Geen toepassing BOR bij vastgoed-bv, beperkte zeggenschap geen waardedrukkende factor

Belanghebbende is erfgenaam van een nalatenschap waarin een 31%-belang in een bv is opgenomen die via een dochter-bv eigenaar is van een winkelpand. Het pand is sinds 1971 in gebruik als beleggingsobject en wordt na een verbouwingsperiode (2018-2022) verhuurd, deels als winkel en deels als appartementen. De familie exploiteert het pand al generaties, waarbij de aandelen verdeeld zijn over drie staken. De statuten beperken de zeggenschap over dividenduitkeringen, waardoor feitelijk slechts met meerderheidsbesluit kan worden uitgekeerd. De erflater is in 2019 overleden. In de aangifte erfbelasting is de waarde van het aandelenpakket bepaald op basis van een taxatierapport, met een afslag voor incourantheid en een beroep op de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) van de Successiewet. De inspecteur stelt een hogere waarde vast, zonder incourantheidsafslag, en weigert toepassing van de BOR. In bezwaar en beroep wordt de waarde van de aandelen en de toepassing van de BOR bestreden.

In geschil is of de waarde van het aandelenbelang per overlijdensdatum juist is vastgesteld en of de BOR van toepassing is.

De rechtbank stelt voorop dat de waarde in het economische verkeer leidend is. De inspecteur onderbouwt de waarde van € 7.420.000 met een hertaxatie en waarderingsadvies, waarin ook bij toepassing van de rendementswaardemethode een hogere waarde uitkomt dan door belanghebbende bepleit. De door belanghebbende aangevoerde subjectieve belemmeringen, zoals familieverhoudingen en beperkte zeggenschap, vormen volgens de rechtbank geen objectieve waardedrukkende factoren die verder gaan dan de reeds gehanteerde incourantheidsafslag van 10%. Ook recente onderhandelingen over vergelijkbare aandelen en de waardering bij een andere erfgenaam leiden niet tot een ander oordeel.

Ten aanzien van de BOR overweegt de rechtbank dat voor toepassing daarvan sprake moet zijn van een materiële onderneming, wat bij vastgoed slechts het geval is als de arbeid en het rendement het normale vermogensbeheer overstijgen. De door belanghebbende beschreven werkzaamheden, waaronder verbouwing, verhuur, onderhandelingen en verduurzaming, is volgens de rechtbank niet aan te merken als arbeid-plus. Het betreft activiteiten die inherent zijn aan normaal beheer van vastgoed. Ook het feit dat een erfgenaam in loondienst is, maakt dit niet anders. Omdat geen sprake is van een materiële onderneming en na de verbouwing slechts reguliere verhuur resteert, is de BOR niet van toepassing.

(Beroep ongegrond.)