Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 21-04-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3247, 19/00059

In geschil is of de BOF kan worden toegepast. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de activiteiten van de BV kunnen worden aangemerkt als een materiële onderneming als bedoeld in artikel 3.2 van de Wet IB 2001. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en de Inspecteur ontkennend.

Belanghebbende heeft gesteld dat de werkzaamheden van de BV kwalificeren als een materiële onderneming als bedoeld in artikel 3.2 van de Wet IB 2001. Er is namelijk sprake van meer dan normaal vermogensbeheer omdat de BV nagenoeg alle property-werkzaamheden – bestaande uit administratief, commercieel en technisch beheer – in eigen beheer verricht. De vier werknemers van de BV hebben allemaal een relevante opleiding op hoog niveau voor de te verrichten werkzaamheden. Op projectbasis wordt gebruik gemaakt van externe dienstverleners. Door de jarenlange ervaring van [A] en zijn echtgenote is er zeer veel deskundigheid aanwezig in de BV met betrekking tot de aankoop en verhuur van garageboxen. Verder benadert de BV de huurders actief. Ook is er een streng selectieproces van nieuwe huurders, een actief en streng huurinningsbeleid en een actief klachtafhandelingsproces. Daarenboven zijn er 21 toezichthouders aangesteld, die toezicht uitoefenen op de vastgoedlocaties. Ook dienen de onderhouds- en verbouwingswerkzaamheden te worden meegewogen, waarbij belanghebbende wijst op de werkzaamheden met betrekking tot [a-straat] 4 te [Z] en [b-straat] 2 te [J] . Verder streeft de BV een hoger rendement na dan waarvan sprake is bij normaal vermogensbeheer, omdat zij regelmatig garageboxen koopt en deze, na eventuele renovatie- en revitalisatiewerkzaamheden, voor een hogere huurprijs verhuurt. Dat leverde in de periode 2010 tot en met 2016 een hoger rendement van 3,33% op. Door de property-werkzaamheden niet uit te besteden, heeft de BV gemiddeld per jaar € 88.412 bespaard. Door het actieve en strenge huurdersbeleid zijn het gemiddelde afboekingspercentage en het gemiddelde leegstandspercentage erg laag. Het directe rendement op de onroerendgoedportefeuille in de jaren 2010 tot en met 2016 heeft belanghebbende berekend op respectievelijk 16,05%, 12,52%, 11,49%, 10,80%, 11,83%, 13,80% en 11,04%. Daarbij is het netto resultaat van de BV over de betreffende jaren verhoogd met de loonkosten van [A] en zijn echtgenote en gecorrigeerd met de rente over de rekening-courant. Dit gecorrigeerde netto resultaat is gedeeld door de aanschafprijs van de onroerende zaken in de betreffende jaren. Het gemiddelde directe rendement heeft belanghebbende aldus berekend op 12,50% per jaar. Uitgaande van een geschat indirect rendement van 2,54% per jaar bedraagt het gemiddelde directe en indirecte rendement samen 15,04% per jaar. Dit is een overrendement van meer dan 10% ten opzichte van het lange termijn rendement van 4,25% van box 3 voor het kalenderjaar 2016, aldus belanghebbende. Zij verwijst daartoe naar de wetsgeschiedenis van het Belastingplan 2016, waarin is opgemerkt dat het lange termijnrendement op onroerende zaken in 2016 wordt gesteld op 4,25% (Kamerstukken II 2015-2016, 34 302, nr. 3, blz. 69). In de pleitnota betoogt belanghebbende dat sprake is van een gemiddeld samengesteld jaarrendement van 20% over de jaren 1992 tot en met 2015.

De Inspecteur heeft betwist dat sprake is van het drijven van een materiële onderneming. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd. Er is geen sprake van meer dan normaal vermogensbeheer omdat de door de BV verrichte werkzaamheden inherent zijn aan het beheren van een vastgoedportefeuille van een dergelijke omvang en bij dit type onroerende zaken. Het beheer hiervan is arbeidsintensief. Iedere beheerder is op zoek naar goede huurders waarmee een langjarige relatie wordt aangegaan, onderhoudt zijn onroerende zaken en zal, wanneer er vraag is, grote ruimten splitsen in afzonderlijk verhuurbare kleinere eenheden. Het gaat erom of de aard en de omvang van de werkzaamheden die van het beleggen te boven gaan, niet of die werkzaamheden een nevenactiviteit te boven gaan. Het streven naar meer rendement moet een reële verwachting zijn. Dat en in hoeverre de waarde door de verrichte werkzaamheden meer is gestegen dan de autonome marktontwikkelingen, is niet inzichtelijk gemaakt. Derhalve moet het directe rendement worden vergeleken. Hierbij moet worden uitgegaan van een niet-gecorrigeerd netto rendement, dat wordt uitgedrukt in een percentage van de waarde in het economische verkeer, namelijk € 10.000.000. De vergelijking met het lange termijn rendement van 4,25% van box 3 voor het kalenderjaar 2016 is onjuist omdat vergeleken moet worden met de werkzaamheden bij een gelijksoortige vastgoedportefeuille.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en tot vermindering van de aanslag tot een belaste verkrijging van € 2.614.

De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.