Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-02-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1280, 20/01069
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-02-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:1280, 20/01069
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 22 februari 2022
- Datum publicatie
- 4 maart 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2022:1280
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBGEL:2020:5490, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 20/01069
Inhoudsindicatie
OB. Verhuur appartementen. Belaste verhuur/verhuur voor kort verblijf?
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer 20/01069
uitspraakdatum: 22 februari 2022
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 15 oktober 2020, nummer AWB 19/437, in het geding tussen belanghebbende en
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Arnhem (hierna: de Inspecteur)
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is over het tijdvak 1 juni 2013 tot en met 31 december 2014 een naheffingsaanslag omzetbelasting opgelegd van € 384.213. Bij beschikking is € 44.359 aan belastingrente berekend.
De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
De Inspecteur heeft op 25 mei 2021 een verzoek ingediend, waarin hij voor bepaalde passages van een brief van 25 november 2010 van de Belastingdienst het standpunt inneemt dat kennisneming van deze passages is voorbehouden aan het Hof als bedoeld in artikel 8:29, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht.
Bij brief van 22 juni 2021 heeft belanghebbende het Hof toestemming verleend om de behandelend kamer kennis te laten nemen van een ongeschoond exemplaar van de brief van 25 november 2010 van de belastingdienst.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende [naam1] en [naam2] , bijgestaan door gemachtigde mr. B. Opmeer en prof. dr. B.G. van Zadelhoff, alsmede mr. [naam3] namens de Inspecteur, bijgestaan door mr. [naam4] en mr. [naam5] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is een vennootschap die tot doel heeft het ontwikkelen van onroerende zaken.
[naam6] ( [naam6] ) heeft bij het project [het project1] in [plaats] een appartementencomplex gerealiseerd. De gemeente heeft in het BAG aan het appartementencomplex een woonfunctie toegekend. Dertien appartementen zijn op 3 juli 2013 en 18 december 2013 door [naam6] aan belanghebbende geleverd. In verband met de levering van de appartementen is omzetbelasting aan belanghebbende in rekening gebracht. Belanghebbende heeft deze omzetbelasting in aftrek gebracht. Belanghebbende heeft op 8 mei 2014 één appartement in het complex van een particulier verkregen. In verband met deze levering is geen omzetbelasting in rekening gebracht.
Belanghebbende heeft de appartementen aangekocht met de bedoeling deze te verkopen aan particulieren of beleggers. Een groot aantal appartementen bleef aanvankelijk onverkocht. De markt voor verkoop was in 2013 niet goed, zodat verkoop op korte termijn ook niet werd verwacht. De markt voor verhuur was op dat moment wel goed.
De adviseur van belanghebbende heeft op 24 juni 2013 per e-mail een verzoek om vooroverleg gedaan. Dit e-mailbericht vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:
“(…)
Conform telefonische afspraak met mijn collega, [naam7] , volgt hieronder de BTW-vraag.
Het betreft een HT-klant, namelijk [belanghebbende] BV te [vestigingsplaats] (…).
Casus: Tijdelijk verhuur woningen in het kader van de Leegstandwet
Feiten:
[belanghebbende] BV heeft op 12 juni 2013 zeven woningen (appartementen) gekocht (project [het project2] te [plaats] ).
De koopovereenkomst treft u bijgaand aan (zie bijlage 1).
Het betreffen nieuwbouwwoningen bestemd voor de verkoop.
Op de aankoop is BTW berekend.
De woningen zullen door [belanghebbende] BV worden verhuurd in het kader van de Leegstandwet, in zoverre hiervoor een vergunning door de gemeente wordt verleend. Toepassing van de Leegstandwet betekent onder meer dat de woningen alleen maar tijdelijk kunnen worden verhuurd, maximaal 2 jaar, en er geen huurbescherming geldig is.
De woningen zullen ongemeubileerd worden verhuurd.
De vergunning om in het kader van de Leegstandwet woningen tijdelijk te mogen verhuren moet bij de gemeente te worden aangevraagd.
BTW-gevolgen:
Bij verhuur in het kader van de Leegstandwet door [belanghebbende] BV kan naar onze mening navolgende worden gesteld.
De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van BTW. De verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden, is daarentegen van rechtswege belast met BTW (artikel 11 lid 1, onderdeel b punt 2 Wet OB).
