Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-08-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:6618, 19/00528
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-08-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:6618, 19/00528
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 25 augustus 2020
- Datum publicatie
- 28 augustus 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2020:6618
- Zaaknummer
- 19/00528
Inhoudsindicatie
Woz-waarde van een tussenwoning van de jaren 30 niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer 19/00528
uitspraakdatum: 25 augustus 2020
Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z]
(hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 6 maart 2019, nummer UTR 17/3943, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht
(hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 35 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2016 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 419.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juli 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
De onroerende zaak aan de [a-straat] 35 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1931 gebouwde tussenwoning met een voortuin en een tuin aan de zijkant. Een achtertuin ontbreekt. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 130 m². De onroerende zaak is bij beschikking van 28 februari 2017 aan de hand van de in de artikelen 3 en 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling van woningen door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: modelmatige waardebepaling), vastgesteld op € 419.000.
De onroerende zaak is op 15 november 2017 voor de heffingsambtenaar ter controle van de beschikte waarde getaxeerd door [A] , WOZ-taxateur. Het hiervan opgemaakte taxatierapport is in beroep door de heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum getaxeerd op € 419.000. De gebruiksoppervlakte van de opstal is daarin gesteld op 145 m². Uit het taxatierapport blijkt dat de kavel is gewaardeerd op € 650 per m² en de gebruiksoppervlakte van de opstal op € 2.307 per m². Hierbij is opgemerkt dat de bouwkwaliteit van de woning voldoende is en de staat van onderhoud matig. Als onderbouwende marktgegevens zijn drie woningen genoemd:
[a-straat] 31 te [Z] (tussenwoning, bouwjaar 1931, gebruiksoppervlakte van de opstal 117 m² en kaveloppervlakte 102 m²) verkocht op 8 november 2016 voor € 527.500. De grond is gewaardeerd op € 650 per m² en de gebruiksoppervlakte op € 3.727 per m². Hierbij wordt opgemerkt dat de bouwkwaliteit van de woning voldoende is en de staat van onderhoud goed.
[a-straat] 26 te [Z] (hoekwoning, bouwjaar 1932, gebruiksoppervlakte van de opstal 166 m² en kaveloppervlakte 160 m²) verkocht op 18 mei 2015 voor € 596.188. De grond is gewaardeerd op € 650 per m² en de gebruiksoppervlakte op € 3.060 per m². Hierbij wordt opgemerkt dat de bouwkwaliteit van de woning voldoende is en de staat van onderhoud voldoende tot goed.
[b-straat] 45 te [Z] (hoekwoning, bouwjaar 1936, gebruiksoppervlakte van de opstal 128 m² en kaveloppervlakte 198 m²) verkocht op 26 mei 2015 voor € 540.000. De grond is gewaardeerd op € 650 per m² en de gebruiksoppervlakte op € 3.174 per m². Hierbij wordt opgemerkt dat de bouwkwaliteit van de woning voldoende is en de staat van onderhoud matig.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 303.000. Hij voert hiertoe onder meer aan dat in de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak geen achtertuin heeft, de woning een ongelukkige indeling heeft, gedateerd is en scheurvorming en de verzakkingen heeft. Verder voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden. Ook stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar door voor zijn bewijs in de beroepsfase niet gebruik te maken van de modelmatige waardebepaling in strijd met het verbod van willekeur heeft gehandeld en dat hij het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel heeft geschonden.
De heffingsambtenaar beantwoordt de voormelde vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.