisselende oppervlaktematen gehanteerd. Uit de ter zitting overgelegde luchtfoto valt niet voldoende op te maken dat de vergelijkingsobjecten inderdaad in grootte van elkaar verschillen en met welke andere garageboxen in het blok ze qua oppervlakte het beste ter vergelijken zijn. Hierdoor is het ook voor de vergelijkingsobjecten onduidelijk van welke oppervlaktematen de rechtbank in haar beoordeling dient uit te gaan. Naar het oordeel van de rechtbank dient ook deze onduidelijkheid voor rekening en risico van de heffingsambtenaar te blijven.

De heffingsambtenaar heeft in de waarderapportage van 17 maart 2020 de waarde bepaald aan de hand van een afzonderlijke waarde van de ondergrond en een waarde van de opstal. De waarde van de ondergrond is bepaald aan de hand van een grondstaffel en de waarde van de opstal aan de hand van de gemiddelde gerealiseerde kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. In zijn aanvulling van 6 december 2021 hanteert de heffingsambtenaar een andere methodiek waarbij de waarde van de garageboxen in zijn geheel zijn bepaald (zonder afzonderlijk de grondwaarde te berekenen). De door belanghebbende geconstateerde hogere taxatiewaarde van 63,8% per m2 vloeit voort uit deze van elkaar verschillende methodieken. In de eerste methodiek zat de grondwaarde niet in die taxatiewaarde per m2 maar werd deze er in de bepaling van de totale waarde weer bij opgeteld. Naar het oordeel van de rechtbank zijn beide methodieken bruikbaar om de waarde van de garageboxen te bepalen, temeer nu de volledige ondergrond is benut om de opstallen te realiseren.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de garageboxen G013 tot en met G015 en G030 tot en met G035 de vastgestelde waarden van € 12.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in ogenschouw dat door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten zijn verkocht voor, na indexatie, € 13.790, € 13.132 en € 13.230, gemiddeld € 13.384. Zelfs indien wordt uitgegaan van de voor belanghebbende meest gunstige uitgangspunten waarin voor de vergelijkingsobjecten wordt uitgegaan van 17 m2 per vergelijkingsobject en voor de garageboxen van 15 m2 leidt dit tot een waarde per m2 van € 787 en per 15 m2 van afgerond € 12.000. Dit geldt ook voor garagebox G020 waarvan de waarde in de uitspraak op bezwaar is verminderd tot € 13.000 en onder de voor belanghebbende meest gunstige vergelijking even groot is als de vergelijkingsobjecten welke zowel ieder als gemiddeld voor een hoger bedrag dan € 13.000 zijn verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarden voor de overige garageboxen, gelet op de onduidelijkheid omtrent de oppervlaktematen, niet aannemelijk heeft gemaakt. De beroepen die zien op deze garageboxen zijn dus gegrond.

De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende de door hem bepleite waarden evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft zelf geen waardebepaling laten uitvoeren. De grief van belanghebbende dat hij de garageboxen voor (gemiddeld) € 11.000 per stuk heeft gekocht, en dat daarom van deze verkoopprijs moet worden uitgegaan baat hem bovendien niet. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat sprake is van een koop van een aantal garageboxen ineens, terwijl het in dit geschil gaat om de waardebepaling van elke garage afzonderlijk. Bij een verkoop van een aantal garageboxen in één keer kan volgens de rechtbank niet worden gezegd dat, bezien voor elke individuele garagebox, sprake is geweest van een aanbieding ten verkoop op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding. Daarbij is van belang dat bij een dergelijke koop van meerdere garageboxen tegelijk een korting in de verkoopprijs verdisconteerd kan zitten³. Bovendien kan de verkoopprijs beïnvloed zijn door de omstandigheid dat de markt voor kopers van meerdere garageboxen ineens een andere (veelal beleggers) en kleinere is, dan de kopersmarkt voor één garagebox (ook gebruikers).

Het voorgaande betekent dat beide partijen de waarden van de garageboxen, met uitzondering van G013 tot en met G015, G020 en G030 tot en met G035, niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank stelt, met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd in de gedingstukken en ter zitting, de WOZ-waarden op waardepeildatum 1 januari 2019 in goede justitie vast op:

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.623 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1,5⁴). Voor de overige door belanghebbende genoemde proceskosten, te weten reiskosten en verletkosten van belanghebbende wordt de heffingsambtenaar, eveneens met toepassing van dat besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 290,86 (€ 270 verletkosten en € 20,86 reiskosten).