Het begrip 'hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf' in art. 11, lid 1, onderdeel b, onder 2°, is gebaseerd op artikel 135 lid 2, onderdeel a BTW-Richtlijn.
Dit richtlijnartikel spreekt over: 'het verstrekken van accommodatie, als omschreven in de wetgeving der lidstaten, in het hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie, met inbegrip van de verhuuraccommodatie in vakantiekampen of op kampeerterreinen'.
De term 'sectoren met een soortgelijke functie' moet ruim worden uitgelegd. Deze term heeft namelijk tot doel het tijdelijk verstrekken van accommodaties te belasten, dat plaatsvindt op overeenkomstige wijze als in het hotelbedrijf.
In casu is er naar zijn aard sprake van tijdelijke verhuur.
Immers in casu is bij het aangaan van de verhuur al bij voorbaat duidelijk dat sprake zal zijn van een "verblijf voor een korte periode". De huurder zal maar "voor een korte periode zijn verblijf zal houden" in het gehuurde object.
Er is dus voldaan aan de eis van "verblijf voor een korte periode".
Verder dient de term "hotelbedrijf' ruim te worden uitgelegd. Vergelijk onder meer het Blasi-arrest (…), waarbij woningen werden verhuurd voor tijdelijk gebruik door emigranten die langer dan 6 maanden in de woningen verbleven.
Daarnaast verwijzen wij u naar HR 26-1-2007, nr. 41.917, waarbij appartementen werden verhuurd voor tijdelijke huisvesting van werknemers.
Naar onze mening kan gesteld worden dat de tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandwet onderworpen is aan het 6%-tarief voor de omzetbelasting/BTW
Bij verhuur van de woningen waarvoor de gemeente een vergunning verstrekt in het kader van de Leegstandwet kan dan naar onze mening het 6% worden toegepast, dit op basis van artikel 11 lid 1, onderdeel b Wet OB en Tabel 1 post b.10 dan wel b.11.
Graag uw visie hierop, zodat [belanghebbende] BV bij de tijdelijke verhuur hiermee rekening kan houden.
(…)”
Op 24 juni 2013 was nog geen vergunning voor verhuur door de gemeente Leeuwarden verstrekt.
Bij brief van 17 juli 2013 antwoordt de Inspecteur als volgt:
“Met betrekking tot uw klant [belanghebbende] BV heeft u voorgelegd in hoeverre de tijdelijke verhuur van leegstaande woningen kan worden aangemerkt als het verblijf In een hotel-, pension- of vakantiebestedingsbedrijf.
In dat verband verwees u naar het arrest Blasi (…), Hoge Raad (…) en Hof Leeuwarden (…).
In ons recente telefonisch onderhoud heb ik aangegeven dat uit laatstgenoemde twee arresten (en met name het arrest van de Hoge Raad) blijkt dat het de huurder zich geen zorgen hoeft te maken over de inventaris. Het ongemeubileerd verhuren zal zich dus niet of moeilijk laten kwalificeren als een prestatie zoals hierboven in de eerste zin aangegeven.
Het tweede aspect betreft de tijdelijkheid van de verhuur. Uit het arrest Blasi blijkt dat een maximale verhuur van 6 maanden niet in de weg hoeft te staan als een verhuur in zin van het hotelwezen, enz. Als echter sprake is van een zogenaamd automatische verlenging na deze 6 maanden met opnieuw telkens 6 maanden moet op grond van de feiten en omstandigheden, zie onder meer overweging 26 van dit arrest, beoordeeld worden of in dat geval nog wel sprake is van een zodanige prestatie. Het ligt dan mogelijk voor de hand om uit te gaan van de werkelijke totale duur van huisvesting. Dit pleit wellicht des te meer als geen sprake is van huisvesting in het kader van asielopvang omdat immers bij asielzoekers in beginsel sowieso tijdelijke huisvesting aan de orde is.
