Zelfstandige wooneenheden geen eigen woning, ongerealiseerde waardestijging telt mee voor werkelijk rendement

Belanghebbende is eigenaar van een herenhuis dat bestaat uit drie afzonderlijke wooneenheden met elk een eigen adres, WOZ-waarde en voorzieningen. Zij woont met haar partner in het bovenhuis terwijl de belétage wordt gebruikt door haar dochter. Het benedenhuis dient na renovatie deels als logeer- en werkruimte. Het eigendom is niet gesplitst in appartementsrechten, maar de onderdelen beschikken over eigen opgangen en nutsvoorzieningen. De inspecteur rekent de belétage en het benedenhuis tot het box 3-vermogen. In geschil is of de navorderingsaanslag IB/PVV 2018 tot een te hoog bedrag is vastgesteld. Het hof bevestigt het oordeel van de rechtbank dat de belétage en het benedenhuis niet kwalificeren als onderdeel of aanhorigheid van de eigen woning in de zin van art. 3.111 Wet IB 2001. Hoewel het herenhuis niet juridisch is gesplitst, zijn de wooneenheden feitelijk zelfstandig door hun eigen ingang, voorzieningen en WOZ-waardes. De inpandige verbinding tussen de wooneenheden is niet relevant, omdat deze in het betreffende jaar niet werd gebruikt. Het hof acht niet aannemelijk dat de belétage als onderdeel van de eigen woning kunnen worden aangemerkt, nu deze door de dochter wordt bewoond en er geen sprake is van een gezamenlijke huishouding. De inspecteur rekent de waarde van beide wooneenheden terecht tot box 3. Ten aanzien van het werkelijke rendement en de EVRM-klacht oordeelt het hof dat ook ongerealiseerde waardestijgingen van onroerend goed tot het werkelijke rendement in box 3 behoren conform HR 6 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:704, NTFR 2024/999 en HR 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1879, NTFR 2025/16. Het hof berekent het werkelijk rendement op basis van de WOZ-waardes aan het begin en einde van het jaar en concludeert dat dit rendement aanzienlijk hoger is dan het forfaitair in aanmerking genomen voordeel. Belanghebbende maakt niet aannemelijk dat zij is geconfronteerd met een heffing die hoger is dan haar werkelijke rendement of dat sprake is van een individuele en buitensporige last. Het beroep op het vertrouwensbeginsel en het EVRM faalt.

(Hoger beroep ongegrond.)