NTFR 2025/1743 - Gevolgen van de earningsstrippingmaatregel voor vastgoed: duizenden woningen niet gebouwd!
NTFR 2025/1743 - Gevolgen van de earningsstrippingmaatregel voor vastgoed: duizenden woningen niet gebouwd!
Op 14 oktober 2025 was ik aanwezig bij de presentatie van het onderzoeksrapport ‘Het effect van de earningsstrippingmaatregel op vastgoedinvesteringen, empirisch onderzoek onder woningcorporaties en vastgoedbeleggers’. Het onderzoek is uitgevoerd door prof. Berkhout en dr. Siglé, verbonden aan Nyenrode. In dit onderzoek wordt de focus gelegd op de vraag welke effecten art. 15b Wet Vpb 1969 sinds de introductie per 2019 heeft gehad op vastgoedinvesteringen. De onderzoekers hebben zich hierbij gericht op twee referentengroepen: de woningcorporaties en de (commerciële) vastgoedbeleggers.
ATAD-richtlijn en de earningsstripping: hoe zit het ook alweer
Bijna tien jaar geleden, op 12 juli 2016, is de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD)-richtlijn aangenomen door de Europese Raad.1 Aanleiding voor deze richtlijn was het zogenoemde fiscaal country-hoppen van belastingplichtigen tussen de lidstaten met financieringslasten: aftrek in landen met een hoog Vpb-tarief en de rente laten neerslaan in landen met een laag tarief. Onderdeel van de richtlijn is de earningsstrippingsmaatregel: vanaf belastingjaar 2019 mag nog maar 30% van de fiscale EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) aan financieringslasten in aftrek op de fiscale winst worden gebracht. De niet-aftrekbare financieringslasten zijn verrekenbaar in toekomstige jaren, mits er dan nog ruimte is in het financieringssurplus tussen 30% EBITDA en de werkelijke rentelasten. Omdat de richtlijn vooral tot doel heeft om grondslaguitholling van belasting tegen te gaan door gebruik te maken van verschillen in de heffing tussen lidstaten, krijgen lidstaten de mogelijkheid om een aantal uitzonderingen op te nemen in de nationale wetgeving. Lidstaten kunnen gebruikmaken van een zogenoemde standalone-vrijstelling, een groepsvrijstelling, op 17 juni 2016 bestaande leningen uitzonderen en leningen die zien op de financiering van langlopende openbare-infrastructuurprojecten uitzonderen. Vanuit het oogpunt van efficiency kunnen lidstaten ervoor kiezen om rentelasten met een drempel van maximaal € 3 miljoen per belastingplichtige vrij te stellen.2
Nederland heeft de earningsstripping geïmplementeerd in art. 15b Wet Vpb 1969. Er is echter voor gekozen om de maatregel strenger te implementeren dan op basis van de richtlijn minimaal vereist is. Er is geen gebruik gemaakt van de optie om een standalone- of groepsvrijstelling in art. 15b op te nemen en de drempel is niet op € 3 miljoen gesteld, maar op € 1 miljoen aan rentelasten. Het kabinet geeft voor deze strenge implementatie als reden dat er in het regeerakkoord 20173 voor is gekozen om een meer gelijke fiscale behandeling tussen vreemd en eigen vermogen na te streven.4
Art. 15b is ingegaan per 1 januari 2019. Vanaf belastingjaar 2022 is de earningsstripping aangescherpt van 30% naar 20% van de EBITDA. Saillant detail hierbij is dat achter deze aanscherping geen ideologie zat, maar dat het louter om een budgettaire dekking ging om een motie van – onder andere – de VVD te kunnen dekken.5 Met hetzelfde enthousiasme verdedigde diezelfde VVD in 2024 de verruiming van de earningsstripping vanaf 2025 naar 24,5% van de EBITDA. Overigens is dit wonderlijke gebroken percentage in twee stappen tot stand gekomen. Oorspronkelijk was het idee om dit percentage op 25% te stellen en daarnaast de drempel van € 1 miljoen af te schaffen voor vastgoed-bv’s. De afgelopen jaren ging steeds meer het beeld leven, onder andere door signalen die door de Belastingdienst werden afgegeven, dat bv’s worden opgeknipt teneinde onder de drempel van € 1 miljoen te blijven.6 Hoewel hierin geen onderscheid leek te bestaan tussen vastgoedlichamen en andere belastingplichtigen, waren het uiteindelijk alleen de vastgoedlichamen waarvoor de drempel zou worden afgeschaft. Uiteindelijk is deze drempel toch niet afgeschaft, maar als dekking hiervoor is het gehele percentage van de earningsstripping verlaagd naar 24,5%.
Effect earningsstripping op vastgoed
In het onderzoek wordt een onderscheid gemaakt tussen woningcorporaties en vastgoedbeleggers. Hoewel beide partijen eenzelfde fiscale status hebben, denk ik dat dit onderscheid wel verstandig is omdat de maatschappelijke status tussen beide groepen verschilt. Dit kan tot verschillen leiden in de manier waarop partijen omgaan met de gevolgen van de maatregel.