Wellicht ten overvloede merk ik op dat de Staatssecretaris in de toelichting op deze post heeft aangegeven:
"4. Korte periode verblijf houden
De aard en de duur van het verblijf zijn bepalend voor de vraag of sprake is van "verblijf voor een korte periode". Van "verblijf voor een korte periode" is in ieder geval sprake als de periode maximaal zes maanden per jaar duurt. Als sprake is van een verblijf dat langer duurt dan zes maanden rust op de verhuurder de bewijslast om aan de inspecteur aannemelijk te maken dat toch sprake Is van een verblijf voor een korte periode. Als de gast het middelpunt van zijn maatschappelijk leven overbrengt naar het bedrijf of (daar permanent gaat wonen, is geen sprake van een "verblijf voor een korte periode".
Ik hoop u met vorenstaande voldoende ingelicht te hebben.”
Bij brief van 19 juli 2013 schrijft de Inspecteur voorts nog aan belanghebbende:
“(...)
Met betrekking tot uw klant [belanghebbende] BV heeft u voorgelegd in hoeverre de tijdelijke verhuur van leegstaande woningen kan worden aangemerkt als het verblijf in een hotel-, pension- of vakantiebestedingsbedrijf.
In ons telefonisch onderhoud heden heb ik aanvullend aangegeven dat sprake moet zijn van gemeubileerde verhuur, geen automatische verlenging en een maximale huurtermijn van zes maanden. Als de huurtermijn van zes maanden verloopt moet dus (telkens) opnieuw getekend worden voor een nieuwe huurperiode. Er moet dus daadwerkelijk sprake zijn van concurrentie met het hotelwezen, enz. Dit behoort ook nader ondersteund te worden op grond van de omstandigheden waarom de huurders deze overeenkomst zijn aangegaan (er is sprake van expats, buitenlandse studenten, asielzoekers, enz.) en enig dienstbetoon van de verhuurder.
Voorts heeft u aangegeven dat deze verhuur daadwerkelijk tijdig is en plaats vindt in het kader van de Leegstandswet; er is dus ook geen huurdersbescherming. Zodra zich de mogelijkheid voordoet van een (reële) verkoop en levering dan gaat belastingplichtige daartoe ook over.
Onder deze omstandigheden, uitgaande van de juistheid van het door u gestelde kan ik instemmen met de toepassing van het verlaagde tarief voor de omzetbelasting.
(...)”
Belanghebbende heeft tijdens het vooroverleg geen (voorbeeld) huurovereenkomsten overgelegd.
De gemeente Leeuwarden heeft in 2014aan belanghebbende een vergunning verleend voor de duur van vijf jaren voor het aangaan van huurovereenkomsten op basis van de Leegstandwet. Het gaat om de in artikel 15, lid 1, letter b, van de Leegstandwet bedoelde woonruimten in voor de verkoop bestemde woningen. Op grond van artikel 16, lid 4, van de Leegstandwet wordt een huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet aangegaan voor ten minste zes maanden.
Belanghebbende heeft in 2014 één appartement verkocht. De overige appartementen heeft zij na de verkrijging verhuurd. Het doel van belanghebbende was de verhuur van de appartementen tot de verkoop daarvan.
Belanghebbende heeft met de huurders huurovereenkomsten gesloten. Bij het aangaan van de huurovereenkomst werd een bedrag van € 200 aan administratiekosten aan de huurders in rekening gebracht. In de huurovereenkomsten is onder meer het volgende opgenomen:
- -
-
de huurovereenkomst is aangegaan met toepassing van artikel 16 van de Leegstandwet;
- -
-
de tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden;
- -
-
de huur eindigt na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode indien tijdig is opgezegd;
- -
-
als het gehuurde na de periode van zes maanden niet is verkocht, spannen partijen zich in om een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van zes maanden;
- -
-
in een aantal huurovereenkomsten is een voorkeursrecht tot koop van het appartement opgenomen;
- -
-
de tijdelijke huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het tijdstip waarop de vergunning onder de Leegstandwet haar geldigheid verliest;
- -
-
bij opzegging geldt een opzegtermijn van één maand voor de huurder en drie maanden voor de verhuurder;
- -
-
voor rekening van huurder zijn, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen, de onroerende zaakbelasting en waterschapslasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en feitelijke medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten, milieuheffingen, baatbelasting voor zover de huurder gebaat is bij datgene waarvoor wordt geheven, en overige bestaande of toekomstige belastingen, milieubeschermingsbijdragen, lasten, heffingen en retributies, ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde of ter zake van goederen van huurder;
- -
-
het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als woonruimte en niet voor de uitoefening van een bedrijf;
- -
-
in de huurovereenkomsten staan bepalingen over jaarlijkse indexering van de huurprijs;
- -
-
op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, naar het model van de Raad voor Onroerende zaken zoals vastgesteld op 30 juli 2003, en op 31 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003 (de algemene bepalingen).
