Gerechtshof Amsterdam, 02-12-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3214, 24/120
Gerechtshof Amsterdam, 02-12-2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3214, 24/120
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 2 december 2025
- Datum publicatie
- 16 december 2025
- Zaaknummer
- 24/120
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 7:4 Awb
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning; art. 7:4 Awb en art. 40 Wet WOZ.
Uitspraak
kenmerk 24/120
2 december 2025
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
tegen de uitspraak van 29 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2560 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 2.030.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2022 is op hetzelfde biljet bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De woning van belanghebbende is een tussenwoning gebouwd in 1908. De opstal van de woning heeft een oppervlakte van 428 m2 en de kavel een oppervlakte van 298 m2. De woning is voorzien van een aanbouw (18 m2) en een berging.
Belanghebbende (zijn vorige gemachtigde) heeft in de bezwaarfase een taxatierapport van 18 maart 2022 van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld aangemerkt, behalve [adres 2] , die is wat betreft kwaliteit / luxe als bovengemiddeld beoordeeld.
Belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) heeft in beroep een andere versie van een (ongedateerde) WOZ-taxatie van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning (nog steeds) als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 3] , [adres 4] , en [adres 5] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld gekwalificeerd.
De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waarin de woning op alle onderdelen als voldoende is aangemerkt. Als referentieverkopen zijn die van belanghebbende opgenomen (zie 2.2 en 2.3). [adres 2] is op het onderdeel kwaliteit als goed en [adres 4] als matig gekwalificeerd.
Verder draagt belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) de volgende twee verkoopcijfers aan: [adres 6] en [adres 7] te [plaats] .
- -
-
[adres 6] is na de verkoop voor € 1.150.000 gerenoveerd en in 2023 voor € 1.875.000 wederom verkocht.
- -
-
[adres 7] was ten tijde van de verkoop in gebruik als kantoor en heeft volgens het bestemmingsplan (ook) een woonbestemming.
3 Geschil in hoger beroep
In geschil is of de vastgestelde WOZ-waarde van € 2.303.000 te hoog is.
Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4 Awb en artikel 40 van de Wet WOZ.