Woningcorporaties
De vragenlijst die is uitgezet onder woningcorporaties is door bijna 50% van de corporaties (n=123) ingevuld. Onduidelijk is in dit verband overigens wel hoeveel procent van de totale aantal verhuureenheden in bezit bij woningcorporaties door deze 50% wordt vertegenwoordigd. Hoewel niet alle respondenten dezelfde functie bekleden binnen de corporatie, is de kennis over de earningsstrippingmaatregel en het vastgoedbeleid an sich bij alle respondenten hoog.
Bij de woningcorporaties vallen een paar zaken op.
Respondenten geven massaal aan dat de earningsstripppingmaatregel een groot effect heeft op de belastingdruk van woningcorporaties. Respondenten denken dan ook dat deze maatregel – die zorgt voor extra belastingdruk – de investeringsbereidheid van de sector in het geheel zal aantasten. De respondenten verwachten echter dat de investeringsbereidheid van de corporatie waar ze werkzaam zijn minder zal worden aangetast dan de sector als geheel. Wellicht kan dit verklaard worden uit de analyse dat de meeste respondenten denken dat de sector als geheel er slechter aan toe is dan de individuele corporatie waarvoor zij werkzaam zijn.
Hoewel de investeringsbereidheid niet lijkt af te nemen, kan er door de maatregel wel degelijk minder worden geïnvesteerd, omdat de middelen daadwerkelijk eerder opraken. 113 van de 123 respondenten hebben een inschatting gemaakt van de totale niet-aftrekbare rente tussen 2019 en 2024; in totaal zou het bij deze corporaties gaan om € 4,4 miljard. Dit beeld is niet nieuw: in het Vpb-ATAD-onderzoek dat Aedes tweejaarlijks zelf uitvoert – aan dit onderzoek werk ik overigens zelf mee –, is deze oplopende niet-aftrekbare rente al jaren zichtbaar.7 In het laatste onderzoek in 2023 is de inschatting gemaakt dat voor de gehele corporatiesector de niet-aftrekbare rente ultimo 2024 voor de gehele sector zou zijn opgelopen tot € 7,8 miljard.
Een interessante toevoeging aan dit onderzoek van Nyenrode is dat er is gevraagd naar het aantal woningen dat niet is gebouwd door deze maatregel. 108 van eerdergenoemde 113 respondenten hebben aangegeven dat in totaal 9.344 woningen niet gebouwd zijn door de earningsstripping. De corporaties zijn zeer eensgezind over de stelling dat de earningsstrippingmaatregel eigenlijk niet voor woningcorporaties zou moeten gelden.
Vastgoedbeleggers
Bij de vastgoedbeleggers hebben 53 van de 100 aangeschreven beleggers meegedaan aan het onderzoek. Hierbij zijn wel vastgoedbeleggers aangeschreven die logischerwijs getroffen worden door de maatregel; dus naar verwachting met meer dan € 1 miljoen aan rentelasten. De vastgoedbeleggers scoren over het algemeen ‘slechter’ dan de woningcorporaties op de verwachtingen over de mate waarin de investeringsbereidheid wordt aangetast door deze maatregel. De vastgoedbeleggers geven aan dat er vooralsnog niet een heel sterke negatieve invloed is op de investeringen die gedaan zijn in de eigen organisatie. Net als bij de corporaties geven respondenten aan de verwachting te hebben dat de sector als geheel zwaarder getroffen wordt door de maatregel dan de eigen organisatie. Vastgoedbeleggers zijn tot nu toe minder zwaar getroffen door deze maatregel dan corporaties. Tot en met 2024 geven 39 van de 53 respondenten aan dat er circa € 130 miljoen aan rente niet-aftrekbaar is geweest. Onduidelijk is wanneer deze niet-aftrekbare rente is ontstaan. Ik verwacht dat de vastgoedbeleggers pas structureel vanaf 2022 last hebben gekregen van de earningsstripping. Vanaf dat jaar is de earningsstripping teruggebracht naar 20% in plaats van de 30% van de EBITDA en gelijktijdig is vanaf dat moment de rente opgelopen; hierdoor is rente bij een gelijkblijvende EBITDA sneller en voor een groter deel niet-aftrekbaar. Wanneer deze niet-aftrekbare rente pas substantieel is ontstaan vanaf 2022, kan betwijfeld worden hoe goed het zicht op deze post is binnen de organisaties. Medio 2025, toen dit onderzoek werd uitgevoerd, was immers bij veel organisaties alleen nog maar de aangifte 2022 ingediend.
42 van de 53 respondenten hebben een inschatting gemaakt dat het totaal aan niet-gebouwde woningen 1.622 betreft.
Bij de vastgoedbeleggers is ook expliciet gevraagd of organisaties specifiek naar aanleiding van de earningsstrippingmaatregel activiteiten hebben opgeknipt. Slechts 4 van de 53 respondenten geeft een bevestigend antwoord op deze vraag.