In artikel 10.1 van de algemene bepalingen is opgenomen dat de huurder op grond van de wet (artikelen 7:217 en 240 van het Burgerlijk Wetboek), de huurovereenkomst of het gebruik, verplicht is tot het verrichten van kleine herstellingen aan, op of in het gehuurde. In sommige huurovereenkomsten is opgenomen dat het klein onderhoud voor rekening van huurder komt. De huurders waren in dat kader zelf verantwoordelijk voor het schoonmaken van het gehuurde appartement. Ook het vervangen van een lamp of het verhelpen van een verstopping is door huurders zelf gedaan.
Alle huurders hebben zich ingeschreven in de Basisregistratie Personen (hierna: BRP; tot 6 januari 2014 de Gemeentelijke Basisadministratie). De huurders zijn rechtstreeks aangeslagen voor de gemeentelijke belastingen zoals de afvalstoffenheffing alsmede voor de waterschapslasten. Nagenoeg alle huurders hebben zelf een contract gesloten met een energiemaatschappij voor de levering van stroom.
De huurders hebben de appartementen gehuurd met als reden:
- -
-
het volgen van een studie ( [huurder1] , [huurder2] , [huurder3] , [huurder4] , [huurder5] en [huurder6] , [huurder8] );
- -
-
het zoeken naar een koopwoning ( [huurder9] , [huurder10] , [huurder11] , [huurder12] , [huurder13] , [huurder14] / [huurder32] );
- -
-
een verbouwing van de koopwoning ( [huurder15] , [huurder16] , [huurder17] , [huurder18] );
- -
-
het zoeken naar woonruimte met zorg ( [huurder19] );
- -
-
vanwege tijdelijk werk/tijdelijke aanstelling ( [huurder20] , [huurder21] , [huurder22] , [huurder23] , [huurder24] , [huurder25] );
- -
-
in het kader van scheiding/beëindiging relatie ( [huurder26] , [huurder27] , [huurder21] , [huurder28] , [huurder29] , [huurder30] , [huurder23] , [huurder31] , [huurder32] );
- -
-
voor het opstarten van een restaurant/winkel ( [huurder33] , [huurder34] ).
De appartementen zijn voorafgaand aan de verhuur volledig ingericht, gestoffeerd en gemeubileerd. Belanghebbende heeft de hiervoor aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek gebracht (€ 445.927 voor 2013 en € 22.538 voor 2014). Sommige huurders hebben afgezien van het gebruik van het meubilair. Een aantal huurders heeft van belanghebbende een budget gekregen om zelf meubels uit te zoeken voor het appartement.
De verhuurde appartementen zijn achtereenvolgens in de jaren 2017, 2018, 2019 en 2020 verkocht en geleverd aan particulieren.
Bij belanghebbende heeft een boekenonderzoek plaatsgevonden naar de aanvaardbaarheid van de aangiften vennootschapsbelasting over het jaar 2014 en de omzetbelasting over het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. In het rapport boekenonderzoek van 31 juli 2017 heeft de Inspecteur – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:
“(…)
5 Omzetbelasting
Verhuur onroerende zaak
Op 3 juli 2013 zijn aan belastingplichtige zeven appartementsrechten verkocht en geleverd voor de koopprijs van € l.000.000 inclusief € 173.533 omzetbelasting. Op 18 december 2013 zijn wederom zeven appartementsrechten gekocht en geleverd gekregen. De koopprijs van deze appartementen bedroeg € 1.525.000, hierin was € 264.669 omzetbelasting opgenomen. De omzetbelasting in verband met de aankoop van de appartementsrechten is in 2013 volledig in aftrek genomen.
De appartementen betreffen nieuwbouw appartementen, welke ten tijde van de aankoop nog niet in gebruik waren genomen. Belastingplichtige heeft de appartementen aangekocht met de intentie deze aan particulieren te verkopen. Gezien de economische omstandigheden en de daarbij ontstane situatie op de huizenmarkt, is door belastingplichtige besloten de appartementen tijdelijk te willen verhuren.
In juli 2013 is door de adviseur van belastingplichtige een verzoek om vooroverleg gedaan. Dit vooroverleg zag op de vraag of in het geval van belastingplichtige sprake was van verhuur onderworpen aan het verlaagde tarief van 6% voor de omzetbelasting. Belastingplichtige was ten tijde van het vooroverleg voornemens de appartementen te verhuren in het kader van de Leegstandswet, in zoverre hiervoor door de Gemeente Leeuwarden een vergunning zou worden verleend. Verhuur in het kader van de Leegstandswet brengt volgens belastingplichtige met zich mee dat de woningen alleen tijdelijk, voor de duur van de af te geven vergunning kunnen worden verhuurd en is daarmee naar mening van belastingplichtige en zijn adviseur onderworpen aan het verlaagde tarief.
Naar aanleiding van dit standpunt heeft er telefonisch contact plaatsgevonden tussen de adviseur van belastingplichtige en de heer Geerling van de Belastingdienst. Daarbij is aangegeven dat onder de gegeven omstandigheden geen goedkeuring wordt gegeven. Dit is per brief bevestigd op 17 juli 2013 waarin onder andere wordt verwezen naar een besluit van de Staatssecretaris (BLKB2104/123M). Naar aanleiding van een daarop volgend telefonisch onderhoud is door de heer Geerling een brief verzonden, waarbij onder de gegeven aanvullende voorwaarden ingestemd wordt met toepassing van het verlaagde tarief voor de omzetbelasting.
Deze voorwaarden betroffen:
- -
-
gemeubileerde verhuur van de appartementen;
- -
-
geen automatische verlenging van het huurcontract;
- -
-
maximale huurtermijn van 6 maanden;
- -
-
na verlopen van deze termijn opnieuw een huurcontract;
- -
-
daadwerkelijke concurrentie met het hotelwezen.
Door belastingplichtige is hieraan gevolg gegeven door de woningen verder af te bouwen (plaatsing keuken en badkamer) en volledig te stofferen en in te richten. De omzetbelasting van de daarbij gemaakte kosten is volledig in aftrek gebracht.
Met tussenkomst van een plaatselijke makelaar is gezocht naar huurders en kopers. In de periode tussen aankoop en de start van het boekenonderzoek is er één appartement verkocht. De overige appartementen zijn allemaal verhuurd. In het geval van een geschikte huurder is een "huurovereenkomst woonruimte inzake tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet" voor de duur van zes maanden gesloten. Indien na verloop van deze periode de huurder een verlenging wenste, is opnieuw een huurcontract voor de periode van zes maanden afgesloten.
Over de huuropbrengsten is door belastingplichtige op aangifte 6% omzetbelasting afgedragen. De voorbelasting van alle kosten met betrekking tot de appartementen is volledig in aftrek gebracht
Wettelijk kader
(…)
Beoordeling feitelijke situatie verhuur
Tijdens het boekenonderzoek is geconstateerd dat de verhuur van de appartementen in bijna alle gevallen langer duurt of heeft geduurd dan zes maanden. De bewijslast voor de toepassing van het verlaagde tarief rust in dat geval op belastingplichtige. Op verzoek heeft belastingplichtige van ieder appartement de aard en omstandigheden van de verhuur aangegeven. Door mij zijn deze omstandigheden beoordeeld. Voor de beoordeling van de verhuur is gekeken naar de periode vanaf de aanschaf van de eerst zeven appartementen, 3 juli 2013, tot 1 december 2016. De beoordeling of er sprake is van kort verblijf heeft verder plaatsgevonden op basis van de volgende criteria:
Duur van de huurperiode
Uit het arrest Blasi volgt dat bij beoordeling van de duur van de huurperiode gekeken dient te worden naar de feitelijke verblijfsduur en niet slechts naar de overeengekomen verblijfsduur in de huurovereenkomst.
De appartementen worden verhuurd in het kader van de Leegstandswet. De huurovereenkomsten moeten in dat kader voor tenminste zes maanden aan worden gegaan (artikel 16 Leegstandswet). Uit de overeenkomst blijkt zelfs dat er sprake is van een inspanningsverplichting om opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan (artikel 5.1 van de huurovereenkomst). Ook uit de advertentie welke op het internet is geplaatst wordt gesproken over een minimale huurtermijn van zes maanden.
Bij de beoordeling van de duur is verder gekeken naar de daadwerkelijke duur van de verhuur dus alle opeenvolgende huurovereenkomsten en niet iedere huurovereenkomst afzonderlijk. Hieronder volgt een overzicht van de huurperiode per huurder per appartement:
|
[het project1] |
Datum aanschaf |
start verhuur |
Huurder |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
Totaal |
|
38 |
8-5-2014 |
1-7-2014 |
Huurder 1 |
6 |
12 |
11 |
29 |
|
|
58 |
18-12-2013 |
1-4-2014 |
Huurder 2 |
9 |
12 |
11 |
32 |
|
|
60 |
18-12-2013 |
1-5-2014 |
Huurder 3 |
8 |
7 |
15 |
||
|
60 |
1-1-2015 |
Huurder 4 |
12 |
3 |
15 |
|||
|
62 |
18-12-2013 |
1-8-2014 |
Huurder 5 |
5 |
12 |
11 |
28 |
|
|
66 |
18-12-2013 |
1-9-2014 |
Huurder 6 |
4 |
4 |
8 |
||
|
66 |
1-6-2015 |
Huurder 7 |
7 |
4 |
11 |
|||
|
66 |
1-10-2016 |
Huurder 8 |
1 |
1 |
||||
|
68 |
18-12-2013 |
1-8-2014 |
Huurder 9 |
5 |
12 |
11 |
28 |
|
|
74 |
3-7-2013 |
15-10-2013 |
Huurder 10 |
3 |
12 |
12 |
11 |
38 |
|
76 |
3-7-2013 |
1-1-2014 |
Huurder 11 |
12 |
12 |
11 |
35 |
|
|
78 |
3-7-2013 |
1-8-2013 |
Huurder 12 |
5 |
12 |
17 |
||
|
78 |
1-2-2015 |
Huurder 13 |
11 |
11 |
||||
|
78 |
1-5-2016 |
Huurder 14 |
7 |
7 |
||||
|
80 |
3-7-2013 |
5-9-2014 |
Huurder 15 |
4 |
7 |
11 |
||
|
80 |
1-9-2015 |
Huurder 16 |
4 |
11 |
15 |
|||
|
82 |
3-7-2013 |
1-9-2013 |
Huurder 17 |
4 |
4 |
8 |
||
|
82 |
1-9-2014 |
Huurder 18 |
4 |
12 |
11 |
27 |
||
|
84 |
18-12-2013 |
1-4-2014 |
Huurder 19 |
9 |
12 |
11 |
32 |
|
|
86 |
3-7-2013 |
11-9-2014 |
Huurder 20 |
4 |
7 |
11 |
||
|
86 |
Huurder 21 |
4 |
1 |
5 |
||||
|
86 |
1-6-2016 |
Huurder 22 |
7 |
7 |
||||
|
88 |
3-7-2013 |
11-9-2014 |
Huurder 23 |
4 |
7 |
11 |
||
|
88 |
1-10-2015 |
Huurder 24 |
3 |
11 |
14 |
Omstandigheden / intenties waaronder huur is overeengekomen
De intentie van een huurder om tijdelijk te willen huren brengt niet per definitie mee dat sprake is van verhuur op overeenkomstige wijze als in het hotelbedrijf. Uit de door belastingplichtige aangegeven intenties blijkt dat huurders veelal de bedoeling hadden zich in [plaats] te vestigen en niet als toerist of gast te verblijven.
Middelpunt maatschappelijk leven
Accommodatieverstrekking in het hotelbedrijf onderscheidt zich van verhuur van woonruimte doordat dit verblijf zich juist kenmerkt dat men daar niet zal verblijven bij een verplaatsing van het maatschappelijk leven. Het doel van een verblijf in een hotel is in beginsel immers als toerist of als tijdelijk verblijf in de omgeving. Bij de beoordeling van dit criterium is met name gekeken naar de inschrijving van het woonadres in de Gemeentelijke Basisadministratie. Bij een verblijf in een hotel zal/kan men zich niet inschrijven. Daarnaast is in de beoordeling de sociale en economische gebondenheid (werk, onderneming, gezin) van de huurder beoordeeld.
Concurrentie hotelwezen
Uit het arrest Blasi volgt dat het bij verhuur in het kader van kortdurend verblijf moet gaan om vergelijkbare situaties waarin een activiteit wordt uitgeoefend welke overeenkomt met de essentiële functie van een hotel, te weten het verstrekken van accommodatie in het kader van een commerciële relatie.
De overeengekomen huurovereenkomsten bevatten onderdelen welke in het geval van verblijf in een hotelbedrijf niet zouden worden overeengekomen:
• kleine herstellingen en onderhoud komen voor rekening van de huurder;
• er dient een afzonderlijke bijdrage aan de Vve te worden betaald;
• heffingen, waterschap et cetera komen voor rekening van huurder;
• opzegging kan slechts plaatsvinden per aangetekende brief of exploot:
• bij het aangaan van een huurovereenkomst wordt een bedrag van € 200 aan
administratiekosten in rekening gebracht;
• vanaf de ingangsdatum van de huur van het adres van het gehuurde wordt
dit adres aangemerkt als werkelijk woonadres van huurder;
• in voorkomende gevallen is een voorkeursrecht tot koop van het
appartement overeengekomen;
• in voorkomende gevallen wordt in de huurovereenkomst afgezien van
gebruik van het meubilair.
Conclusie
Op basis van bovenstaande beoordeling is de Belastingdienst van mening dat er sprake is van vrijgestelde verhuur en dat de omzetbelasting op de kosten van aanschaf en de latere kosten van inrichting niet aftrekbaar is. Met de verhuur van de appartementen is er geen sprake van concurrentie met het hotelwezen maar met de reguliere verhuurmarkt van woonruimte. Het feit dat de bestemming van de appartementen vanaf de aankoop bedoeld zijn geweest voor de verkoop en dat er continue pogingen worden ondernomen de appartementen te verkopen is niet van belang. De bestemming van verkoop in combinatie met verhuur in het kader van de Leegstandswet betekent niet automatisch dat dan sprake is van een verhuur overeenkomstig aan het hotelbedrijf. Ook omdat de vergunning is verleend voor vijf jaar.
In een enkel geval waarbij de feitelijke verhuur korter heeft geduurd dan zes maanden of waarbij op grond van de omstandigheden van de verhuur is geoordeeld dat sprake is geweest van verhuur in het kader van kortdurend verblijf is uit praktisch oogpunt besloten niet te corrigeren. Deze gevallen betreffen de verhuur aan buitenlandse studenten in het kader van een uitwisselingsprogramma voor de duur van één studiejaar.
In het geval van vrijgestelde verhuur wordt op het moment van ingebruikname op grond van artikel 15 lid 4 de teveel afgetrokken belasting op dat tijdstip verschuldigd. Als moment van ingebruikname geldt de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Dit betekent dat er over de jaren 2013 en 2014 naheffingsaanslagen omzetbelasting zullen worden opgelegd.
Daarnaast is er nu de Belastingdienst van mening is dat er sprake is van vrijgestelde verhuur, er onterecht omzetbelasting afgedragen over de huuropbrengsten. Dit zal voor 2013 en 2014 gecorrigeerd worden.
Correctie te betalen omzetbelasting 2013
Hogere waarde voorraad € 80.365
Meer te betalen omzetbelasting € 80.365
Correctie te veel afgedragen omzetbelasting 2013
Minder te betalen omzetbelasting € 558
Meer huuropbrengsten € 558
Correctie te betalen omzetbelasting 2014
Hogere waarde voorraad € 309.830
Meer huuropbrengsten € 309.830
Correctie te veel afgedragen omzetbelasting 2014
Minder te betalen omzetbelasting € 5.424
Meer omzet € 5.424
(…)
6 Naheffingsaanslagen omzetbelasting
Over de jaren 2013 en 2014 zal ik, tot een bedrag van € 384.214 naheffingsaanslagen omzetbelasting opleggen. Deze zijn gebaseerd op artikel 20 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. In dit specifieke geval wordt afgezien van een boete.